浅析房地产项目工程管理现状及精细化管理的必要性

曾凡理 徐 菱 (唐山唐钢房地产开发有限公司 河北 唐山 063000)

1 项目工程精细化管理

精细化管理作为一种理念和文化,最早产生于日本的企业管理,随着时间的推移逐步发展成熟。精细化管理是一种管理理念和管理技术,运用信息化手段使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运营。简而言之,就是追求精益求精的管理、崇尚规则、排除人治。工程精细化管理是建立科学化的标准和可操作、易执行的作业程序,以及基于作业程序的管理工具,在责任落实方面将工程中各环节由专人负责,各单元各环节相互配合,确保每一位工程管理人员都能够做好自己的本职工作,按时完成工作任务。可以这么说,精细化管理存在于工程管理的方方面面,工程项目按时且高质量地完成离不开精细化的管理。

2 房地产开发项目工程管理中存在的困难

2.1 准备工作不足

未能做好充足的准备工作,是影响工程管理成效的主要问题,会引发混乱,难以达到预期的建设效果。未能意识到施工前期准备工作的重要性,没有及时做好调查和评估工作,使得后续工作推进遇到阻力。对于开发环境和相关设施的关注度较高,却忽视了相关技术资料,缺乏完善的准备措施,使得工程建设问题逐渐增多,不仅会对质量造成威胁,而且难以获得良好的投资收益,影响人们的居住体验。

2.2 施工队伍低价中标综合素质差

大部分的房企都将主要的精力放在工程设计和节约成本上面,选择施工队伍的时候虽然是采取公开招标的方式,定标原则却是合理低价中标。什么是合理低价,没有很明确的说法,通常就是最低价中标。报价低于成本或低于市场价格的现象较多。这些低价中标的施工队伍进场施工后,为了赚取利润,采取以次充好、偷工减料的方式,给项目质量带来极大隐患;施工过程中发现亏损,向房地产开发企业提出变动价格的诉求,若房地产开发企业不同意价格变动,他们会选择停工,既不施工也不退场,逼迫房地产开发企业同意他们的诉求,极大影响现场进度。

2.3 对监管工作不重视

目前,我国建筑行业的管理工作已经取得较为显著的成果,但尚未形成系统性的管理方案,导致建筑工程的管理水平难以提高。再加上大部分建筑单位对于监管工作的重视程度不够,对于管理工作人员的选择并没有提出较高要求,造成建筑工程管理工作存在严重问题。通过精细化管理模式的应用,要求相关工作人员具备一定的专业知识,监管人员可以详细划分工程每一个施工环节的工作任务,并提前做好该环节的应急预案,确保工程建设工作可以顺利开展。事实上,部分建设单位虽然已经使用精细化的管理模式,但在工作过程中仍旧应用粗放式的管理模式,且建筑工程管理人员本身缺少一定的专业素养,难以顺利开展精细化管理工作。

2.4 中期管理不规范

在项目实施阶段没有按照规定做好规范化控制,是目前面临的主要困难,特别是各类施工工序繁杂,给管理人员带来了较大负担。房地产开发项目工程建设中会用到较多的材料、设备,如果没有及时采取有效的管控措施,会对工程质量形成威胁。没有在现场积极开展巡查和监督工作,造成施工不规范的问题,在工序交接过程中没有严格遵循相关技术规范和标准,会造成返工情况,给企业带来巨大损失。只关注成本控制,忽视了成本管理和质量管理、安全管理之间的关系,导致整体建设状况不佳。

2.5 项目管理团队配置不合理且技术不足

很多房企员工进出频率非常高,对项目整体运营的理解不够深入。许多管理人员在施工作业现场巡视难以发现实质性问题。很多时候施工管理不到位,是因为业主方管理人员技术水平较低,对施工工序的掌握模棱两可,无法从专业的角度发现存在的问题。

3 如何做好工程精细化管理

3.1 项目管理团队的管理

工程精细化管理首先需要对项目管理人员进行管理。为了保障制度和标准化的落地实施,需解决“人”的主观能动性问题。组建标准化项目管理团队要从以下几个方面出发:(1)完善组织架构,人员配置合理均衡,明确目标,团队的管理者需具备领导能力。(2)管理人员具备扎实的专业技能和沟通协调能力。(3)企业定期进行制度标准化宣传及培训,让员工对房企有认同感,可以从工作中获得尊重和成长。

3.2 做好准备工作

做好前期准备工作,是开展工程管理的关键要点,因此应该了解房地产开发项目的基本特点,确保后续工作的顺利实施。在当地开展市场调研工作,了解人们的用房需求和消费水平、相关政策等,通过价值评估确定最优项目方案,以提高工程项目的经济效益。全面收集各类资料和文件,包括证件、报表等,增进施工单位和设计单位、开发商之间的交流沟通,避免在工程管理中出现信息孤岛的情况。结合当前投资需求制定合理的资金计划,全面计划项目费用,确保预算方案的可行性,以科学管理成本控制工作,避免造成资源浪费。成本计划要落实在项目实施的每一个环节当中,以达到全周期管控的目的,确保资金投入的合理性。制定建造方案时应该进行对比分析,从质量、安全、成本等方面实施评估,以便选择最佳方案,避免在项目实施中遇到诸多意外问题。为了强化对各方主体的有效约束,还应该在准备环节做好合同管理,在合同中明确各方需要承担的责任和义务,以便在工作中严格遵循合同规定进行施工,出现问题后能够依法按照合同内容进行解决,防止对自身合法权益造成损害。

3.3 落实精细化管理模式

基于精细化管理的建筑工程管理,最主要的是全面落实工程的精细化管理模式,构建精细化管理体系,严格做好建筑材料与施工技术的管理工作,尤其是在材料管理工作中,应结合施工环境、气候因素以及施工团队的总体水平,做好建筑材料的存储管理工作。同时,建筑单位要将物资分类保管并采用自动化的仓库管理技术,降低建筑材料的存储成本。再者,建筑单位应借助信息技术集中化管理建筑材料,对材料信息进行跟踪管理,并运用智能化技术对材料进行质检,以此保证建筑原材料的质量。此外,建筑单位应保证每天有专业人员在仓储空间值班,防止发生意外。在使用建筑材料的过程中,积极做好回收及二次利用工作,提高建筑材料使用率。施工技术的管理工作中,建筑单位应将精细化的审核工作与排查工作当作基础,建立照明系统,进行多样化的供电管理,同时改善通风管理模式,全方位落实精细化管理。建筑单位还应该对施工方案进行严格审核,保证施工方案的精确性,对施工人员的责任进行明确,让建筑工程的整体活动更为细致。另外,建筑单位可以合理利用智能化监控技术,全面监管施工现场的实际动态,严格把控现场的施工秩序,发现施工问题时应第一时间采取解决措施,并控制工程中各项费用的支出。

3.4 建设高素质的施工队伍

选择施工队伍需要建立考察入库制度,重点从企业资质信誉、资金实力、工程业绩、技术力量、施工现场管理水平、派驻项目部综合业务水平与协调管理能力等方面着手,确定入库单位后,对参与投标单位进行标前技术交底。定标实行合理价格中标,而不是低于市场价或者控制价,确保施工队伍有合理的利润。确定施工队伍后需进行赋能,房企既要输出标准,建立共同目标,让施工队伍明白房企公司的要求,也要协助施工队伍完成目标,共进攻退。最后定期对施工队伍的履约能力、现场施工工艺流程进行后评估,发现问题及时纠偏,让合作更有默契。

3.5 加强质量控制

质量管理是工程管理的核心内容,只有确保工程质量达到相关标准,才能提高房地产开发项目的整体效益,为人们创造安全舒适的住房环境,同时塑造良好的企业形象,赢得社会的认可和支持。因此,在工程建设中需要增进监理单位和施工单位的沟通交流,做好各个施工环节的合理规划,工程管理人员要具备大局意识和统筹意识,严格遵循质量控制标准实施动态化管理。监理人员应该做好重点环节的监督及关键工序的验收工作,没有达到相关质量控制标准前不能开展下一道工序。施工企业应该做好自检和互检、交接检工作,了解房地产开发项目中可能出现的问题并制定有效的防控措施,找到问题后及时整改,降低工程中的隐患风险。在房地产开发项目中会用到较多的材料,需要严格遵循采购要求实施采购,选择性能更加可靠的材料类型,明确招标文件合同的规定,在控制材料质量的同时,降低房地产开发项目的成本投入。

3.6 精细化管理监管流程

监管制度在建筑工程项目施工中至关重要,只有对监管流程进行精细化管理,才能将施工风险降到最低。相关管理单位需要对施工安全管理作出明确的规定,使施工单位可以严格遵守相关条例条款合理施工。所谓的精细化管理监管流程,就是将以往的监理制度实行责任制监管,将施工任务化整为零地分配到个人身上,这样即使建筑工程在施工过程中出现意外,在连带责任的约束下,相关监理人员也会认真上报可能存在的风险。另外,施工单位若想获得审批程序,则需要严格按照审批流程进行申请。在严格执行监督管理制度时,由于过程相对复杂,会在一定程度上影响施工进度,因此相关单位需要根据实际情况,建立高质量且简约的施工审批流程。对于施工现场管理而言,则需要保障每位施工工作人员具有较强的综合能力,能够促进工程的顺利建设。

3.7 加强施工过程中的监管管理

房地产项目工程策划定稿后,施工过程还得重点抓好技术、质量、进度的管理。首先技术方面需做好各项交底,如实行样板先行制度,工程实体大面积展开施工时,需对施工队伍进行技术交底,样板经业主方项目部、监理单位验收通过方可进行实体施工。其次质量方面需做好各项材料设备管理、成品保护管理、质量通病防治管理,如工序交接制度,要求施工队伍每道工序自检合格后报监理业主方项目部验收,合格签字后方可进入下一道工序。最后进度方面编制完善的进度计划体系,如借用信息化管理手段建立项目管理群,将每天的施工情况与项目细化进度计划进行比较,再与项目关键节点进行比较,保证进度合理推进。

3.8 实施进度管理

只有在规定工期内竣工,才能保障企业的良好利润,防止造成经济损失,因此应该以进度管理为重点,强化对每一个施工环节的掌控。结合房地产开发项目的基本特点,制定切实可行的进度实施计划,以便在工作中严格遵循计划要求加以控制。做好全面监督检查工作,明确工程建设中可能出现的意外状况,制定有效的应急处理方案,防止对项目工期造成影响。在制定总体工期目标的同时,要对各个实施阶段的工期目标加以划分,如果难以按照相关工期计划执行,则应该明确具体的影响因素并加以调整,确保各项工作有条不紊地推进。做好全面的准备工作,明确工程建设中的资源需求,保障资源供给的及时性,针对工作计划实施动态化管理,防止为了赶工期而牺牲工程质量。加强对整个实施过程的严格监督,当出现工期问题时应该及时采取纠偏措施,保障项目持续实施。明确未完成事项的具体原因,及时做好分析和总结工作,以便在未来工作中采取预防措施。

3.9 精细化管理工程成本

在对建筑工程项目施工进行管理时,还要对工程成本进行精细化管理,这是提高建筑工程施工项目效益的必要条件。为了促进工程成本精细化管理的实现,需要选择最合适的施工材料,并且保证这些材料能够符合相关的要求,从而控制材料成本的投入。鉴于此,采购人员应该对比多家供应商,并挑选性价比最高的供应商,从整体控制建筑工程施工项目的成本。与此同时,要选择与材料相对应的设备,一方面能够提高设备的工作质量,另一方面能够延长机器设备的使用年限,从而达到节约成本的效果。施工单位还要完善激励制度,确保员工的积极性得以充分调动,以便高效地完成自身工作。

3.10 完善房屋交付工作保障

针对购房客户最关注的房屋质量问题提前梳理,业主方项目部管理部将可能出现的问题转化为标准化清单。前期的工程施工管理中针对性检查,后期与物业公司模拟验收等环节中重点关注,模拟验收发现问题按各单元汇总成表格后对质量问题进行逐一跟踪整改消项。

3.11 强化风险意识

管理人员应该增强风险意识,在工程全过程中实施风险管控,以保障企业的合法权益。增进与监理单位之间的交流沟通,明确工程建设的具体问题及控制措施,只有在达到国家相关质量标准后才能交付使用。明确具体的验收流程和手续,在整个使用周期中都要保障工程质量符合要求,防止对人们的正常使用造成威胁。做好资料收集工作,对照预期建设目标实施评估,达到合同中的具体规定。建立动态化的风险管控机制,做好风险识别和评估工作,在了解过往施工经验的基础上,结合本项目的基本特点创新风险管控措施。

结论

国家当前对于地产的政策导向必将让房企回归精细化管理,项目的工程精细化管理是其重中之重,也是保障工程项目保质保量完成的必然要求。工程项目的精细化管理需要业主方项目管理部和施工队伍的默契配合。在完善的制度引领下将项目打造成不受环境影响的类工厂环境,以标准化、流水线的生产模式,最大程度地产出安全性、舒适性高的优质产品。