建筑项目前期工作对建筑规划设计的重要性

李欣眉 (广西现代物流集团有限公司 广西 南宁 530000)

前言

纵观当前的建筑市场,存在供过于求的现象,市场竞争越来越激烈,必须通过进行前期规划来尽可能地提高建筑项目的市场竞争力。目前中国的建筑行业中,一些地方市场管理不规范,企业之间出现恶性竞争,有的建筑设计单位不重视建筑设计工作,出台了不合理的建筑设计及施工方案,使得有些建筑施工不规范,甚至出现严重的安全问题,对人们的生活工作产生不良影响。而良好的前期规划工作不仅能够降低项目的运营风险,还能够提高整个建设项目的投资收益。本文围绕一处住宅小区展开探讨,该项目位于开发区,工程建设包含了高层住宅、多层住宅、地下车库以及商业等配套设施,周边交通便利,环境良好。

1 建筑规划设计前期工作的重要性

在建筑工程项目中,前期准备阶段是决定后期各项工作能否顺利进行的关键,做好前期准备工作能够大大提升后期的施工效率。建筑工程项目的开发设想是整个项目的起点,因此,为确保后续开发工作的高效开展,就需要结合市场需求,制定可行性研究报告。项目规划前期阶段需要做好项目定位,该项工作的落实应该以策划小组的成果为依据进行。但是,策划小组的策划方案通常是围绕市场和营销展开的,缺少对建筑工程的了解。为了进一步完善策划内容,就需要设计师参与到前期策划工作中,在设计师和策划小组的共同商议下做好前期工作,以便能够提升项目定位效果和设计质量。为了能够给后期项目开发提供更加合理可行的依据,就需要最大限度保障前期工作的准确性和全面性。

建筑工程项目后期投资、销售以及运营等各项工作的开展,都是建立在项目规划设计前期工作的基础上进行的,通过进行前期工作,能够合理评估土地投资情况,有利于为投资决策的制定提供可靠的依据,从而获得更大的投资收益。规划设计前期工作的进行,能够充分了解到目标客户以及市场需求,以此为依据来开发具有经济效益的建筑工程项目。通过前期工作,可以确定工程项目的经营发展目标,将目标客户需求和工程项目的经营发展思路结合起来,就能够确定拥有市场竞争力的营销方案,有利于实现最佳经营目标。

2 建筑规划设计前期工作

2.1 前期工作内容

建筑工程项目规划前期工作,需要围绕工程项目的实际情况以及建设目标来进行,不仅要准确进行市场定位,同时还需要明确房地产消费群体,明确产品和客户的具体情况,在此基础上确定项目方案。在开展前期工作的过程中,应该将市场定期和目标群的定位作为重要内容,只有做好市场定位的基础上,才能够制定规划设计方案。建筑项目作为一项具有营销性质的产品,为保障其市场竞争力,在制定规划设计方案之前,需要深入分析建筑项目的市场需求以及当前市场竞争环境,明确计划建设的工程项目将会面临的竞争压力以及可能存在的风险,通过从多个角度分析,尽快找准市场定位。目标群定位是对工程项目的目标客户而言的,需要了解客户的消费心理、消费习惯以及对建筑工程项目的需求,以此为依据来制定营销方案。

2.2 前期策划方案

在项目建设初期,项目开发企业需要成立前期策划小组,由前期策划小组来开展一系列前期准备工作,主要包含如下方面的内容:(1)做好项目所在区域的市场调研工作,深入分析项目所在区域的相关政策,分析土地属性,明确房地产项目的整体市场定位。(2)项目营销定位,分析周边已售项目的客户需求,科学判断未来潜在客户的需求,该项工作的进行,需要针对不同年龄段以及不同消费能力的消费者展开,从多个层面梳理产品规划设计思路。(3)做好市场推广策划以及投资估算工作,根据市场需求制定相应的计划,在此过程中,计划的制定需要考虑到产品上市相关内容,通过对建设用地规划方案进行分析,以此来确定项目的技术指标。(4)优化和综合,详细分析相关数据资料,确定前期定位策划报告,这样一来,就能够从整体上对项目有更为清晰的认识,有利于后续规划设计工作的高效开展。

3 规划设计前期工作现状与存在的问题

3.1 建筑项目前期工作发展趋势

随着建筑工程项目进入到买方市场,社会各界逐渐意识到了前期工作的重要性。对于那些拥有雄厚开发实力的建筑项目开发商而言,他们将注意力集中在了早期的市场定位和策划上。房地产市场已经经过了早期的火爆期,如今,已经逐步开始转冷,进而导致很多商品房逐渐积压下来,由此可见,开放商做好早期市场定位和策划工作意义重大。在进行项目开发工作之前,市场定位工作准确与否直接决定着建筑项目后期能否满足市场需求。当前,出现了越来越多的专业策划公司,建筑项目前期策划工作效率也因此得到了明显的提升。但是,从总体上而言,建筑工程项目前期策划公司的综合能力水平受限,能够准确进行市场定位和提供专业策划服务的公司仍然占少数。

3.2 建筑项目前期工作现状

建筑工程项目前期工作的开展,对内容的精细度要求较高,内容越是精细,则获取的信息越全面,市场定位就越专业。准确的市场定位不仅能够为设计方案的制定提供可靠的依据,同时还能够充分反映出市场的客观需求。从一定程度上而言,工程项目的前期策划效果取决于策划公司的专业水平,因此,为了能够尽可能减少因策划公司综合水平带来的不利影响,就需要策划公司不断提升自身的综合能力,确保其在激烈的市场竞争中占据优势地位。随着当前对前期工作要求的不断提升,要想更加高效地开展房地产前期策划工作,就需要整合各项现有资源,以此来形成综合性的报告。

3.3 建筑项目前期工作问题分析

纵观建筑工程项目前期工作,其中存在着很多问题,将其总结为以下几点:(1)导致产品滞销。从整个工程项目所在城市的实际情况看来,住宅房的数量比较多,在房地产大环境的影响下,房地产成交量逐渐下降,并且楼盘的质量和户型等方面的定位和产品定位基本上没有区别,进而降低了产品的销售量。(2)前期工作不到位,缺乏对建筑规划设计的深层次考虑,再加上项目的选址不正确,而且项目的舒适度不够,使得产品缺乏吸引力。尽管一些建筑项目的定位是中高端楼盘,但是,由于前期策划阶段更倾向于产品的后期价值以及消费者的品位需求,而忽略了建筑物的实用性以及舒适度,导致最终建成的项目无法满足客户需求,大大降低了项目的销售量。(3)除了受到市场定位因素影响之外,对客户群定位不准确也是导致项目开发失败的关键。对于那些中高端建筑物,不仅要满足客户的居住需求,同时还应该满足美观性要求。此外,还需要重视周边的配套设施,如果项目选址不当,就会影响住户日常生活的顺利开展,无法为客户提供便利的就医、吃饭、休闲等方面的需求,降低客户的入住率。前期规划工作的不完善还体现在同类产品的研究上,由于对同类产品研究不够全面,进而影响了项目定位的准确性。

4 规划设计前期工作要点

4.1 市场研究工作要点

项目市场研究也就是对房地产项目以及周边市场环境的研究。本文所研究的工程项目是位于开发区的住宅小区,因此,市场调研工作除了要考虑到住宅小区的居住性要求之外,还需要结合周边环境设施展开调查分析。科学而又全面的房地产项目市场分析,能够充分论证建筑项目的技术可行性以及经济性,从而为制定决策提供可靠的依据。通过对房地产市场进行准确判断,不仅能够确定项目所在位置,同时还能够掌握市场当前的承受力以及未来的发展潜力。在深入开展市场调研工作的基础上,还需要分析同类型的畅销楼盘,总结这些楼盘的经验和不足,再结合自身的实际情况制定改进方案。从住宅区域的经济发展现状看来,该城市仍然停留在经济快速发展的阶段,再加上随着区域经济的不断上涨,各产业存在着明显聚集的现象,这样一来,就对中高端房地产的发展需求较大。纵观整个市场,该区域的经济发展空间较大,房地产商市场发展基本上不受经济条件的限制。通过分析同类型的楼盘得知,交通因素、环境因素以及配套设施等是影响客户选择该区域的主要原因,再加上户型面积在100～200m范围内。有购买意愿的客户大多数都是开发区客户,他们的消费能力和经济发展趋势一致。然而,该区域的住宅产品仍然供不应求,特别是对于经济型住宅的需求量比较大。

4.2 分析定位工作要点

建筑工程项目普遍存在着建设周期长、投资大以及涉及范围广的特点,因此,前期准备工作除了要做好市场调研之外,同时还需要了解多种类型的客户需求,明确客户来源等相关信息,只有这样才能够保障市场定位的准确性,有利于后期项目营销工作的高效开展。通过进行市场调查工作,能够准确判断客户群,从而深入了解客户的购房需求。产品作为消费者重点关注的内容,产品定位需要结合客户的需求来确定产品类型和各类产品的占比。通常可以见到的住宅风格主要有英式风格、地中海风格、古典风格以及中式风格等多种类型,具体选择哪种建筑风格,需要根据目标客户的需求来确定。目标客户基本上都是年龄在25～50岁之间的中高收入者,这些目标客户的收入基本上稳定,而且通常都是私营业主或者企业高管,这类客户的审美比较高,因此,对建筑物的需求也相对较高,他们除了重视建筑物的质量之外,同时还关注建筑物给自身带来的社会地位,购房主要用来居住或者投资。通过对客户实际需求进行分析,最终确定建造新中式风格的建筑物,在材料的选择上也更加注重质量和品位的体现,同时,应客户要求还加大了对购物、健身、饮食以及休闲娱乐等配套设施的建设力度。

4.3 策划与估算工作要点

对建筑工程项目的策划和估算是在分析项目成本的基础上进行的,其中包含了建筑项目的可售面积、容积率以及开发成本等方面的内容。通过估算建筑项目的前期成本、建设成本以及配套成本等相关费用,就能够大体上确定项目的投入和产出,进而为制定合理的营销方案提供可靠的依据。对于该项目的策划和估算,选用了面积在120～150m之间的主力户型,经全方位分析,最终确定分为三期来进行该项目的开发建设工作。

结语

在工程建设项目投资管理中,很多投资者往往把工作重点放在项目的设计、实施阶段。而事实上,对工程投资影响最大的是在项目的前期工作阶段,也就是项目的决策阶段,它是控制项目投资的关键。前期的客户分析和市场定位,能够为后期项目开发和项目营销工作的开展提供可靠的依据,能够从整体上提高建设项目的综合效益。因此要高度重视前期工作,细化市场调研和目标客户分析,尽可能提升项目前期工作质量,为建设畅销的建筑工程项目奠定良好的基础。