面向实施的社会停车场用地指标体系研究——以郑州为例

张 娟，陶 阳，陈 建，胡金辉，沈 昕

郑州市规划勘测设计研究院

0 引 言

随着人们机动化出行需求的不断增长，我国城市小汽车保有量快速增长，城市道路等基础设施不断建设，而与之形成鲜明对比的是，公共停车设施建设明显滞后。“停车难”早已成为城市交通管理的关键问题之一。社会停车场作为路外公共停车设施的主体，是满足人们出行停车需求的重要保障。自2015年以来，国家密集出台了一系列产业政策，鼓励城市停车场建设及运营。特别是2016年8月，建设部发布193号文，鼓励停车产业化，在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建一定比例的附属商业面积，原则上不超过20%。郑州市相应出台文件，鼓励社会投资建设社会停车场，并且新建公共停车位达到200个（含200个）的，可允许配建一定比例的商业开发。在政策引导及现实需要的背景下，郑州市自然资源和规划局先后组织编制了2012版和2017版两轮停车场专项规划[1]，并完成了三百余处社会停车场用地的控制性详细规划编制（已批复），为社会停车场的建设预留了一定的储备用地。但是，截至2020年底，仅有10处用地完成了土地出让，建成的更是寥寥无几，这也是造成当前“停车难”的一个重要原因。社会停车场用地出让难、建设难的问题是多种因素造成的，而规划层面指标体系设置的合理与否，对后期的建设至关重要。当前，我国正在执行最严格的耕地保护和集约节约用地制度，在“管住总量、严控增量、盘活存量”的原则下，机械式立体车库显示出空间利用率高、存取方便、经济效益高等突出的优势，因此，本文选择市场占有率较高的几类机械式立体停车库，研究在控制性详细规划层面，不同用地规模下，控制指标的合理范围。最后，以郑州市储备社会停车场用地为例，基于现状土地出让过程中存在的问题，分类总结社会停车场用地指标特征、分步骤实施社会停车场建设策略。

1 文献综述

国内外学者在停车需求、车库选址、停车场布局等方面做了大量研究，但是对于指定停车场地块如何赋予开发指标从而合理利用土地方面鲜有研究。台北交通所研究[2]中涉及用地面积与停车场型式的关系，研究认为：用地宽度小于35 m或面积小于1 500 m2时，只能建设立体机械式停车楼；用地大于4 000 m2时，宜建造平面停车场；用地在1 500～4 000 m2之间时，可根据具体情况安排。但该研究成果形成于1997年，对于现在的停车场建设指导性有待商榷。王波[3]在控制性详细规划层面剖析了社会停车场用地存在的问题，并以广州市为例，系统性地提出面向实施的社会停车场用地优化方法“四步骤”，促进控规层面的用地落实。部分学者[4-7]从停车场规划建设策略上进行了研究，但是侧重宏观角度，对停车场的落地实施指导性欠佳。面向实施的社会停车场指标体系的建立是承接宏观策略与微观实施方案的桥梁，因此，该方面研究不可或缺。

2 控规指标体系推演

郑州市现行的控制性详细规划指标体系按照空间位置可以分为地上控制指标和地下控制指标；按照控制程度可分为强制性指标、规定性指标和引导性指标。强制性指标主要为：地块用地性质、用地兼容性、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、停车配建、公服和基础设施配建，即地上控制指标的重点。地下控制指标如主要使用功能、地下空间开发层数、地下空间建筑面积等，以及地上的地块面积、建筑面积、建筑后退、出入口方向等为规定性指标。人口容量及城市设计等相关内容为引导性指标。针对社会停车场用地，地下控制指标较为成熟，而地上强制性指标多采用一刀切策略，缺少与实际建设意向的衔接。因此，本章针对社会停车场的核心强制性指标进行探索。

根据《机械式停车设备分类》（GB/T 26559—2011）[8]，机械式停车设备可分为升降横移类、简易升降类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类、垂直循环类、水平循环类、多层循环类和汽车专用升降机。目前市场上应用比较广泛的为垂直升降类、平面移动类、巷道堆垛类、升降横移类，下面分别以这四类为例构建模型，推演适宜的控规用地指标。

为了简化推演模型，统一假设地块边界规则、均建设为地上立体车库，相邻城市道路分两种情景：（1）地块分别相邻25 m城市支路和35 m城市次干路；（2）地块相邻25 m城市支路。考虑到车辆进出对相邻道路的影响，以及《城市综合交通体系规划标准》（GB/T 51328—2018）中明确“单个公共停车场规模不宜大于500个车位”，本次模型推演，最大用地面积以容纳500个泊位为准。通过对比市场占有率较高的几家机械停车设备的尺寸，本章以尺寸包容性较好的深圳怡丰自动化科技有限公司的停车设备为例。

2.1 垂直升降类

该类停车库一般一组设备以两个车位为一个层面，整个存车库可多达20～25层[9]，即可停放40～50辆车，占地面积约50 m2，是各类机械式停车设备中空间利用率最高的一种类型。本节以7.6 m×7.6 m为设备单元，每个设备单元停放50辆车；根据统一假设，按照现行《郑州市城市规划管理技术规定》[10]相关要求，选择后退道路红线、地块边界的距离，以设备单元数量递增为研究对象，分别建立模型，推演适宜用地规模。

500个停车泊位（10组设备）用地布局模型示意的两类情景，见图1、图2所示，其他停车泊位容量车库以此类推。通过推演，得到用地面积与停车泊位数的关系，见图3所示，随着停车泊位数的增加，用地面积的增加呈现出线性相关性，情景一、情景二的相关系数均大于0.96，均显示了非常强的相关性。

图1 垂直升降类停车库500个泊位用地布局示意（情景一）

图3 用地面积与机械停车泊位数的关系

用地兼容性：根据建设部发布的193号文，为鼓励停车产业化，在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建一定比例的附属商业面积，原则上不超过20%。

建筑高度：该类设备最高可做到29层，考虑到车库对不同类型车辆的包容性，层高设置按照1.95～2.35 m进行测算，总高度可控制为小于60 m。

建筑密度：根据模型推演建筑密度处于25%～42%，进一步考虑配套设施的建设，建议控制为小于50%。

容积率：依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2013），“立体车库无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算”，本次推演以无结构层的车库为例，上文建筑密度控制为小于50%，因此，容积率应控制为小于0.5。

绿地率：本次推演模型，地面设置生态停车位。根据推演结果，绿地率随着总停车泊位数的增大呈下降趋势，见图4所示，情景一、情景二中绿地率分别为11.3%～20%、7.5%～16.4%。考虑到海绵城市的要求及停车场绿荫环境的营造，取模型推演结果区间范围值，绿地率采用下限控制，建议为大于15%，地面停车位应采用绿化渗水铺装。

图4 绿地率与总停车泊位数的关系

根据模型推演，测算垂直升降类立体车库的社会停车场用地的控规强制性指标，见表1所示。

表1 社会停车场强制性指标一览表（垂直升降类）

2.2 巷道堆垛类、平面移动类

巷道堆垛类和平面移动类停车设备长宽尺寸类似，比较适合于规则且狭长的地块；按停车位布置方式可分为纵向式和横向式，纵向式每台堆垛机控制的泊位较少。本节以横向式为例，单套设备宽度约为19 m，长度根据巷道长度确定，模型推演以27 m×19 m为设备单元，每个设备单元停放100辆车；参照垂直升降类进行模型推演。

用地兼容性：根据建设部发布的193号文，允许用地兼容或配建附属商业设施。

建筑高度：巷道堆垛类设备最高7层，层高按1.95～2.35 m测算，建议控制为小于24 m；平面移动类设备最高12层，层高按1.95～2.35 m测算，建议控制为小于35 m。

建筑密度：根据模型推演建筑密度处于25%～46%，进一步考虑配套设施的建设，建议控制为小于50%。

容积率：结合建筑密度测算，考虑商业配套建设，规划预留一定弹性，建议容积率控制为小于1.0。

绿地率：情景一、情景二中绿地率均为10%～20%。考虑到海绵城市的要求及停车场绿荫环境的营造，取模型推演结果区间范围值，绿地率采用下限控制，建议为大于15%，地面停车位应采用绿化渗水铺装。

根据模型推演，测算巷道堆垛类和平面移动类的立体车库的社会停车场用地控规强制性指标，见表2所示。

表2 社会停车场强制性指标一览表（巷道堆垛类、平面移动类）

2.3 升降横移类

该类停车库设备形式比较多，对场地的适应性较强，空间利用率高，可根据不同的场地和空间进行任意组合、排列。设备按平面布置可分为单列式和重列式，按剖面布置可分为全地上式和半地下式，全地上式通常有二层、三层、四层、五层（最高可到八层），本节以单列式、全地上式、五层为例进行推演。

根据模型推演，测算升降横移类的立体车库的社会停车场用地控规强制性指标，见表3所示。

表3 社会停车场强制性指标一览表（升降横移类）

2.4 小结

模型推演进行了很多假设，实际情况中，社会停车场用地边界多为不规则的，用地面积或大或小。在进行详细地块规划时，可根据自身及周边的情况，选择主要的适用型式或者采用组合形式。在修建性详细规划前进行初步测算，以使控规阶段的控制指标更合理、更具实施性。

3 郑州市储备停车场用地规划建设策略引导

3.1 储备停车场现状分析

郑州市已经完成控制性详细规划批复的社会停车场用地342处（不含郑东新区），根据现场摸底，大致可分为空地、临时停车、临时建筑、低层建筑、多层建筑、高层建筑及其他共7类，其中，空地、临时停车、临时建筑占比达83%，见图5所示。

图5 已批控规社会停车场用地现状情况[11]

已批复社会停车场用地的时间跨度较大，以2008年、2014年、2015年为时间节点，控制指标大致呈现出四个阶段的特点：2008年以前，仅用地性质一项强制性指标，地块面积、出入口方向两项规定性指标；2008年以后，增加绿地率等强制性指标、停车数量等规定性指标；2014年以后，继续增加容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等强制性指标，但停车数量等规定性指标的要求反而淡化了；2015年以后，进一步增加了地下空间开发的系列指标。已批复的社会停车场用地按行政区划分布情况，见图6所示，其中，符合现行出让规则的，即地上、地下均控制指标的，仅44块地；并且，已经批复的地块中均未体现建设部193号文件精神。这些或许是影响社会停车场用地出让的部分因素。

图6 已批控规社会停车场用地指标控制情况[11]

3.2 社会停车场指标补充策略

本文针对已批复社会停车场地块规划指标难以指导实施建设的问题，基于实证分析提出面向实施建设的“四步走”社会停车场用地指标完善策略，提高社会停车场用地建设方案的合理性和可行性。具体步骤如下：

第一步，区位及场地条件分析。通过实地调研，掌握社会停车场地块所处区位、现状建设情况（属于上述7种分类的哪类）、地块形状和规模等基本信息；通过对已批控规的梳理，掌握社会停车场地块的地上、地下指标控制情况，见图7所示。

图7 已批社会停车场地块区位及场地条件分析

第二步，选择适宜建设类型。基于区位及场地条件分析，结合周边区域公共停车需求，以可实施性为原则，选择社会停车场地块适宜的建设类型，即平面停车、立体停车还是组合开发。

第三步，完善控制指标。在最大化尊重已批控规的前提下，基于第二步选择的适宜社会停车场建设类型，依据“控规指标体系推演”结论，完善社会停车场地块的控制指标体系（补充或修改相关指标）。

第四步，规划程序指导。按照社会停车场地块在已批控规中的指标控制情况，结合第三步中指标完善的方向，分四类进行后期规划程序的建议，见图8所示。

图8 不同情况的控规规划程序建议

社会停车场从规划到落地是一个复杂的过程，涉及多部门、多层面，上述社会停车场的指标体系确定及规划编制主要涉及规划、设计部门，而后期的土地供应、建设及运营主要涉及建设和管理部门。为响应国家及当地政府鼓励社会资本投资建设社会停车场的号召，社会停车场指标体系的体现只是一部分，还需要制定合理的分期建设策略以及配套的保障机制，以进一步提高公共停车场的实施性。

4 结 语

本文主要以四类机械式立体停车库为例，研究社会停车场在控规阶段的强制性指标。面对郑州市已批控规中的社会停车场用地指标的分析，基于现状利用情况，提出“四步走”的指标补充策略，有利于社会停车场用地的出让和实施，对后续的社会停车场用地控规的编制具有重要指导意义。

下一步工作，结合政府建设意向，提出储备社会停车场的控规修改时序，综合考虑拆迁难度及宗地权属，分阶段纳入土地供应市场。研究简化社会停车场项目审批程序、创新供地补贴政策，以最大化吸引社会资本建设社会停车场，从而真正解决“停车难”。