目标成本管理在房地产企业中的应用策略探讨

王应峰

（南京中交建设发展有限公司，江苏 南京 211899）

近年来，在国家宏观政策不断调整的背景下，房地产企业面临诸多的风险与挑战。风险意味着转型，挑战意味着机遇。为了保证企业正常、长久的运营，需要对项目总成本进行严格的规划，实现合理的资金配置。所谓项目总成本，即房地产项目产生的所有费用，一般由工程和非工程两方面因素决定。工程方面支出的成本主要包括土地开发费用、项目准备费用、建材支出费用等；而非工程方面的支出主要集中在劳务管理、工人工资、财务管理、多种税务及其他小额支出等。不同地区的土地开发成本有所不同。例如，在我国，一般基于“一线、二线、三线、县城、乡镇”等经济发展形势的差异，房地产的运营成本会有“阶梯式”的差异性。随着国家宏观政策的不断调整，为了保证房地产企业的正常运营，需要采取一定的成本管理方式来提高企业的核心竞争力。从当前的市场运营情况来看，目标成本管理是提升企业竞争力的重要对策。

一、目标成本管理的特点与优势

企业成本管理方式有很多种，基本上对保证房地产企业正常运营均有不同层次的效果。多年来，有关房地产企业成本管理的方式从不匮乏。在当前竞争压力日益加大的情况下，房地产企业选择目标成本管理来促进企业的发展，这主要在于目标成本管理的特点与优势。目标成本管理具有以下几个方面的优势。首先，与传统的房地产企业成本管理相比较而言，目标成本管理始终贯穿项目成本管理的全过程，而最重要的是其体现出成本支出后的绝对把控权。从房地产开发的各阶段出发，每一个阶段之间既有联系而又相对独立，因此，财务权利的集中至关重要。虽然项目的整体都隶属于企业，归属与最终解释权也掌握在企业管理者手中，但在一环接一环的实际运营中，依照传统形式的成本管理却会出现“管理断层”的现象，这对于企业的成本管理而言是十分不利的。基本的支出成本无法掌控，管理者就会逐步失去对企业的控制权，与此同时还会涌现出一系列的“以公充私”现象，这严重地影响企业的管理成效。其次，目标成本管理涉及财务及出纳的任何一个环节，包括购买土地权、建材定价、购买渠道、建筑设计、价格定位、施工设计与费用、竣工结算、物业签约与办理等。大到亿，小到分，都会经过“目标成本管理”人之手，以避免中间的“偷费、漏费”等各种问题。企业成本运营系统变得干净、整齐、有据可依，有助于实现高层管理者对企业运营的动态控制。

目标成本管理对运营成本的有效性控制还体现在：在房地产开发项目的初期，即在可行性研究阶段就已经参与其中，从探讨某一项目的形成可行性研究中，就介入对预算成本的控制，因此，在后期的实际运营中，几乎百分之百地依照这一预算来进行。有出入的地方会通过申请或者是上会讨论环节来决定是否通过。实际上，对于批准“增加成本”的现象会限制层层关卡，将增加成本变成极为困难的事情，杜绝各种形式的“成本外漏”与“提升成本”现象。

除此之外，与传统的成本管理方式相比，目标成本管理在效果上也明显突出：传统的成本管理方式会将一系列的成本以“估算”的方式呈现，在通过资金批准后，实际的金额却往往高出预算很多。但是，这些高出去的部分因为无人管辖或者因为相对数目不高等，最终导致无人问津。反复如此，就会过度“开发”房地产企业的运营成本。而应用目标企业管理的方式，则能够将成本预算的差额控制在一个既定的数量范围内，从而保证项目在顺利开展的同时，能够较大程度地减少成本运营的损失。目标成本管理贯穿于整个房地产开发阶段，因此，对每一阶段的预算都会相对独立地预留出部分空间，减少上一阶段与下一阶段之间因为交接而产生的各种问题，从而最大限度地降低企业的成本和运营风险。

二、目标成本管理的确定与实施

在实际应用目标成本管理之前，需要根据不同项目在不同阶段的目标成本做出严格的确定与实施，主要包括以下几方面内容。

（一）可行性研究阶段的确定

任何一个项目的开发都需要经过股东大会与常任理事会的多方面研究与审定。因此，在这一阶段就需要“目标成本管理”的相关人员加入大会讨论。通过对当前经济发展情况、人均收入等多方面的考量，形成项目的可行性研究报告，并根据这份研究报告来组织财务管理，对成本预算进行分阶段、分层次的严格控制，以此作为项目的原始可行性目标成本管理。

（二）计划目标成本

房地产开发项目离不开市场调研。因此，在确定好原始可行性目标成本管理后需要开展市场调研，通过多方的走访调查，得出更加契合实际的市场调研报告，然后根据市场调研报告再次组织企业大会，敲定计划目标成本管理报告。这份报告的真实程度与应用效果，与项目的进一步开展具有直接的关联。

（三）目标成本管理报告的修改与敲定

经过企业大会再一次的讨论与研究，根据市场调研情况对原始目标成本管理与计划目标成本管理做出相应的修改后，基本确定出执行目标成本管理的方案，以及时地控制实际成本支出。从项目开工前一直延续到项目开工与竣工，这份报告具有充分的话语权与决定权，无特大事故与意外不得更改。也正是由于这份报告的威严性与强制性，才会在之后的成本支出中显现出“目标成本管理”的巨大优势。

三、房地产企业应用目标成本管理的现实意义

就当前某些房地产企业的项目成本管理现状而言，有不少房地产企业仍处于竣工结算才进行管理的阶段。殊不知，当完工后再进行成本管理早已落后了，这不仅对项目的整体施工动态没有及时地把握，也会让更多的项目资源在施工过程中无规则地外漏，失去项目整体的控制权。从房地产项目工程的角度看，对造价起决定性作用的仍在于购买土地权、产品设计、价格定位等方面。而这些真正对成本价格起决定性作用的几个方面，在传统的成本管理中却常常被忽视，导致流失了很多的项目资源，影响整体的项目收益。目标成本管理刚好能够弥补这些空缺，还能够保证在整体运营中凸显管理者的话语权等。

四、目标成本管理在房地产企业中的应用策略

（一）在设计阶段的目标成本管理

房地产企业的某一开发项目工程成本目标确定后，需要在任何一个阶段都坚持同一个施工设计目标。项目在设计阶段必须围绕这一特定的目标，结合设计师对方案设计的明确要求，进行单向的主要技术原则的界定。也正是在这个阶段，目标成本管理报告开始发挥作用。在不影响整体运营的基础上，通过限额设计对设计阶段的成本加以控制。同时，材料设备的成本支出在这一阶段也是重点，需要适当地进行性价比对，根据项目的具体定位，在同等价位中选择相对应的品牌，同时也需要注重对材料的环保节能特点进行筛选。在装修环节中，目标成本管理也是其支出的核心参考标准，如果超出了目标成本，就应当在此基础上进行调整，非必要条件不做上述申请。

（二）在项目实施阶段的目标成本管理

在房地产项目的整个环节中，实施阶段是周期最长、成本支出最高、受影响因素最复杂的环节，所以，存在较多不可控制因素，从而影响工期的完成。这中间涉及投标、招标、中标、施工、签订合同与现场管理等多方面内容，因此，在这一阶段需要目标成本管理对流程的把控和工期进度起到良好的监督作用，从而保证在每一个环节减少不必要的人力、物力与财力消耗，最限度地实现目标成本管理。在实际投标与招标过程中，要尽可能地选择与市场价相统一的项目承包商，从而在根本上杜绝劣质承包所带来的麻烦与工程阻力。在选择施工队伍时，要尽量保证“货比三家”，选择有较高资质与上升潜力的队伍进行承包，在保证施工质量的同时，最大限度地节约建筑成本，实现“开源节流”。另外，签订的施工合同要依照法律的相关要求，做到全面、完善、互不侵权。在施工合同中明确承包商和业主双方各自的义务与权利，将“有完善、节约、优化使用材料与资源的行为，业主方应当给予相应的奖励”这一条写进合同，从而激励施工队伍顺利地完成工期。

（三）在工程技术方面的目标成本管理

任何一个施工队伍都需要有监理、老工与小工的合理搭配。所以，从节约成本的角度考虑，需要从以上三个群体下功夫。为了保证每位参与者都能够劳有所得，需要在保证其工作量的同时对他们的分工与搭配情况作出合理的计划。根据每一阶段的施工情况与劳务者的实际情况，对施工队伍的工作进行合理规划与分配，按照每平方米完成时间与整体完成量的综合评估计算工费，从而保证资源的合理化运用，以实现目标成本管理的效能。

（四）在项目建设过程中的目标成本管理

每个项目都应当有处理工程进度、工款核实、工款支付情况、承包商是否索赔以及业主是否反索赔等相应的管理人员。因此，在过程管理中需要做到以下几个方面的成本控制工作。

首先，加强工程进度款的支付和控制。依据建安工程成本的支付数据库，在一定时间内进行核实，并注意筛查其是否全部在目标成本管理的控制范围内。如果实际进度款已经超出目标成本管理数据库的相关数据，那么就应当对一系列环节进行重点审查，并逐一核定。同时，寻找其背后的形成原因，然后进行上报和处理。如果有不良行为，需要对牵涉的行为人做出相应的严格处罚，并在后续的工程中指导其如何改善以确保同样的问题不再出现，从而将目标成本管理落到实处。

其次，强化建安工程成本的动态化管理。要协助项目承包商将所有的建筑与安装材料的采购价格压至最低，从而实现成本的动态控制。虽然保证低价，但同时也应关注产品的质量是否合规化，必要的时候进行批量采买。只有在保质保量的前提下，才能将每一环节的工程做到合格。另外，在实际的施工过程中，需要对设计变更进行有效的控制。虽然在每一次项目进行中，发生设计变更是家常便饭，但也应将变更率压到最低，毕竟设计变更得越多，就意味着目标成本的加大，从而导致目标成本管理的效益降低。对于实际施工过程中出现的需要增加成本的设计变更，应在必要的情况下进行变更，更要增强施工队伍节约成本的意识。

最后，注重索赔与反索赔问题研究。在实际施工过程中，容易不受控制地出现一系列索赔情况，企业需要关注的重点是尽量避免承包商提出索赔问题，同时也要增强针对承包商的反索赔意识。一旦出现这类情况，应当按照合同中的有关规定进行合理的索赔，以保证索赔项目金额不超出目标成本的管理限度。

五、结语

目标成本管理在当前的房地产企业项目管理中占据着重要的位置，这不仅体现在当前的发展趋势中，更重要的是其对企业成本管理的实施和优化具有重要的现实意义。房地产开发项目是一项复杂的工程，其成本控制更是一个长期的系统工程，涉及项目的方方面面。从初期的可行性研究阶段到后期的竣工报告阶段，都能够看到目标成本管理的身影。目标成本管理在当今的房地产市场中，以其科学、明确、全面、负责、动态管理等优势在企业管理中广泛应用。因此，有必要在房地产企业开发项目前期就锁定目标成本管理方式，为实现企业利益的最大化，将项目动态时刻掌控在管理者手中。成本支出是项目进行的有力支撑，只有做好项目成本的科学规划，才能够最大限度地推动项目实施，让企业在市场竞争中站稳脚跟，从而为企业开发更多优质项目，实现企业高质量发展提供重要的管理支撑。