城市更新视域下邹城市旧城区智慧化改造建设研究

文｜邹城市自然资源和规划局 赵利

2020年，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，其中明确指出实施城市更新行动以及推进新型城镇化发展的重要意义。相关城市规划与建设人员应基于城市更新以及旧城区改造工作进行深入研析，认识到旧城区智慧化改造的重要作用，使城市发展能够进一步适应经济社会相关需要。

1.城市更新与改造的主要价值与意义

进入新时代以来，针对城市内部开展更新与改造工作，实现人居环境的进一步优化，在市民需求、土地规划以及经济带动等层面均具有关键性作用。相关规划单位和部门应当积极强化对城市更新改造的重视程度，确保预期城市规划目标得到有效实现。

1.1 满足市民的精神与物质需求

基于城市更新的角度针对旧城区进行充分的改造建设，能够使城市内部功能模块更加全面，基础设施建设水平得到有效改善，进一步满足城市居民的精神需求以及物质需求，为进一步落实现代城市的可持续发展目标提供更加充分的支持。

1.2 提升城市土地的利用效能

针对旧城区进行改造建设还能够对传统的城市规划形态和方案进行进一步调整，更加充分地发挥出城市土地资源在新形势社会环境当中的价值和作用，不断提升城市内部土地资源的利用效能，使城市内部空间活力与生命力得到更加显著地激发与调动。

1.3 吸引配套产业强化经济效益

改造城区老旧环境，使城区基础设施建设水平实现不断进步，能够有效提升城市对相关配套产业的吸引力，为政府部门带来新的财政与税收来源，另外还能够在城区内部逐渐形成层次完善的产业集聚，使城区经济效益得到全方位进步和提升。

1.4 适应智慧化社会发展形态与趋势

随着时代的不断发展与进步，信息化、智慧化技术的应用愈发广泛。人们的衣食住行以及生活环境都离不开智慧化技术理念的普及和发展。通过针对城市内部老旧城区进行的智慧化改造，能够基于街区形态营造出层次更加完善的智慧化服务体系，有效提升市民在城市内部的居住体验，为实现社会的高效发展，提升居民满意度提供坚定的支持。

2.当前旧城区改造建设存在的问题

由上文我们能够得出结论，针对城市内部展开更新改造工作已成为当下城市的重要发展趋势。但受到历史、经济等各方面因素的影响，现阶段的城市更新与改造工程的开展仍存在着一定的问题，亟待解决。

2.1 基础设施严重老化陈旧

作为满足城市功能性发展，为城市居民提供高质量服务的关键性内容，完善的基础设施具有极为重要的作用。但在很多城市的旧城区，包括市政道路、通讯设施、生态环保设施、能源动力设施在内的各项基础建设均出现了一定的滞后现象，受到资金、规划等客观因素的影响，导致大量设施缺乏维护，设施老化与病害现象屡屡出现（如图1），严重制约了城市旧城区功能性服务的有效展现，同时对实现预期城市更新与改造目标也形成了一定阻碍[1]。

图1 市政道路出现病害

2.2 城区产业结构较为单一

在传统的城市建设与规划理念当中，很多规划项目缺乏长远目光，在针对城区内部产业进行引进与布局的过程当中，忽视了可持续发展的重要性，导致城区产业体系以及产业结构较为单一，形成了大量的“纺织城”“汽车城”“化工城”等城区类型，一旦这些产业的生产模式以及市场需求出现变化，很有可能会导致城区发展陷入困境。

2.3 棚户区改造难度较大

受到历史、政策等一些客观因素的影响，导致部分城市土地征收工作的发展不够规范，城中村、棚户区情况依然是旧城区改造工作需要解决的重要问题（如图2）。一些地区缺乏对棚户区改造工作的合理规划与目标构建，导致改造建设实践过程当中出现了一定的矛盾与冲突，给城市更新以及旧城区改造工作带来了较为显著的压力和影响。

图2 城市内部棚户区亟待改造

2.4 对智慧化改建的理念认知不足

在旧城区重建规划的过程当中，很多规划单位和人员忽视了智慧化技术的应用价值以及应用意义，对智慧化改建的理念认知不够清晰，导致方案设计与智慧化发展之间出现一定的脱节现象，部分规划人员未能结合城区居民意见对智慧化技术的引进方式以及应用渠道进行适应性调整，导致智慧化改建的方案规划较为粗糙，阻碍了城区居民对于智慧化改建工作的认可与配合。

3.优化旧城区改造建设工作的措施和路径

为更加充分地减少旧城区更新改造问题对规划建设工作带来的影响，城市土地规划部门应当结合城市发展实际情况以及更新改造项目需求进行全流程优化和梳理，从而为城市发展和经济建设提供更加坚定的支持和动力。

3.1 构建明确科学的旧城区改造建设目标

为了进一步针对旧城区改造建设工作进行优化和推进，全面提升城市更新项目开展质量，相关规划建设单位应当从更加宏观的角度对整个项目动向进行梳理和分析，并结合实际构建明确科学的旧城区改造建设目标，使城市更新工作具备更加健全完善的方向引领与把控。具体来说，在进行改造建设目标构建的过程当中，规划人员应主要关注以下几方面内容：

首先是针对土地产权进行明晰界定。受到政策等因素的影响和限制，我国部分城市城区土地产权划分较为混乱。因此在针对性开展旧城区改造之前，应基于国家相关文件和规范对目标土地产权进行进一步明确，尽可能避免因产权划分问题产生的各项冲突矛盾或纠纷，确保城区改造的顺利进行。

其次，应遵循因地制宜的目标构建原则。由于我国各地区之间经济发展状况、人口情况、产业结构以及设施建设状况等均存在一定的差异，因此规划建设单位应当结合实际对改建目标进行充分调整和优化，从而进一步降低旧城区改建难度以及改建投入，使城市更新项目的性价比及其经济效益得到更加充分地提升。

最后，还应当基于市民生活需求进行目标梳理与规划。针对城市旧城区进行改造建设的过程当中，相关单位还应当从更加全面的角度对旧城区改建方向进行统一协调，尽可能实现旧城区人居环境的全方位改善和进步[2]。

3.2 针对城市更新项目容积率进行核算

作为城区规划建设和改造工作当中的一项关键性指标，城市更新项目容积率具有重要作用。所谓容积率，一般分为规划容积率以及基准容积率两个主要参数。其中，规划容积率指的是在一定规划范围内，总建筑面积与项目总用地面积的比值，而基准容积率，又称为基准地价容积率，指的是在城市规划区范围内，对不同级别或不同类型的土地，所评估和确定的法定最高年限土地使用权区域的平均价格。

在现阶段的城市更新项目以及旧城区改建项目当中，影响到项目容积率的因素较为丰富和多元，常见因素涵盖了自然环境、经济发展状况、城区区位布局、基础设施建设水平、城市人文历史特点等等。因此在针对旧改方案进行规划与调整的过程当中，应结合当地实际情况针对性增添相关修正系数，使最终得出的更新项目容积率更加准确可靠。具体修正系数数据见表1-4。

表1 居住用地土地规模修正系数

表2 商业用地土地规模修正系数

表3 临市政道路土地规模修正系数

表4 地铁交通土地规模修正系数

相关城区规划建设人员应遵循PR=BR×d×z×t 这一公式针对城市旧城区方案规划容积率进行计算。其中公式当中的PR 代表规划容积率，BR 代表基准容积率，d 代表不同地块规模修正系数，z 代表临周边市政道路土地规模修正系数，t 代表地铁交通土地规模修正系数，待完成计算过后，最终得出的项目容积率结果能够为旧城区规划改建提供更加准确可靠的信息参考。

在基于旧城区规划容积率这一关键信息进行应用的过程当中，相关建设人员还应当注意到，不同城市对于旧城区未来发展的战略目标以及主要需求仍存在着一定的差异，因此规划人员可基于城区改建相关要求以及城市内部产业经济发展状况对规划容积率进行微调，使其与未来城市发展实现进一步适应。

3.3 基于旧城区发展状况进行资料收集与调研

为了尽可能加强城市旧城区规划改建工作的效果与质量，更加充分地满足现代城市居民对于城市内部旧城区的功能性要求，相关规划建设人员应当做好相应的资料收集与调研工作，使最终的改建方案质量以及规划水平得到充分的进步与提升[3]。具体来说，规划建设单位技术人员应主要关注包括城区主要性质、未来城区规划建设方向、城区空间整体布局、基础设施建设状况、资产产权分配情况以及历史人文发展历程等几个方面的资料内容，通过对这些资料信息的系统化分析和研读过后，能够使旧城区规划改建人员对城市更新项目具备更加全面和完善的认知，使旧城区改建方案与城市未来发展趋势以及发展动向相协调，使方案规划与目标构建工作的水平与质量得到更加显著与充分地提升。例如在进行老城区路网提升改造项目——程兰路东延工程的建设开始之前，相关设计规划人员即针对当地基本情况进行了全面分析和研究，并对周边东海院子、利民华府等小区居民的意见进行了调研和走访，使建设方案的规划设计与城市发展实现进一步协调，为充分展现老城区翻新改建工程项目的最终成效提供了坚实的基础与保障。

此外，规划设计人员还应当针对旧城区居民对于智慧化改建的看法进行整合与汇集，向他们进行智慧化改建工作的科普与宣传，让他们能够对智慧化改建工作具备更加明确与深刻的认知，有效提升城区居民对智慧化改建的认可度，为提升城区改建工作水平和质量做出相应的贡献。

3.4 进一步加强配套设施建设和引进

完备的配套设施对实现旧城区改造提升项目具有重要作用。然而在部分城市当中，受资金、技术等多方面因素的影响，导致配套设施的建设与维护工作陷入了一定的困境，基础设施难以为城区居民提供多样化、个性化、合理化的服务和支持，导致市区居民的生活较为不便。因此，在进行城市更新以及旧城区的改造建设过程当中，规划设计人员应积极强化对市区配套设施建设与引进工作的重视程度，有效提升配套设施建设质量以及建设水平，从而在确保城区人居环境适宜的前提下推动城区活力与生命力的不断进步。针对城郊地区，规划建设人员应积极加强对城市生态绿化工作的重视程度，实现生态环境的可持续发展。例如在开展老城区路网提升改造项目——义和路（现代路）西延工程的过程当中，规划设计人员即落实了方案当中对道路绿化带设施的相关要求，针对道路两侧规划出了各十米的绿化带，并针对给排水、路灯等设施进行配套，使老城区得以在旧改工程项目的推进下焕发新生。此外，规划设计人员还应当与智慧化服务供应商进行合作，针对旧城区智慧化改建方案的落实展开相应的研讨，使旧城区智慧化改造工作能够获取到更加便捷、高效、安全的技术支撑。

3.5 关注对旧城区历史人文风貌的保护

在针对旧城区进行改造建设项目的过程当中，除了人居环境以及生态环境的重要性外，针对当地历史人文环境进行保护同样具有关键性作用。规划设计人员应当站在更加宏观与长远的角度针对旧城区当中历史人文环境的发展状况进行明确，进一步加强对旧城区内部相关历史文遗的保护力度，积极突出旧城区乃至整个城市当中的历史人文风貌与特色，使城市更新项目能够在人文环境、生态环境以及人居环境等三个主要方面达成平衡，为推动城市的健康长效化发展做出相应的贡献。

3.6 推动旧城区改造过程当中信息化技术的应用

信息化、数字化时代的来临使得城市规划建设与改造工作的手段和策略也发生了重要改变。强化信息化技术的应用，不仅能够有效提升城区居民的居住体验，还能够进一步降低旧城区改造设计成本与后续维护管理难度，相关规划设计人员应当进一步提升对信息化技术的重视程度，为实现预期改造目标提供相应的支持。

例如，在邹城市旧城区改造项目当中，相关规划部门就综合应用了GIS 技术针对旧城区的公共空间发展状况进行了分析，其最终分析结果给旧城区改造方案提供了更加准确可靠的参考依据。

4.结论

总而言之，随着时代的不断发展与进步，对城市内部旧城区进行更新改造的要求也在不断提升。相关规划建设人员应当基于城市经济、人口等指标发展实际情况对旧城区改造项目建设方案进行优化，使旧城区改造项目的成效更加显著，改建成本得到充分控制，为实现预期旧改目标提供更加充足的动力。