论基于全过程的房地产企业成本核算与管理

徐慧华

杭州华元房地产集团有限公司

随着房地产行业在国民经济中占比重的逐步提升，其为国家的发展提供了一定的支柱，特别是越来越活跃的市场竞争环境，房地产企业要想在新时期得到更好的发展，其必须注重内在管理方面的改革与创新，注重相关管理理念和管理方法的开拓，针对一些成本管理方面给予一定的优化。例如就以开发项目的品质和价格来说要注重利润的最大化，在限价的大环境下，成本控制显得尤为重要，在成本管控过程中要贯穿于项目实施的全过程，只有保证相关的经济效益，充分重视好成本控制工作，才能使得成本管理上升到一个台阶。

一、房地产企业成本核算与成本管理的重要意义

随着国家对房地产行业的宏观调控政策的推进，房地产产业得到了全面的发展和高速发展，国家也在多层次和多角度的政策宏观调整下，房地产行业也全面进入了深度的调整期，特别是住房商品化和企业管理化，更是大力度地抓住成本核算和管控，这对于房地产企业的发展来说至关重要。房地产开发在不同地区有着天壤之别，特别是对成本核算和成本管控的认知也有着一定的不同，尤其是在对成本控制的力度和深度上，都能看出每个企业所面临的差距，最后导致的结果也是非常显而易见的。房地产企业要注重成本管理链条中的内容，尤其是要对成本、费用、利润等项目给予高度的重视，并将这几个内容放在核心的位置，注重整体成本的降低和费用的严格控制，只有在认识上达到一定的高度，并促进企业实现经济效益的增加，才能让房地产企业在竞争中占据优势。成本控制和管理是企业应该高度重视的头等管理事项，尤其是会计核算工作又是重中之重，注重降成本和压费用，同时增强一定的效益，高效地进行会计核算才是提升管理的关键。成本核算和成本控制逐渐成为企业核心竞争实力提升的关键，特别是房地产企业，在成本核算和管控方面要高度重视该内容，只有不断的进行优化和改进，才能找寻发展的方向。

二、房地产开发项目全过程成本控制概述

(一)房地产项目开发成本费用的构成

房地产企业开发成本包括：土地成本、工程建设成本、税费成本、管理成本，以及一些投资方面的成本。根据相关房地产数据的行业协会公布的结果来看，成本构成在该行业已经达到一定的比例，如下所列数据来看：土地成本、建造成本、建筑材料价格、相关税费的所占比例，已经分别的达到占40%、占30%、占20%、占10%的数据比例，特别是作为一种稀缺的资源，土地成本是房地产不可避免的成本支出。

从土地成本的构成来看，土地相关支付费用又可以包括征地补偿费用、拆迁费用、土地出让金，以及所涉及的相关设施的配套费用，这些都会让企业产生一定的费用支出，特别是工程建设过程中又会出现一些前期的工程费用，还会支出一定的建筑费用。房地产开发过程中所涉及的税费更是要时刻的关注，尤其是增值税及附加税、契税、企业所得税、房产税、印花税等。另外房地产企业还会在房产开发和出售的交付环节支出一部分的费用，如管理费用就是行业比较关注的费用项目之一。企业在开发过程中投资的大量资金被称为投资费用，房地产企业要给予高度的重视，投资过程中此笔费用产生的利息，一些企业会通过贷款的方式进行资金的筹集，最后才能实现企业资金的高度合理管控。

(二)我国房地产项目成本控制现状

从我国房地产行业的发展来看，其存在发展速度较快和不够成熟的现象，需要从多个方面进行及时的完善和改进，例如在成本控制方面要重视施工阶段的成本控制，施工阶段要通过土地的获得和相关决策来达到阶段性的成本控制，要高度重视某一环节，并从全局出发，才能真正达到一定成本管控的状态。但现实中很多房地产企业对成本管控不够重视，管理过程中没有找到科学有效的方法，很多企业在经营管理中的成本普遍过高，在成本控制方面很多的效果不够理想，因此房地产企业必须注重成本控制体系的完善和构建。

(三)房地产项目全过程控制原理

房地产企业项目的成本管控要站在全过程控制的角度，及时地规避开发项目中可能的风险，当然开发项目要想实现高收益必然会面临着一定的高风险，特别是房地产企业由于投资期限长的特点，这样的特点使得项目需要从初始的土地购买，再到策划和相关设计及招标过程，以及在该阶段企业施工如果达到竣工的阶段，就会必然面临着验收阶段的费用支出，此时就需要相关成本的控制。

因此，在房地产项目全过程控制上，要注重分阶段和分步骤，注重在技术和经济管理上做到系统化的成本控制，在控制原理上要注重系统化和分阶段，分步骤进行并实现阶段性的制约，形成相互制约和相互作用的局面，通过全过程的成本监控和管理，才能达到系统化的控制和管理。房地产企业成本控制要做到整个项目的全盘监控，做到全过程的合理化控制，如企业要注重以成本控制为核心，通过一系列的管控项目阶段，真正地达到阶段性的成本控制，达到成本控制的目标方向，例如在土地竞买和决策设计上，以及招标和施工等都需要在最后的结算阶段实现一定的合理化结算，要合理化地设置相关对策和措施，在完成成本控制目标的基础上，达成成本降低的预定目标。

三、房地产企业在成本核算与管控方面存在的问题

(一)房地产企业成本核算标的物的不准确

房地产企业由于开发项目涉及的年度跨度较长，开发项目较多等特点使得该行业的企业采取了阶梯方式的开发模式，该种模式能够将项目的成本进行合理地分配，有助于企业成功地避免不合理的现象，特别是一些人为干预的现象能够时常发生，不合理的人为调整将会导致利润的调节，难以达到帮助企业对税费的合理化规避，最终也会间接地让企业的会计信息难以达到一定的标准，当然真实性和可靠性也就难以真正的展现。当下，房地产企业也面临着行业的特殊性质，尤其是项目规模大和资金投入量较大的特点，使得其在市场发展中要注重纵向发展，使得其必须高度重视产品开发过程中的成本核算，否则成本核算的不结合，将会导致一定失真和不准确的现象。

(二)房地产企业成本费用的归集、分配不合理

房地产企业在开发相关费用方面要注重一定的概念，特别需要注意不要混淆开发中的间接费用和期间费用，两者如果存在一定的误差计入，将会导致相关开发成本虚增，使得企业开发建造所涉及的成本费用无法进行及时地归集和合理化的分配，特别是一些导致成本支出的项目，合理化的成本核算和成本计量尤为关键，经营过程中企业要真实地反映开发项目存在的费用支出，例如针对所得税费用和土地增值税费用要进行严格的区分和合理化的清算，现实中大部分企业没有严格地进行成本费用的合理化归集，将会影响清算工作的推进，最终整体上也影响到税收筹划的客观性和真实性。

(三)不重视房地产项目成本的全过程控制与管理

房地产企业要想实现项目的全过程控制和管理，大多数企业要高度重视相关环节的管控，但实践中房地产企业还是不够重视投资决策阶段，在该阶段往往进行盲目的投资和扩张，盲目的资本增加也会导致投资失败，进而导致工期较长和成本费用的逐步增加。项目建设前期企业往往没有抓住工程成本建设的依据，没有足够的支撑依据，这样就会导致企业工程项目成本难以合理地控制，一些工程还缺乏控制管理方面的经验，尤其是在项目财务分析上更是缺乏一定的基础性管理，最终导致财务内容不够合理的归集和管理。

工程设计阶段更是没有严格的把控成本，设计阶段需要严格的把关成本设计内容，如果设计阶段缺乏一定的控制和管理将会带来一定的费用损失，最终对工程的影响也是非常的巨大。实践中房地产企业还存在不规范的操作，以及存在不符合项目实际的情况，特别是一些计划和草案更是难以与实际相符合，最终也会影响到工程项目的设计和预算，最终使得核算工作管理和控制不够严谨。其次在工程建设招标投标管理上不够合理化，招投标工作存在不合理的现象，例如资质不符合要求、报价较低，这些都会影响着工程的质量和工期。最后在项目实施阶段缺乏一定的管控，项目实施阶段缺乏项目成本和管理，把一些较多不确定因素没有充分的考虑，最终也会影响到成本的控制和管理。

四、加强房地产企业成本核算与管理的对策

(一)明确房地产企业成本核算标的物

房地产项目开发要明确成本核算的标的物，该部分是企业进行成本核算的关键，此部分能够帮助企业在操作过程中有效地确定成本核算的对象，有助于企业更好地进行开工前的准备，尤其是成本核算对象的确定能够帮助企业更好地划分开发区域，对于产品的状态也能够及时地进行掌握，帮助企业进行科学和合理地划分费用，最终促进企业实现开发中的合理状态。

例如房地产企业要在项目的分期开发前做好合理化的规划，对项目进行及时地分期开发，必要的时候要进行合理的规划，并且要取得一定的规划许可，例如企业要重视政府披露项目，并对项目的部分内容进行核算对象的确定，针对项目开发的周期进行适当的成本核算和管理。建筑成本上要注重产品呈现出来的差异性，注重产品类型上的一些特点，并对这些标的物进行合理化的成本区分，区分成本核算内容，再进行一系列的利润精算，把握住提高企业利润的方向才是关键。

企业所得税和相关土地增值税要注重最优成本的核算，科学客观地评价，才能逐步的提升企业的经营业绩。

(二)科学、客观、合理的归集成本，进行成本项目分配

房地产企业要科学客观并合理的归集成本，并对成本项目进行科学的分配和归集。例如一些开发成本要注重进行及时的归类和核算，对各工程项目进行及时地分类，并借助相关预算尽可能进行项目内容的一致性合理化归集和分配。第二要注重科学的划分，开发间接费用和期间费用，针对一些借款利息应区分资本化和费用化，合理地进行相关归集和分配，实现税法准则所规定的内容，从税法的角度进行合理的验收，才能使得项目核算和管理真正达到应该有的预定目标。开发成本要实现合理化的归集，最主要的是进行相关成本的分配，大部分企业会采取收益和配比的原则，及时地对相关成本进行优化和合理的归集，一些建安企业也采取直接成本法进行核算，例如一些基础性的相关费用的合理化分配，企业在成本费用分摊方法上采取了一系列的方法，例如直接进行成本的核算方法、采取占用地面面积的方法、建筑面积的方法，采取预算造价法、层高系数法等，这些方法可根据企业的实际情况进行选择和利用，将会大大降低成本核算的难度，从而提高成本核算的准确性。

(三)注重事前、事中、事后的成本核算与成本管理

房地产企业在决策阶段要注重工作质量，注重合理化的成本确定和成本的有效控制，实现整个成本控制并达到对项目的可行性分析，对于一些预算编制的内容进行合理化的投资项目分析，和一些合理化的财务项目分析，及时对相关可行性进行合理化的优选，科学有效地进行最佳方案的推出。房地产企业还要减少因为设计变更而产生的不必要损失，在设计变更阶段企业要想减少变更损失，就需要在施工阶段进行成本因素的确定和考量，严格把关相关设计变更内容，控制设计变更的成本支出，尽量在前期进行一系列内容的规划和设计，最后进行合理化的核算。最后招投标过程也尤为重要，该部分内容的合理化成本控制将会使得项目建设经济效益提高，最终进而缩短投资回收期。

房地产企业要注重编制工程量清单的合理化计算，尤其是针对一些工程上的内容要注重变化，要求编制人员要逐步的深入现场施工环境，高度的认识和解读相关图纸，并在监督实施阶段进行成本项目的全过程控制，才能提升资金管理的效率，只有采取有效措施，才能提高项目收益和项目的效益。

(四)创新房地产企业成本核算与控制方法

房地产企业要在成本核算过程中创新方法，规范成本运算的过程，对工程的相关支出预算和运营管理要给予严格的把关。例如在工程前期，各部门需配合制定合理的预算支出成本，工程过程中要注重实际支出成本与预算支出成本的比较和分析，适当合理调整预算支出，逐步在理论和实践相结合的基础上探索出开辟出创新方法，把相关成本进行比较分析才能找寻优化的策略。另外在房地产企业成本预算数据的收集上，要高度地重视成本支出和数据比较，通过工程预算和往期实际支出的详细对比，合理化的完善相关成本控制和方法，才能让企业在成本控制上上升到一定的高度。

总之房地产企业要想实现全过程的成本核算和管理，必须站在长远发展的角度展望未来，在项目进行长远的开发过程中进行全过程的成本化管控，从不同的角度对项目进行分化和细分，利用相关历史数据和成本数据进行研究和分析，共同合理的完善相关会计核算方法，才能使得房地产企业获得更好更快的发展。

五、结束语

综上所述，房地产企业要对成本核算和成本管控给予高度重视，尤其是关系到企业核心竞争力的部分，企业要建立一项长期的持续性的管控措施，遵循该行业的相关管理特点，注重内部管理的重要性，尤其是在成本核算和成本管控中，要进行健康有序的探索，逐步实现科学的发展才能实现快速的进步。未来房地产企业要在国际化竞争市场中贡献力量，其必须高度的管控成本核算内容，推动企业的蓬勃发展和国民经济的发展，为国家经济发展贡献一定的力量，才是发展的关键。