全过程造价控制应用要点与成本优化措施研究

王侹知

上海航汇临空商业运营管理有限公司 上海 200050

精品酒店式公寓精装修项目体量较大，建筑精装设计因酒店定位较高而较为复杂，附加值大，并且对各项细节要求严格，从而容易造成造价同步上行。因此，在工程实施的全过程中，如何最终实现预期设计效果与功能，同时又能兼顾成本的经济性最优，便涉及到成本造价的优化，即价值工程概念[1]。在全过程周期内满足成本控制要求，需要对项目进行全过程动态的造价控制及管理，下文将根据具体项目实例来对上述问题进行重点阐述与探讨。

1 项目概况

永业（二期）1-2号楼内部调整与装修项目（酒店式服务公寓），坐落于徐家汇路与蒙自路交接处，永业公寓二期小区内，楼下即为上海地铁九号线马当路站，北临新天地及寰宇荟等高端商业广场，西通日月光商业中心。酒店式服务公寓分为1、2号楼两栋单元楼，楼高98m，共计地上32层（包括一层共用大堂），地下1层及部分临街商业裙房，建筑面积19081.54m2，涉及精装修的面积约18000m2，公寓共有小户型（1房1厅）124套，大户型（三房两厅）62套，全部为精装修标准。公共区装修区域包含门厅、电梯厅、电梯轿厢、走廊、底层大堂、门等。因公寓处于闹市繁华区域，周边商业定位高档，公寓定位为高奢型酒店式公寓，建成后聘请香港Lanson Place专业团队及逸兰公寓管理（上海）有限公司合作经营，故本项目要求严格且造价成本高昂。

2 精装修改造工程项目特点

高档酒店式公寓此类项目的精装修体量大、定位高，由此可带来可观的附加价值。内部装饰及造型较为复杂特殊，对选用装饰材料的品牌、工艺细节均有着极为严格的要求，各项因素直接导致造价成本升高。由于该项目是在原有建筑基础上的改造装修，需对原有建筑的建筑、结构及各专业设计情况进行综合考量，分析不同专业工作的交叉影响，否则容易形成诸多无效施工及拆改，从而严重拖延工程进度，给造价控制带来极为负面的影响[3]。

3 全过程造价控制存在的问题

在该项目全过程造价控制中，主要面临以下四个方面的代表性问题：

1）招标准备阶段结合项目定位设计的几版方案经成本测算，均超出公司内部的目标成本且差距较大，项目中内地设计院与香港管理公司设计顾问共同研讨修改，进行了多轮优化调整。方案测算时，部分材料未将询价工作做细做实，导致后期招标时部分确定选用的材料实际采购价格高于测算时的预估价格，回标金额超过了内部确定的目标成本。

2）项目施工期，原有建筑图纸内局部区域存在与现场实际情况不一致情况，总包单位按照建筑图纸施工，引发二次拆改，导致改造费用增加。

3）装修施工时，港方设计顾问提出变更获得同意后，出现较多新增材料项及单价，在对其进行审核批价时，甲乙各方对价格产生争议问题，并开展了多次专项洽商会议，给项目的进度计划保障增加了障碍。

4）精装修总包及各专业分包单位在实际施工中，发现存在部分施工范围描述不清甚至工作界面遗漏的情况，虽经洽商讨论，仍产生了不少签证变更；同时变更类项目所涉及的费用预估相较于实际审核审定价格存在不小差距，使得成本决策产生偏差，一定程度上影响了施工工期。

4 全过程造价控制各阶段的应用及成本优化

通过前文提出的诸多实际问题，可知如何实施项目全过程的造价控制是规避及改善上述问题的关键。全过程造价控制是一种贯穿于项目建设全生命周期的动态管理控制，对项目方案测算具有重要作用，下文结合项目实施的各个阶段论述全过程造价控制及成本优化[2]。

4.1 设计阶段

据不完全数据统计，项目成本受到影响最大的阶段即为设计阶段，可占成本影响因素总和的75-80%。在项目定位不变的情况下，既符合预期设计效果，又达到成本控制目标要求，需关注以下内容。

4.1.1 明确设计限额指标

业主单位需在设计方案绘制时，明确相应的设计限额指标，然后当项目的设计单位在提交项目的整体设计方案时，需同时由专业的造价咨询人员或机构出具相匹配的设计概算文件。在永业酒店式公寓项目中，业主单位未全部明确限额指标且设计单位提供的项目概算精度欠佳，导致后续项目组各专业工程师及设计进行多轮讨论与优化调整，耽误工期且耗费人力。值得注意的是，酒店式公寓精装修在限额指标制定时，需针对不同套内装饰区域、公共区域、后勤区域进行分别明确，且宜在各指标上明确其包含的工作范围（诸如一些灯及装饰品是否考虑在该项指标内），同时反映该项指标的面积单位是基于建筑面积或净装修面积的计算口径。

4.1.2 对设计单位提交的设计方案进行有精度的成本测算

对于精装修工程，装修材料费用在成本中占比最大，其中主材又是重点内容，在测算时需明确各个主材的限价，为后续招标定标及施工管理时的成本控制提供便利条件。材料价格涉及到品牌、档次、品质、工艺等因素，对其测算前应在业主项目公司及上级公司层面进行充分讨论与沟通，明确材料的实际需求。现今较多业主单位均开展了针对供货及工程的集中战略采购，如项目选材能在集采范围内则尽量采用集采价格；如未在集采范围内也可借鉴或参考集采相关数据，合理制定限价；如该项材料和集采无关，则应做好市场询价工作，符合真实的市场水平；最终该项测算完成后应附带一份完整的材料单价及品牌档次的数据表，作为招标前参考与定标后施工时的考核基准，若中间发生材料替换，应遵循该份表内的价格限额，把控好替换材料的选用，同时考虑到部分材料替换可能存在超出目标成本的问题，可适当添加一笔专项金额涵盖此类情况。

4.1.3 对超出目标成本的方案进行成本优化

在测算成本金额时出现超出目标成本的情况，需要对测算的设计方案进行成本优化，主要从材料品牌、工艺做法、是否有必须性或是否有替代材料、材料参数以及大金额材料优化方案等方面着手，主要优化措施如下所述。

（1）防火门的保护性拆除

该项目中原有建筑包含了各标准层2樘、底层1樘的钢木防火门，两幢建筑共计126樘。原有建筑使用的防火门与现有设计方案选用的是同类型防火门，且防火等级基本相同，同时该防火门的材料单价较高，为1480元/樘，防火门的拆除费用为120元/樘，共计约21万元，超出此项目费用成本目标。故考虑保护性拆除部分符合现有设计方案尺寸的防火门，只需一部分保护性拆除及贴面工艺的费用，该项费用约为240元/樘，涉及保护性拆除的防火门共计108樘，共计增加费用2.6万元，较之新购防火门费用大幅降低。本项优化实际节约造价费用约16万元。

（2）设计方案及材料选型、参数的合理优化

通过原有消火栓系统改造喷淋系统，避免重新安装喷淋系统所产生的重复成本（约22元/m2，共计费用42万元），同时规避了潜在的可用顶部空间面积损失，利用原有消火栓系统改造喷淋系统如图1所示。

图1 喷淋系统改造

对项目的空调进行了合理选型，原设计方案内空调共计68台，2.8万元/台，共计费用190万元。在满足使用需求的同时将原设计方案内空调的制冷量从400降改为280后，空调单价为1.9万元/台，成本节约共计61.2万元，且满足后期运营节能需求。智能化部分通过组织投资顾问单位及工程技术人员开展多轮方案讨论及比价，在国产中高端品牌的报价中选取了价格及技术标准具有竞争力的优质供应商。同时因为酒店为涉外酒店，有涉外电视台的使用需求，该项工程预测成本约为350万元。后经与酒店管理公司及运营团队多轮沟通，根据其实际管理经验，对酒店涉外电视台的数量进行了针对性优化（原方案为50个电视台，优化后减为35个，单价为3万元/个，节约费用45万元），同时通过屋顶天线的优化配置，减少了天线的数量，该部分费用由130万元降低为77万元，上述两项优化直接减少了涉外网络通讯的投资成本约100万元，直接减少此项成本50%。

（3）瓷砖马赛克的使用优化

因室内墙面饰面工程的预测造价超过成本目标，考虑到瓷砖供货单位报价更有竞争性，且瓷砖整体效果符合要求，厨卫区域的活动橱柜背面更换为国产普通瓷砖，同时卫生间区域部分墙面采用淡色、拼色马赛克，单块马赛克规格板材料单价约为480元/m2，替换为厨卫区域同时有使用的浅色瓷砖，单块瓷砖规格板材料单价约为230元/m2，涉及该项材料调整的装饰面积约为5800m2，共计节约费用145万元。

图2 瓷砖及马赛克使用优化

（4）大金额的针对性优化

本项目每层电梯厅公共区域大部分地面采用人造石，设计初步选型采用进口品牌且代理商渠道局限，单块规格板材（600×600×20）的价格介于600-700元/m2，如有异形铺设处理还需单独额外收费100元/m2。此项涉及铺贴面积约1600m2，优化时选用单块规格板材单价约280-300元/m2，同时在铺设排版的设计中尽可能减少异形造型的出现频率，后经测算此项优化成本节省约78万元。

4.2 招标阶段

首先对招标文件内合同模板进行细致审核，做到合同的条款规范、事项全面，同时应在技术要求内明确施工范围及材料品牌、档次的范围。按规范编制工程量清单且认真复核，做到工程量准确，列项全面，工作内容描述清晰明确；在清单完成后，需根据当时行业权威指导价或反应实际市场水平的市场价，结合类似项目的经验数据进行招标控制价的测算。在投标单位回标后，对投标文件进行系统而全面的清标，通过分析对比找出投标报价中的各类显性及隐性问题，让投标单位加以明确澄清；特别是不平衡报价问题，对于较市场平均水平明显偏高的应明确建议合理的市场水平价格。

4.3 施工阶段

在项目施工开始后，根据目标成本结合当下的招投标定标及合同签订情况，编制项目执行成本控制表，并与目标成本进行对比参照，其中未发生的费用按目标成本进行列项，预计发生的可进行测算后进行暂估，后按暂估金额进行列支考虑。

对各类变更进行事前测算，以便于领导层面科学决策。规避先实施变更工作内容，后补发变更指令。根据测算结果，如金额较大则需对其进行针对性的优化，同时辅以目标成本的对比，若影响过大则推荐不进行该项变更，只有经测算后符合成本目标要求的变更，方可推荐执行。

施工时应踏勘工地现场，对照图纸与清单查核，发现问题应及时记录和影像留存，同时向监理单位进行告知处理与记录，为后续结算工作提供便利。

4.4 竣工结算阶段

根据盖章的竣工图比照现场最终形象结果，对于不符合图纸与合同清单约定内容的工作项如实记录并扣减相应费用。在永业酒店式公寓项目中，竣工图内几处标示插座位置未按图施工，局部开关面板品牌不符合要求；另有总包竣工验收后的局部缺陷修补，在结算时不对该项返工费用进行计算。此外，还应关注施工工期未满足投标承诺与合同约定的，应按合同双方权责条款对施工单位进行违约处罚。

在结算审价完成后，应进行全过程造价控制后评估，罗列项目各项成本科目，通过分析各项造成成本增加的事项原因，录入各项造价指标，形成公司内部数据库，为今后同类开发项目的造价控制提供宝贵的经验数据。

5 结束语

通过各项全过程造价控制工作，永业二期酒店式公寓成功避免了很多不必要的成本增加，该项目全过程造价控制具有成效且符合预期目标。由此不难看出，酒店式公寓精装修项目中，为了获得较好的成本控制效果，需提前介入管控，并且动态覆盖项目全过程周期，其中设计阶段的成本管控尤为重要，推进项目各个阶段的顺利实施，提升项目整体经济效益。