山东济南远洋天著春秋三次延期交付

雷玄

近日，山东济南远洋天著春秋的业主张强（化名）称，2020年9月，自己花费200万元购买了一套远洋天著春秋二期的商品房，购房合同约定2021年8月30日前交房，临近交房却并未收到入住通知，反而收到了三次延期交付通知，截至目前，已延期7个多月，房子仍未交付。

张强说，根据双方合同约定，若房屋延期交付超过60天，按日计算向买受人支付全部已付款0.02%的违约金，最高上限为总房款1%。“以200万元房价计算，最高赔偿上限只有2万元，按日计算相当于50天的赔偿金额，但事实上房屋如今已延期200多天，超过赔付上限时间4倍有余。目前，房屋仍存多处质量问题，还在整改中，不知何时能具备交付条件。”

三次延期通知

公开资料显示，济南远洋天著春秋位于山东济南歷城围子山路与世纪大道交汇处北800米，系远洋地产旗下项目，由济南全达投资开发有限公司开发建设，项目开盘时间为2020年4月27日，包含洋房、合院、叠拼三种产品形态，约定为全装修交付。

按照双方购房合同约定的交付时间，业主们并没有如期得到收房通知，却先后三次收到了开发商出具的延期交付通知书。

2021年8月26日，临近合同约定的交房日，远洋天著春秋业主等来的不是收房通知，而是一份开发商落款的延期交付通知书。通知书的内容为“受到疫情防控、台风暴雨极端天气影响，导致项目工期顺延2个月左右，最晚将于2021年11月30日前完成交付”。关于延期交付违约金的部分，通知表示“自2021年8月31日开始计算延期交付违约金，直至交付通知书中载明的交付首日止”。

2021年11月29日，延期交付日前夕，开发商再次发出延期交付通知书，称“不得不抱歉地通知业主，其所购房屋尚需延期交付，具体交付日期预计在2022年1月15日左右。”

第二次约定交付日前夕，远洋天著春秋的业主仍未能按期收房，等来的又是一份延期交付通知。”远洋采用快递方式发出延期交付通知。张强称，“业主都回家过年了，所以大多数人并没有接到通知。”

验收标准存争议

春节前几天，部分业主们被电话告知“可以收房了”。张强说，“部分能赶在2022年1月30日收房的业主称，‘房子实际都没完工，最后真正收房的业主只有20多户。”

对此，济南远洋天著春秋开发商称，“项目已于2022年1月29日取得了单体竣工验收备案。”业主们却认为，房屋并未达到交付标准。“小区仍是临水临电，甚至公共区域设施还未完工，楼梯破败不堪，塑胶跑道路面未铺设完整，只是以绿布进行简单覆盖。”

根据2021年12月17日济南市住房和城乡建设局印发《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》规定，房地产开发项目交付时不再要求取得竣工综合验收备案。以通知下发之日为节点，此前已签订商品房销售合同尚未交付的房地产开发项目，如果合同约定交付条件为竣工综合验收备案，则须达到原“竣工综合验收备案”各分项验收条件方可交付，交付现场须公示各分项验收合格证明或材料。

业主认为，作为上述通知下发日之前已签订合同的项目，济南远洋天著春秋应满足合同约定的“竣工综合验收备案”各分项验收条件，即包括项目红线内供水、供电、供气、供暖等配套设施等出具相应工程竣工验收合格证明文件，仅取得单体竣工验收备案，显然并未达到交房条件。

截至目前，张强表示，“仍未收到开发商下发的正式收房通知，只是听说会在今年6月底交房。”

对此，济南市历城区住建局工作人员4月7日称：“2021年底新规实施后，目前住建部门仅负责单体工程验收，远洋天著春秋已经通过。其他分项验收由区审批局负责，具体进度需要咨询审批局了解。”历城区行政审批服务局的电话始终无人接听。同日，远洋天著春秋项目售楼处的销售人员称：“目前项目是延期交付，对于具体交付时间以及工程进度并不清楚。”

延期赔偿金标准不同

交房标准存在争议，交房时间待定，让张强等业主更不平的是，购房时间较早的与后期购房的购房合同相比，在延期交房赔付标准上有很大不同。

依据双方签署的《商品房买卖合同》来看，张强发现，合同规定房屋交付为“逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之【壹】的违约金;逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之【贰】的违约金（但违约金总额不超过房屋总价款的百分之【壹】），并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。”

按照这样的赔付标准来计算，张强所购买的商品房的房价为200万元，若延期交付在60天以内最高可获赔1.2万元;如果按照购房合同约定的延期赔付最高上限（总房款1%），也只有2万元的赔偿。张强说，后期业主签订合同中却约定了延期赔付并无上限，按实际天数赔付。张强表示，”存在两个赔付方案以及赔付标准，对于前期购买的业主并不公平。“

对此，房产律师李毅（化名）表示，首先，业主可以从格式条款的角度去主张该条约定无效，不按照本条约定执行。在双方签订的《商品房买卖合同》中，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人房屋总价款的1%，其内容明显减轻了自身的责任，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但在该合同中，开发商并未用对文字加深等方式合理提醒买受方。开发商为自己的违约行为设定了上限，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

其次，约定低于实际损失的的可以主张调整赔偿标准，按照实际损失或者合理的违约金标准进行起诉。根据中华人民共和国民法典第五百八十五条关于“违约金”相关条款中有这样的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

张强说，不少业主无奈地表示已经耗不起，“一方面要还着房贷，另一方面还要租房，面对寥寥无几却有上限的延期赔付违约金，只能被迫收房。”

张强说，楼盘宣传中“高端改善”标签在交付时差距很大。“在小区公共区域，规划的小区外围铺设的是石材，而实际的小区外围则采用了沥青铺设;规划中的小区设有南大门保安亭，但实际并未设置南门;规划中的单元门充满归家仪式感，实际的单元门外还有裸露的管道，在业主强烈要求下，门庭上方加设了雨挡;车库由‘四个出入口变为两个小高层区地库入口。”

在具体的验房环节，张强称，“验房师验出的质量问题涉及室内墙体裂缝、洗手间整面墙的瓷砖空鼓、厨房窗户变形、地暖漏水浸泡地板、淋浴间地漏堵塞、马桶进水阀无水、弱电箱预留电线不够长、窗户未打密封胶等。”

针对山东济南远洋天著春秋遇到的交付、延期赔付和质量方面的问题，业主们提出了两类诉求：一是签订过有延期赔付上限合同的与后期购买业主同权，要求按赔付无上限，按实际天数赔付;二是要求落地宣传效果，对于房屋、园林存在的货不对板以及质量问题进行整改。

对此，《中国质量万里行》将持续关注。