基于多元公众满意度的深圳市南头古城更新后评价研究

顾思明，马航，王墨晗

作为外来人口落脚点与深圳城市发展见证的城中村，其居住价值与历史文化内涵得到了关注与认可，使得深圳城中村的更新改造方式发生转变，逐步转向以综合整治为主。同时，人本导向的兴起使得更新改造中公众需求与利益得到重视。近年来，深圳城中村更新改造越发重视对于城中村历史价值的挖掘与展现，南头古城作为深圳市级文保单位最为密集的区域，在2019 年印发的《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》中被选为试点项目，旨在进行历史保护与风貌塑造的有机更新探索。

目前，国内外在城中村更新改造评价研究方面，关于城中村更新的评价研究主要分为两类：更新改造模式的评价以及更新改造实施效果与绩效的评价。更新改造模式的评价方面，该类评价主要以学者的定性评价为主[1-2]；更新改造实施效果与绩效评价研究方面，评价主体多为政府、开发商、村民等直接利益相关者，相对缺乏对公众群体的关注[3-4]。

在历史街区更新改造评价研究方面，近几年趋向对于保护过程、保护效果等多方面的评价研究。在评价主体的选择上，现有研究以游客及当地居民为主，评价内容包括物质空间、街区价值、历史文化特色、功能业态[5-8]等，具有历史特色的城中村更新后评价研究较少。

本文选择南头古城作为研究对象，进行更新后评价。在研究视角上，以多元公众满意度为切入点，重点关注居民、商户、游客，对比不同公众群体的评价共性与差异，以此作为依据总结南头古城更新改造的现有问题，并提出优化建议。

1 南头古城更新现状

南头古城位于广东省深圳市南山区南头天桥北，东西最宽处约 460m，南北最长处约 420m，总占地面积约为14.5hm2。南头古城基本沿袭明朝“六纵一横”格局，内部共有建筑1000 余栋，建筑密度高达 50%，大部分建筑为城中村现代民居，容纳着3 万多住户。南头古城的更新改造一直都是深圳市政府关注的重点，但由于更新改造牵涉的利益关系复杂繁多，多年推进无果。2019 年10 月，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（后文简称《方案》），其中南头古城作为试点项目之一，其更新意在进行历史文化保护与有机更新的融合探索。同年启动了南头古城“蝶变重生计划”，该计划主要分为3 期，1 期为南北主街，2 期为东西街，3 期为春景街片区。经过多轮协调沟通与方案设计后，2019 年10 月南头古城保护与利用项目正式开工。2020 年8 月，南头古城南北街开街营业，十字街广场、报德广场与书院广场被保留并进行提升，南门广场入口处的信息亭、报德广场东西两侧的南头议事厅和信息中心书店得以保留。艺术装置被拆除或就地重建，大家乐舞台被夷为平地，工厂被改造为办公空间（图1）。当前整体改造大致分为两个层面，物质空间更新与功能业态更新。物质更新层面包括基础设施治理、公共空间治理及风貌环境治理，改造对门禁系统进行了升级，建设了小型消防站，提升了社区安全性（图2）；对现有闲置用地进行升级，修整出3 处口袋公园（图3）；沿街立面进行风貌统一，按明清风格与岭南风格进行调整，空间品质整体提升（图4）。功能业态更新包括引入文创零售、升级特色餐饮及打造文化活动。文创零售店铺融合时尚、艺术等元素改善南头古城整体店铺的风格与品质；特色餐饮店铺精选粤港澳经典老字号，同时引入网红店铺，满足多元消费需求；文化活动方面以日常展览、周末市集与文化节事方式呈现，为南头古城提供活力。

2 南头古城基础设施更新改造现状

3 南头古城公共空间更新改造现状

4 南头古城风貌环境更新改造现状

在更新改造后，需要综合考虑其更新目标与公众需求是否一致。公众作为非核心利益相关者，其需求是否被充分考虑，以多元公众的实际需求与价值取向为切入点，对南头古城更新进行综合性评价是十分必要的（图5）。

5 公众与核心利益相关者需求关系分析

2 评价体系构建思路

南头古城更新后评价的流程包括初步构建评价体系、正式构建评价体系、评价结果分析3 个部分（图6）。在初步构建评价体系的步骤中，首先对以往文献分析、网络点评数据分析，结合南头古城特性构建预设指标集。其次，先后对居民、游客、商户与专家进行问卷调查，筛选确定正式指标集后正式构建评价体系。最后，进行问卷设计开始进行数据收集，对不同公众群体进行共性与差异性分析，得到最终评价结果。

6 评价流程与方法

3 评价体系构建

评价指标的选取主要从两个方面展开。第一，对以往文献进行分析，参考已有研究的评价体系与指标，确定一级评价指标，并选取可参考的二级指标；第二，对南头古城的网络点评数据进行分析，通过对点评内容进行文本分析并提取高频词，得出南头古城到访者的主要关注点并作为二级评价指标的补充。

3.1 文献分析

通过对现有城中村更新评价与历史街区更新评价研究的整理，本文评价体系的一级指标确定为居住环境、公共设施、街区空间、历史文化、商业经济、社会人文6 项。二级指标的选择参考现有文献中的指标频次（表1），同时结合南头古城更新改造的实际情况，在配套设施维度中，因南头古城改造项目以微改造手法为主，更多涉及的是微观环境的更新提质，因此教育设施与医疗设施的配置不作为本次评价体系的指标，补充休憩设施与卫生间等微观环境的设施配置作为评价指标。

表1 基于文献分析的评价指标频次统计表

3.2 网络点评数据分析

网络点评具有点评数据量大、点评者多元的特点。点评者包括外来游客、周边居民、市民等。现有研究已证实点评数据对于旧城改造更新后的评估有可靠的参考价值[9]。本文借助网络爬虫技术获取大众点评、携程旅行网、去哪儿网、马蜂窝4 个网站上关于南头古城的点评数据，累计获取点评数据2212 条。选取排名前100 的高频词进行整理，主要包括5 个类别，分别是历史文化、街区经济、配套设施、景观环境与社会人文（表2）。在此基础上对具体评价语句进行分析提炼，与前文文献所得的评价体系进行整合，对评价体系的二级指标进行补充，增加停车场数量与分布、店铺装修美观度等5 项指标。同时对两处指标进行了细化，由于点评内容中对南头古城文化的提及多与“深港”“历史源头”相关，因此将“深圳历史文化显示度”改为“深圳起源文化显示度”；由于点评内容中提及的街道多为十字主街，且主街为主要的改造提升对象，因此将“街道空间形态美感”改为“主街空间形态美感”，得到最终评价体系（表3）。

表2 点评数据关键词频次统计表

表3 南头古城更新后评价最终评价指标集

4 数据获取与评价结果分析

4.1 数据获取与统计

本文调查问卷共分为4 次发放，包括2021 年节假日6 月13 日、6 月14 日两天，工作日6 月15 日、6 月16 日两天。累计发放150 份问卷，其中居民问卷50 份、商户问卷50 份、游客问卷50 份。回收问卷中，有效问卷数总计129 份，居民有效问卷46 份，问卷有效率为92%；商户有效问卷42 份，问卷有效率为84%；游客有效问卷40 份，问卷有效率为80%。

4.2 信度分析与效度检验

4.2.1 信度分析

信度分析常见于测量意见与态度等较为抽象的量表问题中，目的在于验证问卷量表的可信程度。目前多以克隆巴赫（Cronbach）系数判定问卷信度。本文利用IBM SPSS Statistics 25 软件对居民、商户与游客的问卷分别进行信度分析（表4），各主体满意度量表、重要度量表与总量表信度克隆巴赫系数均大于0.8，说明问卷量表信度较好。

表4 问卷信度分析

4.2.2 效度检验

效度检验常见于测量意见与态度等较为抽象的量表问题中，检测问卷量表测量结果的有效性。目前常用KMO 值和Bartlett 球形度进行效度检验，本文利用IBM SPSS Statistics 25 软件分别对居民、商户与游客的问卷进行效度分析（表5），由表可知，各主体满意度量表与重要度量表效度的KMO 值均大于0.6，P 值均小于0.05，问卷量表效度满足要求。

表5 问卷效度分析

4.3 南头古城基本认知分析

4.3.1 南头古城定位认知分析

本文通过问卷多选题方式调研了解公众对于更新后南头古城身份定位的认知，有助于发觉目前更新改造效果与政府预期更新改造目标之间的差距（图7，表6）。无论居民、商户还是游客，对于南头古城历史文化已经形成了一定的认同，基本认知中均以具有历史文化的城中村为主，而有关政府更新改造目标中提及的要将南头古城打造成文化创新产业街区、城市传统风貌展示区及人文旅游目的地响应率相似且偏低，说明离实现该目标仍有一定的距离。

7 各主体南头古城定位认知分析

表6 各主体南头古城定位认知分析表

4.3.2 南头古城价值认同分析

价值认同是对更新方向的引导，不同价值观下所侧重的更新方式与手法存在着差异。本文通过问卷多选题方式进行调研，意在反映各公众群体对于南头古城的价值认同，为后续改造提供参考方向（图8，表7）。

8 各主体南头古城价值认知分析

表7 各主体南头古城价值认同分析表

4.4 各主体IPA 结果分析

本文将居民、商户与游客的IPA 象限图进行对比（图9-11），主要关注第I 象限现有优势区与第IV象限亟待改进区，进而识别当前改造成效与问题。

9 居民IPA分析

10 商户IPA分析

11 游客IPA分析

由表8 可知，第I 象限中两类及两类以上主体存在共性的指标包括C2 街道空间形态美感、C4 环境卫生质量、E1 租金变动情况、F4 文化活动多样性，说明目前这4 项指标改造后的效果受到大部分人群的认可。街道空间形态方面，改造基本保留了主街原有的街道格局，整体尺度较为宜人，且改造对沿街立面进行整体修缮，美观度得到提升。环境卫生质量方面，改造依托综合整治对南头古城环境进行提升，扫除卫生死角，增设垃圾分类，并由社区统一管理日常卫生清洁，街区环境卫生得到改善。租金变动情况方面，居民的住房租金涨幅较小，原因在于改造过程中，环境存在阶段性污染，空气中粉尘弥漫，施工噪声影响严重，加之深圳疫情影响，大部分租客选择搬迁，租赁市场受到冲击，房东并未对租金进行大幅提升；而商户的店铺租金，由于新入驻的商户第一年免租金，因而对当前租金情况较为满意。文化活动多样性方面，改造后为了提升街区活力，南头古城举办了学术沙龙、小型展览、周末市集等多项文化活动，文化活动多样性相比过去而言得到提升。

表8 各主体IPA 结果对比分析（结合表3 指标）

第IV 象限两类及两类以上主体存在共性的指标包括B3 外部交通可达性、E3 消费价格合理性、E4业态丰富度，说明目前这3 项指标改造后的效果难以满足大部分人的需求。外部交通方面，目前地铁12号线正在修建，前往南头古城主要依靠公交，而大部分公交站点距离南头古城南门主要入口均存在一定距离，因而当前外部交通满意度较低。消费价格方面，南头古城更新改造后引入了大量特色餐饮与文创零售店铺，相较以往的低端非正规业态而言，价格大幅上涨。业态丰富度方面，改造前南头古城业态多样性强，改造后店铺整体质量虽有所提升，但业态类型方面存在同质化倾向。

4.5 共性问题及原因分析

4.5.1 消费价格偏高

居民与游客主体均认为南头古城当前消费价格偏高。南头古城因改造投入而陡然攀升的租金价格是当前消费价格升高的根源。据访谈了解，改造前沿街商铺的租金约为2000～3000 元，改造后主街店铺的租金已超过10,000 元。租金价格的翻倍增长促使消费价格激增。由居民访谈可知，改造前南头古城消费价格亲民，“5 块一碗的糖水，10 块一碗的面”是古城内常见的物价水平。根据大众点评数据显示，改造后南头古城当前人均消费为72 元，其中部分餐饮店铺人均消费在100 元左右，高者可达350 元。改造大幅提升了南头古城店铺的平均消费价格。

4.5.2 业态丰富度较低

居民与游客主体均认为南头古城当前业态丰富度有待提升。从居民访谈中得知，改造后城东门口营业了10 年的鱼铺，十字街内散落的诸多小吃铺、凉茶铺、杂货铺、家具铺、修脚铺，被一一清退，居民日常生活的便利性受到影响。如今居民购置生活用品，需要跨过一个街区去到北环大道以北的农贸市场。对于居民而言，当前南头古城内生活服务类店铺数量难以满足日常生活需求（图12）。

12 南头古城更新前后业态对比

从游客访谈中得知，浓厚的商业气息与趋同的店铺类型影响着游客的满意度。当前南头古城虽引入了特色文创店铺，但店铺主题多为珠宝首饰、潮玩文创，与古城文化关联度较低，难以满足游客的消费需求。

总的来说当前南头古城商业业态存在的问题可总结为两方面：一是新入驻的店铺对原有的生活服务类业态形成冲击，新旧业态失衡导致居民生活便利度降低；二是新入驻文创业态的文化内涵与南头古城关联度低，创意产业的外壳之下包裹着浓重的商业气息，难以形成游客的消费认同。

4.5.3 外部交通可达性低

商户与游客主体均认为南头古城当前外部交通可达性低。公交站点方面，以南头古城南门主入口为圆心，500m 半径范围内公交站点个数为6 个；地铁站点方面，当前距离南头古城最近的地铁1 号线桃园站，与南门主入口的直线距离仍有1km，需15 分钟左右的步行时间。由此可见，当前公交站点覆盖率较高，但地铁出行便利度较低（图13）。

13 南头古城外部交通现状

4.6 差异问题及原因分析

4.6.1 居住条件待改善（居民）

南头古城内的居民楼具有城中村普遍存在的问题。此次改造中，侧重于对十字主街的风貌提升与沿街业态的功能升级，对于居住空间的改造有限，部分以万科品牌长租公寓改造为主，分布在沿街处，而街区内部仍有大面积的住房处于居住条件较差的状态。过密的楼间距使室内的采光通风条件较差，此外由问卷调研可知，现有居民多为三口之家或五口之家，狭小的居住面积使生活空间十分局促。

4.6.2 夜间基础照明不足（商户）

对于商户而言，相较于照明的景观，夜间基础照明的提升更为重要。改造后南头古城的夜间照明进行了重新设计，但在基础照明提升方面略显不足。夜间店铺橱窗的照明是街道夜间光照的主要来源，店铺营业时与其他照明设施一同起到照明作用。改造前南头古城店铺未统一设定营业时间，许多店铺直至凌晨仍在营业，为古城内的街道提供了长时间的照明。如今改造后店铺实行统一管理，大多数店铺夜间10 点结束营业。当店铺关闭时，照明水平较低，街道易出现局部亮度较低的情况，导致商户结束营业后出行不便。

4.6.3 收益情况不理想（商户）

南头古城当前商户主要分为两类，即改造前旧有商户与改造后新入驻商户。对于旧有商户而言，其店铺类型多为餐饮类与生活服务类，店铺主要受众人群为古城内居民，然而据访谈笔者了解，改造后南头古城居民流失严重，近一半的居民已经搬离，这也使店铺的经营状况受到影响。对于新入驻商户而言，由于南头古城2020 年8 月底开街，新入驻店铺的营业时间较短，当前收益情况有待提升。

4.6.4 休憩设施的数量与分布不合理（游客）

现有休憩设施多集中于书院广场、报德广场等小型公共空间，以及主要街道两侧的部分开敞空间，总体数量有限。同时未合理考虑休憩设施的整体分布，如在古城入口处及南北街前半段休憩设施数量较多，但在游客游览路线的终点处休憩设施分布较少，导致游客易在游览结束时感到疲乏。

4.6.5 卫生间分布不合理且标识薄弱（游客）

实地调研发现，当前南头古城的公共卫生间仅设置在南北街，东西街卫生间欠缺。同时通过游客访谈了解到，当前卫生间标识系统较为薄弱，一是在导览手册上指引不够明显，对于历史古迹与商业店铺的介绍较详细，对配套设施的介绍较少，缺少平面图指引；二是实体标识不突出，如中山南街处的卫生间，有游客反映标识设计过高不易察觉，导致难以及时找到近处卫生间。

4.6.6 深圳历史文化显示度不足（游客）

此次南头古城的改造意在挖掘南头古城的文化内涵，凸显南头古城深港文化源头的身份地位。改造后的南头古城在媒体的笔墨中被描绘为深圳文化地标，多数游客慕名而来，然而从访谈中了解到，到访游客认为当前南头古城所展现的深圳历史文化不足。笔者分析原因有二，一是南头古城经历经过清朝迁海复界、城中村抢建潮、改革开放城市化建设等事件后，古城风貌受损严重，留存的物质遗存有限，难以满足游客对于“历史古城”的想象；二是改造后入驻的业态与举办的活动虽然丰富了南头古城的文化多样性，但其侧重现代消费，与南头古城的历史文化契合度较低。

5 结语

本文通过文献分析与网络点评数据分析，构建了由居住环境、配套设施、街区空间、历史文化、经济商业、社会人文6 项一级评价指标及25 项二级评价指标构成的南头古城更新后评价体系。通过问卷调查得到居民、商户和游客的评价结果。其中游客、商户对南头古城更新较为满意，居民满意度一般。进而通过IPA 分析得到南头古城更新后现存的主要空间问题。居民与游客反映的共性问题包括消费价格偏高、业态丰富度较低，商户与游客反映的共性问题为外部交通可达性低。差异问题中，居民认为当前居住条件待改善，商户认为夜间基础照明不足及收益状况不理想，游客认为休憩设施及与卫生间数量及分布不合理，以及更新对于深圳起源文化的显示度不足。随着南头古城的更新改造不断深入，结合当前存在的问题，以后可考虑从改善当前居住条件、提升配套设施建设、增强历史文化显示度、注重多元业态发展4 个方面对南头古城进行优化。□