存量规划视角下古村落有机更新策略思考——以广州市南沙区为例

梁嘉泳

（广东卓才人力资源股份有限公司，广东 广州 510000）

0 引言

广东省广州市城市建设已步入存量规划和开发阶段，大规模旧村拆迁成为城镇土地扩张的手段，然而其弊端已突显。大拆大建造成的资源浪费、树木砍伐、住房租赁市场失调等问题突出，自然村数量锐减，随之村落生态、乡村文化及产业、历史文化遗产也面临着被破坏的风险。住房和城乡建设部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》表明，旧村改造由大拆大建走向有机更新是必由之路。

1 广州市南沙区古村落基本情况与价值

1.1 南沙区古村落整体概况

南沙区共有128个行政村，其中传统村落5个，为湴湄村、大井村、莲溪村、东里村和塘坑村。除湴湄村外，其他4个传统村落均位于南沙区城镇集中建设中心片区，城镇建设对古村落保护发展造成了较大影响。目前，南沙区已批复、正在推进的旧村庄更新改造项目以全面改造为主，传统村落均已编制保护发展规划，后续按“一案一议”原则研究更新改造规划。

1.2 古村落保护发展面临的困境

1.2.1 城镇建设对古村落发展造成冲击。城中村是被城市建设发展包围的村落，区位决定了该类村落最容易受到城市建设的影响。复杂的经济活动和建设干预，使得旧村被迅速同化。土地使用的高价值、建设管理的缺失会导致古村落传统格局和历史风貌被破坏，人居环境、文化保护亦受到冲击。

1.2.2 依靠财政的被动式保护难以为继。目前，对古村落历史文化资源的保护主体和资金来源单一。对于未移交的历史文化资源，原产权人因无利益驱动，缺少自主保护动力。历史文化资源保护资金一直以来依赖财政专项补贴，往往杯水车薪，仅能保障已公布的历史文化资源，无法兼顾其他村落文化的挖掘和非物质文化遗产的保护传承，被动式的保护难以为继。

1.2.3 受旧村全面改造的利益诱惑。对旧村庄全面改造能给予村集体、村民较高的经济补偿，产权价值得到较大提升。因此，全面改造方式的利益诱惑是保护古村落文化、推动古村落有机更新发展面临的重大挑战。实际案例显示，古村落保护发展进程中存在全改与微改范围内村民、全改村与微改村之间的博弈。全面拆除重建的方式，不仅使村落形态灭失，随之的村落文化、乡村产业载体同样消失。

1.3 南沙区古村落价值

1.3.1 文化价值。南沙区有不可移动文物89处、历史建筑9处、传统风貌建筑49处，有古树名木224棵，还有黄阁麒麟舞、烧肉等多项非物质文化遗产。这些物质与非物质文化遗产主要集中在传统村落中。传统村落是历史文化遗产、乡村文化和乡愁的承载地。

1.3.2 生态价值。南沙区拥有“田、城、山、海”的生态格局，区域内水道纵横，农田、山丘、城镇交错分布。黄阁镇连片古村落紧邻大山乸森林公园，塘坑村背山望水，湴湄村周边有大片良田，生态本底优越，生态观光价值高。

1.3.3 产业价值。南沙区的旧村、传统村落仍存在一定的产业发展空间，如可发展农产品种植和初加工、纺织业、制造业等，同时可为外来务工者、中低收入人群提供居住地，是住房租赁市场的重要组成部分。旧村为城镇发展提供了产业空间、就业岗位和经济贡献。

2 调研案例分析

笔者前往增城区新塘镇瓜岭村、派潭镇邓山村吾乡石屋和正果镇正果老街等有机更新成功项目地现场调研学习，了解项目情况、经验做法和改造成效，并提出南沙区古村落有机更新策略。

2.1 瓜岭村项目

2.1.1 瓜岭村基本情况。瓜岭村建设至今已有500多年历史，是广东省的著名侨乡。瓜岭村拥有广东省最具特色的水上碉楼（宁远楼，见图1）、异化的中欧式碉楼、传统的明清建筑群和荔枝林，被评为“全国绿色村庄”“中国传统村落”“全国乡村治理示范村”。

图1 瓜岭村水上碉楼（宁远楼）

2.1.2 瓜岭村项目做法。一是保护优先，修旧如旧。在抢救、修缮残损古村落过程中，针对每户每栋编制保护修缮方案，完整恢复侨乡历史建筑群的建筑形态；成立村文物巡护队伍，从严控制农村建房管理，防止大拆大建，制订全村风貌提升方案。二是活化利用，有机更新。瓜岭村以统租统管的形式，流转空置的村民房屋，在不破坏原有建筑形态的情况下，赋予适当的现代功能，引入文创工作室、高端民宿等新型经营主体；改造村原有闲置厂房，建设为瓜岭村创意园和商业街；利用村农林用地，打造集休闲观光、科普教育和亲子娱乐功能于一体的特色农业产业园。三是不征、不迁、不拆，增加村民三大收入。对空置房屋进行更新开发，村民获取稳定租金，财产性收入增加；在开发企业带动下，村民自发利用富余房屋和土地，经营民宿、农家乐和农副产品售卖等，村民经营性收入增加；项目开发创造300～500个就业岗位，村民可不离村、不离土地就近就业，村民工资收入增加。四是党建引领，全面推进乡村振兴。瓜岭村构建了政府引导、村企合作、市场运作、社会参与的联动机制，推进产业、人才、文化、生态、组织全面振兴，打造农业农村现代化示范区、广州乡村振兴统筹发展示范区，增强村民获得感、幸福感和安全感。

2.2 吾乡石屋项目

2.2.1 吾乡石屋基本情况。吾乡石屋是广州市唯一由180年历史的客家围屋古村落改造而成的岭南特色精品民宿。当地政府依托区域产品资源，推动旅游业发展，解决当地村民就业问题，实现共同发展。

2.2.2 吾乡石屋项目做法。一是坚持朴实与宁静。石屋项目原有的村落格局和合院机理，祠堂、水塘、碉楼及屋檐雕花等构件均得以保留，原有房屋虽已被翻新为酒店套房，但庭院绿化、屋内设计和家具风格等细节设计均坚持传统中国风，改造后的民宿仍拥有客家围屋古村落原有的朴实和宁静（见图2）。二是项目依托青山、池塘、竹林、田园等乡村特色资源，发展乡村文化生态旅游，打造农业生产、生态观光等乡村旅游产业链，让游客深度体验乡村风情和文化。三是活动为介，传承文化。吾乡石屋项目除改造有客房外，还规划有茶室、书屋、咖啡室等公共活动空间，定期举办品茶、阅读、书法、写生绘画和剪纸等文化主题活动，让旅客旅游观光、体验乡村风情的同时，还能接触和学习各种文化，寓教于乐，以活动为介，推动文化传承。四是强化企业担当，推动新村安置。石屋精品民宿北侧是74栋低层联排式新住宅，村民摇珠分房。项目由某地产集团无偿捐建，按照与古村相协调的岭南风格建设，配有休闲文化广场、文化室、污水处理系统、停车场和绿地公园等公共服务基础设施。企业的主动担当，极大地改善了人居环境，解决了更新项目村民安置问题。

图2 吾乡石屋鸟瞰

2.3 正果老街项目

2.3.1 正果老街基本情况。正果老街从千年历史古镇中蜕变而来，是首批广州市特色美食街区。老街不长，却很有特色和古镇韵味。北宋时期，正果老街已热闹繁华，时光过了千年，如今依然繁华。

2.3.2 正果老街项目做法。一是突出特色产业。正果老街以正果美食为特色产业、主导产业和支柱产业。正果老街有厨师学校、广州粤菜师傅培训实践基地，学员大部分是正果人，毕业之后能在老街安顿下来继续传扬正果美食，深入挖掘美食资源，全方位培育正果美食产业。二是强化保护，新旧交融。老街清代时期的青砖大屋“梁宅”、800年历史的正果寺、古香古色的圆角楼等多处历史文化建筑得到良好的保护和利用，与新建筑交融林立（见图3）。三是注重全面风貌提升。当地用“绣花功夫”，保护历史建筑、街巷，保留原始韵味，严格风貌管控，通过墙绘、文化浮雕墙、灯光装置、滨江花海等建设全面提升老街整体风貌，打造“望得见山、看得见水，记得住乡愁”的文旅小镇。正果镇因此而获得“中国最休闲镇”“国家级卫生镇”“广东森林小镇”等称号。

图3 正果老街圆街景

3 传统村落有机更新策略思考

此研究中调研项目的经验做法对南沙区传统村落、旧村有机更新，历史文化遗产保护和利用提供了很多可借鉴的思路。基于调研，笔者提出南沙区旧村、古村落有机更新的策略和重点内容（见图4）。

图4 传统村落有机更新策略

3.1 党建引领，共同参与

要想做好城市更新工作，必须发挥党建引领作用。南沙区各级党组织和广大党员带头，吸收先进更新改造理念，构建党组织引领、政府指导、村企合作、村民和其他项目人员共同参与、共同决策的机制，同时强化行动引领作用，把更新改造任务落到实处。

南沙区应畅通意见反馈渠道，以解决当地居民民生问题、满足实际需求为目标，制订切实可行的更新改造项目清单，重点关注人居环境改善、产业振兴、风貌管控、文化传承等方面的提质增效，广泛听取业界专家、社会团体负责人的意见，共同缔造古村落有机更新项目。

3.2 不征不拆，有机更新

南沙区应坚持不全面改造，不征收动迁，不大拆大建。有机更新项目在平衡改造成本下实现盈利的关键是有可改造升级的空间。因此，应深挖项目可更新利用的闲置空间和土地资源，进行生活功能、产业功能、文化功能的导入。例如，瓜岭村项目充分利用闲置村居、厂房和农用地，改造为创意产业园、民宿、综合服务商业街和农创园，提高资源利用率，在不征、不迁、不拆的情况下，实现产业更新升级，既可保全村落原有的发展，保留村集体所有权属，也可增加村民收入。

南沙区应因地制宜有机更新，实现差异化发展。与全面改造模式不同，古村落微改造、有机更新无固定模式，切忌照搬照抄，需立足项目自身条件、资源和特色，打造自身品牌。正果老街充分发挥美食特色产业，吾乡石屋发挥传统岭南古村风情价值，均成为有机更新项目的特色模式，亦是项目可持续发展的重要动力。

3.3 文化为魂，保护传承

古村落更新发展，文化是灵魂。文化底蕴是村民的共同属性，是村民的集体记忆。文化不局限在历史文化遗产，更体现在村民生活、生产的方方面面。在旧村有机更新中，要高度重视文化的保护和传承，延续历史文脉和肌理、空间尺度、生活方式等，充分挖掘文化内涵，用“绣花功夫”把文化融合进改造的各方面，让改造记得住乡愁、留得住乡愁。

南沙区的传统村落、旧村有机更新应坚持保护优先、永续利用。对于不可移动文物、历史建筑、工业遗产等各类历史文化遗产资源，要保护也要利用。对历史文化资源逐一编制保护和利用方案，通过旧时情景还原，用照片、文字展示等方式，让文物保护“活起来”“用起来”。

3.4 产业振兴，共同富裕

产业振兴是传统村落、旧村有机更新的重中之重，也是乡村振兴的必由之路。南沙区的传统村落、旧村有机更新应坚持立足特色资源、优势产业，发展上下游、衍生及配套产业。例如，吾乡石屋依托古村和生态资源，发展乡村旅游、农业体验全产业链，促进一二三产业融合发展，实现产业转型升级，促进经济发展。

在传统村落、旧村有机更新中，还应坚持先富带动后富，突出示范引领作用。南沙区应打造试点项目、示范区，先利用部分空置房屋资源进行改造，引入产业发展，后带动当地村民和其他项目参与者共同改造，拓宽各领域资金渠道，以点带面，让更新发展成果更多、更好地惠及广大群众。

3.5 分期开发，长效运营

旧村更新改造项目范围往往较大，更新工作内容繁多，涉及多方主体权益。对此，政府、企业、村民和其他项目参与者要有“长期作战”的心理准备，做好项目分期开发计划，从小范围、易改造的地方开始实施，从环境治理、风貌提升入手，从一个空间资源改造开始。

传统村落、旧村有机更新的一个关键是多渠道筹集资金，平衡改造成本。南沙区可通过美丽乡村、乡村振兴等财政专项资金、村民自筹资金，以及企业开发运营、捐赠或异地项目权益置换等途径平衡改造成本，建立长效运营机制，使前期项目带动后期项目，资金滚动投入，最后实现项目整体、持续开发。

4 结语

快速的城镇化建设、旧村全面改造强化了城乡二元对立结构，使得旧村尤其是传统村落的文化保护和发展面临重大困境。然而，旧村、传统村落与城市地区一样重要，是居民生活、产业发展、历史文化的承载地，为城镇化发展发挥着特别作用。被动式的保护和全面城市化是不合理的，有机更新、“留改拆”

是城市更新、存量规划工作落实的必然途径。古村落有机更新没有固定模式，应分类、分情况实施有机更新，核心是因地制宜、完善功能、提质增效，重点是做好风貌整治提升、文化保护传承和产业振兴，建议实施分期开发、共同缔造、长效运营。