房地产板块反弹：陷阱还是馅饼？

聂方红

最近这波探底反弹行情，房地产上市公司的走势出乎很多中小投资者的预料，连拉多根阳线成为领涨明星。其中东方财富房地产开发板块指数从最低12601.14点涨到15341.86点;房地产服务板块指数也从最低的899.77点上涨到1116.39点;就连在美上市的地产中概股也反弹威猛，许多盘中短线反弹超过50%，有的甚至超过100%。面对死而复生的房地产股票，不少投资者都在问，这是小机会还是大行情？笔者在这里试着回答这个问题。

反弹：是多重因素作用的结果。房地产板块出现久违的行情，有人兴奋、有人期待、有人看不懂、有人更是质疑。其实，股市反映的是经济、是主流资金的判断，房地产板块反弹是有缘由的。

首先，长期阴跌积蓄了反弹能量。从走势上看，房地产股票经历了2007年、2009年、2014年至2015年三波大的上涨之后，基本上就处于震荡调整下跌途中，其间基本没有出现持续的大行情。可以说，跌得够狠、够久了。从历史最高位股价看，大多数房地产企业股价不是腰斩问题，而是腰斩以后再腰斩，跌去百分之八九十很普遍，基本上只剩下零头了。这个时候因为某种契机出现百分之一二十的反弹也是正常的市场现象。

其次，稳增长发展要求带来了想象空间。房地产业经过多年的发展，已经成为国民经济的支柱产业之一，其对投资的综合拉动效应是其他行业难以比拟的，对地方财政的贡献和支撑作用也是非常明显的。考虑到其行业自身与产业链对GDP贡献占比接近三成，无论是稳经济、稳增长还是防风险，房地产业都是绕不开的话题。何况房地产与基建又是稳增长立竿见影、见效最快的措施。在管理层多方喊话有效化解房地产企业风险、积极推动房地产行业转型发展的环境下，投资者不免产生新的期待与联想。

再次，房地产业自身政策的调整迎来了喘息机会。近期，楼市暖风频吹，各地关于房贷松绑的消息也再度传出。多地房贷利率已连续多次下调，据贝壳研究院发布的报告显示，2022年3月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%。同时房贷的放款周期也明显缩短。特别是对社会最为关注的房地产税，财政部本月中旬明确年内不具备扩大改革试点城市的条件，暂时打消了市场对房地产税出台的担忧。

最后，低价特性有助于短线资金炒作。房地产企业股价个位数的占比在八成以上，三四元的股票比比皆是，很容易招来投机资金的青睐，也最符合中小投资者炒低价股的胃口，再加上套牢的都在高位，拉升压力不大，不排除短线游资利用政策活跃期、市场回暖期做一把反弹。

大涨：必将面临多重压力的制约。虽然二级市场地产股涨停潮涌、家居概念也跟着沾光。但我们必须看到，近期房地产企业公布的年报和披露的问题依然不少，业绩下滑、债务违约、股权冻结、经营困难等层出不穷，大家千万不要因短期上涨而忽略了行业发展的大问题。

第一，产业周期已经过了高景气时光。我国房地产业从改革开放特别是住房制度改革以来，伴随着城镇化的脚步，已经走过了无限的辉煌。我国人均住房面积在2019年约为40平方米，已经接近许多发达国家水平。考虑到当前人口增长乏力的现状，房地产刚需市场正在开始萎缩，改善性需求也空间不大。如果房地产税试点扩大，原有的投资性住房会加快流进市场形成供给压力，最终造成行业增速与利润水平都不断走低，进入行业寒冬拼活下去的阶段。用万科高层的话来说，就是从黄金时代、白银时代直接跳过青铜时代、退到生铁时代。显然，从行业周期来看，房地产业现在已经不是最好的投资阶段。

第二，发展定位限制了投资功能。过去这些年房价之所以能够一涨再涨，房地产业出现暴利，根本原因在于投资投机炒房。现在国家明确“房住不炒”、回归住的本源，直接阻断了投资需求。加上互联网电商的冲击，商铺、门面等实体商店经营艰难，投资者买房买铺动能减弱，商业地产也不景气。标准厂房等工业地产因为成本限制，无法产生高利。这些现实情况都说明房地产已经到了非转型不可的阶段。

第三，政策預期制约了上行空间。房地产市场一直高悬着两大利空预期：一是房地产税的全面出台。这是迟早的事，一方面地方财政日益紧张需要这个相对稳定的税源来缓解，政府有推进动力。另一方面，这也是西方发达国家地方税收的主要来源，有学习借鉴的标杆。一旦房地产税正式全面推出，对房地产特别是二手房市场是重大利空。二是商品房预售制度的改革。我国房地产业发展长期靠预售业主的钱和银行的钱，基本上算是空手套白狼，造成行业问题与矛盾丛生，风险巨大。一旦改为现房销售，很多实力不强的房地产企业将会被市场彻底淘汰。所以说，未来还有多少房企能够活下去都是未知数。

第四，自身问题缠身容易爆雷。房地产行业目前还是爆雷不断，投资房地产板块股票无可避免将要共同面对这些风险。

策略：慎之又慎找馅饼。从上述分析和价值投资的角度来看，房地产板块不是股市投资的好板块，风险厌恶型投资者建议远离。如果实在闲不住、经不起诱惑想参与，那么在操作上应立足于投机和短线，不能恋战，更不能做长线。比如宋都股份先一天涨停第二天跌停，拿着压力太大。在个股选择上一般不选单一的房地产企业而选综合地产商，也就是说选概念多的、产业多元的，比如这次涨得好的天保基建、宋都股份、苏州高新都属于这类。绝不选问题企业而应选转型比较明确的企业，比如华夏幸福、新华联这种反弹再猛也不要去冒险，反而对转型比较明确的鲁商发展、万业企业、张江高科等可以保持关注。如果硬是对房地产板块情有独钟，那么也建议只买绝对龙头，这就是投资者常说的“招保万金”，即招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团等。（本文提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）