房贷等来最大利好，年轻人却在考虑提前还贷

文 周纯子 肖望

“蹲在银行门口看了一下，现在银行提前还贷款的人比做贷款的人多。”中原地产首席分析师张大伟表示。

5月20日是央行每月公布贷款市场报价利率（LPR）的日子。这一次，与房贷利率挂钩的5年期LPR近5年来第一次单独下调，幅度为15个基点，被市场解读为“规模最大的一次降息”。而仅在此5天之前，央行将首套住房商贷利率下限调整为基准利率减20个基点。（注：一个基点为0.01%）

与接二连三的房贷利好政策形成反差，社交平台上的年轻人却在认真研究起要不要提前还房贷的问题。投资收益跑不赢房贷利息、经济下行怕裁员断供、这几年新批的房贷利率太高无法接受等因素，成为他们决策的重要参考。

“我算过了，现在提前还掉一半贷款，利息总额能省近90万元。”重庆市民曾渊（化名）告诉作者，他决定在力所能及的范围内提前还房贷。

房贷下降0.15%，月供减少近百元

一周之内，央行接连放出两个大招。

先是5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。据报道，济南、天津、郑州、青岛、苏州等地的多家银行已按照通知要求，将首套房贷利率调降至4.4%。

如果上述政策仅针对新增房贷，并不惠及存量的话，5月20日的LPR调整则是给全市场发了一份“大礼包”：5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这也意味着，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。

“对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。”张大伟评价称。根据中原地产研究院的测算，以贷款100万、期限30年计算，房贷利率由4.6%下降至4.45%，月供减少89.25元，累计可节省3.2万元利息。

上海金融与发展实验室主任曾刚表示，5年期LPR此次下降15个基点并不意外，过去几年以来，1年期LPR的调整次数和调整幅度要远远多于和大于5年期，所以造成了长端和短端利率调整不同步的情况。实际上，这次调完之后，5年期的LPR下行幅度和之前1年期LPR的下行幅度大体相当，并未超调。

在他看来，近期一系列调控房贷政策的主要目的，还是为了促进中长期贷款，而中长期贷款中按揭贷款又占据了相当的比重。目前房地产市场出现泡沫的概率比较小，更多的是需要去适度地促进、满足按揭贷款的合理需求，从而形成“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

“站在高岗上”的业主们

尽管房贷利率有明显下行的趋势，但对于前几年购房的人而言，由于正好撞在楼市调控的“枪口”上，其房贷利率依然很高。以北京为例，目前首套房贷利率为LPR上浮55个基点后的5.15%，即便此次五年期LPR下调15个基点，对于绝大部分人而言，也需要等到明年1月1日起方才生效。

2021年7月，曾渊在重庆购置了一套总价230万元的住宅，贷款160万元，还款周期为30年。当时正值重庆楼市火热，调控政策趋严，重庆首套房贷利率为基准利率加120个基点，曾渊的按揭贷款利率高达5.85%。

但此后，随着重庆楼市成交逐渐转淡，房贷利率开始松动。一年不到的时间，重庆首套房贷利率从5.85%下降至如今的4.25%。假如按等额本息的方式还完贷款，曾渊去年买房的还款利息要比现在买房多出56.5万元。曾渊表示，考虑到此前的月供近1万元，在当前经济、就业不乐观的情况下，也想通过提前还贷降低月供压力。

与此同时，在武汉某楼盘业主群里，业主们正在热烈讨论如何通过转贷等方式来降低房贷利率，或者干脆提前还贷。有业主表示，自己是去年在该楼盘购入的第二套住房，房贷利率为5.93%。

据了解，针对武汉市购房贷款利率 ， 汉 口 银 行 已 按 照 首 套4.45%+35BP=4.8 % ， 二套4.45%+60BP=5.05%执行。对比2018年，彼时武汉市场房贷利率在全国一骑绝尘，一度曾达到首套6.35%的全国最高水平。于是，买“贵”了的房贷用户动了提前还贷的念头。（注：BP为基点）

投资收益跑不赢房贷

提前还贷到底值不值？这个话题在社交平台上饱受争议，不支持提前还贷的人，认为房贷是普通人这辈子能借到的利率最低、金额最大的一笔钱，是对抗通货膨胀最好的工具。

事实上，由于每个人的贷款利率、经济状况、投资能力都不一样，这个问题并没有绝对的标准答案。但一个简单的共识是，购房者的投资收益率能否超过房贷利率，可以作为评价标准之一。

时间退回到2015年前后，彼时买P2P理财动辄10%以上的收益率，隐性刚兑的信托产品也在7%～8%，银行理财收益率普遍在5%以上，甚至连余额宝这样灵活的货基类产品的收益率也在4%左右。另一边，当时正处于上升期的楼市里，房贷利率打7折比比皆是，很少有人会去考虑提前还房贷，毕竟手里的闲置资金还不如买二套、三套房子来作为投资。

如今斗转星移，在经历了金融去杠杆、利率中枢下行、楼市调控等一系列政策之后，普通人的投资收益能跑赢房贷利率已经成为奢望。

“我周围的朋友都在提前还款，我也在提前还贷。”张大伟说道。在他看来，以前拿着钱能有更高的收益，现在发现钱很难有收益了，如果连5个点的收益都保证不了，有余钱当然要提前还贷。

曾渊也说道，考虑提前还贷，一方面是自己购房时的房贷利率的确处于高点，不划算，有心理落差；另外很重要的一点是，现在市场上好的投资理财渠道更加稀少，年化收益4%以上的理财产品更是难觅，还不如在力所能及的范围内提前还款。

北京上班族萧琦（化名）2017年贷款150万元买下了首套房，当时赶上了最后一波房贷利率85折的优惠，因此她的房贷利率是4.165%。前几年无论是大额存单还是银行理财，收益率都能轻松超过房贷利率。但从去年开始，萧琦发现大额存单的利率一直在下降，银行理财收益甚至一度出现了负数，跑赢房贷利率已经变成一件非常吃力的事情。

根据中国理财网每年发布的《中国银行业理财市场年度报告》，2020年至2021年，新发行的理财产品的加权平均年化收益率分别为3.93%、3.55%，同比下降23个基点、34个基点。

而自今年2月以来，银行理财还经历了全面净值化以来的最大波动，不少银行理财产品出现亏损。根据数据梳理，截至2022年3月21日，存续期的28750只理财产品中，“破净”（即净值跌破1）的产品达到2361只，“破净”占比为8.21%。

一些被股市、基金伤透了心的投资者，也逐渐成为提前还贷的主力。

曾渊说，自己2019年和2020年基金收益水平在20%～30%，到了2021年只有不到2%，而今年以来，基金整体收益浮亏超20%。“张坤的易方达蓝筹精选、葛兰的中欧医疗精选我都有买。”资料显示，张坤的易方达蓝筹精选和葛兰的中欧医疗精选近一年收益分别为-28%和-37%。

数据统计，在2021年2月之前，市场中有1851只基金近一年收益超50%。而步入2022年，在统计的4049只股票及偏股型基金中，有3847只基金亏损，占比达95%，更有1592只基金今年以来亏损幅度超过20%，占比达39.31%。

用经营贷置换房贷？

“今年4到5月份来提前还款的客户多了不少。”某华南地区城商行个贷客户经理张蒙（化名）说。据他介绍，近两个月提前还款的客户大多是还清房贷后，再将房产抵押办理经营贷。“贷款金额比房贷要多得多，利率也比房贷低得多，现在经营贷利率普遍是3.85%。”这一利率水平比首套房贷利率下限还低。据测算，假设一客户贷款150万元30年，通过经营贷置换房贷，总还款金额可以节省12.5万元。

萧琦也发现，不止经营贷，现在连消费贷的利率也要远远低于房贷。她去年向某银行申请的一笔30万元额度、先息后本的消费贷， 年化利率是4.32%。今年到期续贷的时候，银行主动将利率降为3.98%。最近她又收到了该行一张额度20万元的分期信用卡，单期费率在0.15%。该行信用卡部门的员工告诉她，因为经济形势不好，今年银行的活动力度比往年都要大。

张蒙强调，经营贷期限普遍较短，最长不过十年，大多数是三年期甚至一年期；办理经营贷也要求申请人名下有公司或公司股份，并要求核查公司的实际经营情况，需要提供公司经营流水、纳税证明等资料；贷款也是发放给公司的对公账户或有业务往来的第三方账户。一旦客户名下征信显示，半年内有新增房产或房贷情况，在贷后检查时就会要求提前归还经营贷。不过他也承认，如果申请经营贷去归还原来的按揭贷款，银行核查时确实存在难点，不排除有客户利用经营贷置换房贷来套利的情况。

2020年及2021年年初部分城市楼市持续火热，经营贷流入楼市被指起到了推波助澜的作用。随后，各地监管部门严查经营贷违规流入楼市。银行人士提示，经营贷周期较短，续贷也存在不确定因素，建议客户不要铤而走险。

提前还贷也要排队了

在社交平台小红书上，晒提前还房贷攻略正在变得流行。选择哪种变更方式、有没有交罚息成为互动最多的话题。

一般而言，提前还款有两种方式，一是减少月供、期限不变；二是月供不变，缩短期限。一位山东博主晒出的提前还款凭证显示：贷款34万元，在还了两年之后，申请提前还款10万元，她选择了后一种变更方式，将还款年限由30年缩短至14年，利息整体减少了21万元。由于合同约定三年内提前还款要付违约金，她为此多支付了460元。

据了解，即使是同一家银行，不同地区的分行，对于提前还贷的违约金要求也不一样。有的银行不收取违约金，有的银行要求一年内提前还款要交违约金，有的银行则限定在三年甚至五年内，不一而足。此外，对于违约金的收取方式也不一样，有的银行是罚息3个月或者6个月，有的银行则按照提前还款本金金额的比例收取。

交通银行的客服说道，商业住房贷款提前还款，分行可自行确定是否收取提前还款补偿金。若收取，补偿金额一般按提前还款本金金额的1%收取，最多不超过提前还款日到借款合同到期日之间应付的利息。

当萧琦今年2月份下定决心提前还贷的时候，银行的业务经理却告诉她，一季度他们行不接受提前还贷申请，最早也要等到二季度。这与当初她申请贷款时的境况完全不一样。2017年年初正是楼市烈火烹油的时候，银行房贷额度非常紧张，她各种托关系，还是在银行批贷两个月后才最终拿到放款。

张蒙也说，前两年时，银行还很欢迎客户提前归还房贷。这是由于客户此前的房贷利率普遍享受八折、九折的折扣，大多数利率都不到4%，加上银行房贷额度紧张，老客户提前还款才能有额度腾挪给新客户。

“现在我们不希望客户提前还款。”张蒙说，今年以来他所在的银行房贷规模根本没增长，但提前还款的客户却在增多。“银行客户经理能做的就是和客户聊聊，能不能存理财，做一下挽留。另外就是提前还款的人多了，以前一个月就能办完的业务，现在可能要排队两个月才能办完。”张蒙表示，但这种做法收效不大，“毕竟提前还款是客户的自由”。

按揭贷款持续承压

银行不愿意客户提前还贷的背后，是按揭贷款正在承压的残酷事实。

根据央行发布的4月金融统计数据报告，当月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。而在今年的2月份，居民中长期贷款首次转负。

兴业证券认为，当前住房贷款的接连转负并非是供给的不足，更多是地产行业销售持续下行，居民观望情绪浓厚带来的住房贷款需求不足。而当前住房贷款每月的偿还量又达到一定规模，故带来了住房贷款的负增长。

在招行今年上半年的两次业绩沟通会上，招行管理层坦言，2022年以来按揭的增长的确显得比较吃力，这种吃力和疫情有关，和大家对房地产下一步发展的态势、预期有一定的关系。今年一季度受影响最大的是个人按揭贷款业务，同比少增很多。对此，他们的应对策略是加大按揭的投放力度和营销力度，在定价方面出台一些优惠，努力把量保持住。除了继续推动优质一手楼的贷款发放，也会加大推动优质二手楼的按揭贷款。

中原地产研究院统计的全国累计数据显示，2022年已经累计有接近150个城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

曾刚分析，4月份住房贷款规模的下降，可能是自然到期的规模比新增房贷的规模要大，才会出现存量的减少，而且这个减少数量并不多。减少的原因既有市场预期的因素，也有疫情防控的影响。在他看来，目前提前还贷并不是一个特别普遍的现象，“毕竟要有很多收入，才能提前还款”。

此外，北京、深圳等多位不同银行的房贷业务经理均反映目前还没有感受到明显的提前还款潮。“没啥变化，按部就班。”其中一名城商行北京地区的信贷经理称。但另一方面，房贷需求弱，个贷压力大，也是他们的一个普遍感受。

在要不要提前还款的网络话题上，不少网友表示，在一二线城市，付首付款已经掏空了“六个钱包”，现阶段没有能力再提前还款。