元宇宙虚拟土地的价值决定及未来展望

李勇坚

2019年以来，元宇宙虚拟土地作为一个新的概念，也引发了巨大的投资投机需求，其价格出现了暴涨暴跌的情况，受到了广泛关注。在区块链技术支持下，元宇宙虚拟土地已构造出稀缺性，在商业方面，能够为品牌商进行品牌形象展示、虚拟商品销售、客户服务、产销互动、新品发布等提供了新空间；而随着元宇宙在用户中日益普及，元宇宙虚拟土地也能够满足消费者的需求；由于其稀缺性，元宇宙虚拟土地也具有一定的投资性。因此，我们认为，虽然在短期内元宇宙虚拟土地面临着泡沫破灭等情况，但这个市场将长期存在，其价格也将向其价值理性回归。

2021年的元宇宙熱潮席卷全球，带动了虚拟土地的火爆。伴随着市场规模和代币涨幅的飙升，虚拟土地的需求出现大幅度增长，价格也屡创新高。这其实也是一个必然的规律。从2022年4月开始，元宇宙虚拟土地开始大幅度下降，市场剧烈波动，成交量也快速走低。

从本质上看，在虚拟世界中炒作房地产只是现实世界炒作房地产的延续。2021年元宇宙概念流行之后，也出现了虚拟土地价格暴涨的情况，价格屡创新高。2022年4月开始，元宇宙虚拟土地出现了大幅度波动，很多人认为，元宇宙土地本来就是一种炒作的产物，其价值不可持续。

本文从经济学理论出发，对元宇宙虚拟土地的价值决定因素进行深入分析，并对元宇宙虚拟土地的未来发展趋势进行研究，提出相应的政策建议。

从现实炒房到虚拟炒房：疯狂的元宇宙虚拟地产

2021年元宇宙这个来自科幻小说的概念进入公众视野之后，元宇宙虚拟地产也受到了广泛关注。

根据元宇宙数据和分析公司（MetaMetric Solutions）的统计数据显示，2021年沙盒（The Sandbox）、分布大陆（Decentraland）、加密体素（CryptoVoxels）和梦幻空间（Somnium）四大元宇宙平台上的虚拟土地销售额达到5.01亿美元。其中，沙盒有65，000笔虚拟土地交易，总计3.5亿美元。分布大陆共完成了21，000 笔房地产交易，价值1.1亿美元。其价格已从2021年1月的平均每块土地100美元大幅上涨至 2021年12月的15，000美元，并在第四季度开始加速增长。从平均价格看，根据区块链数据平台Chainalysis的研究，2019年9月至2022年3月期间，元宇宙虚拟土地的平均价格上涨了879%。

然而，自2022年4月开始，元宇宙虚拟土地的价格开始出现了大幅下滑。元宇宙虚拟土地交易量最大的沙盒，其虚拟土地平均价格已从年初的35，500美元降至约2，800美元。交易量也快速萎缩，在2022年8月份第一周，前五名虚拟世界中购买的虚拟土地价值已降至65万美元，相较于2021且11月中旬的6250万美元，下降了近99%。

在我国，虚拟房产同样面临着大起大落。2021年9月，一对上海95后情侣购入一套虚拟房产准备当作婚房的消息上了热搜。10月28日，A股上市公司天下秀（600556）（600556.SH）旗下一款虚拟社交元宇宙产品“虹宇宙（honnverse）”，开启线上限量版虚拟房产的预约抢购活动，首日预约量两小时破万。最终，在闲鱼等二手市场，虹宇宙中的房地产最高涨了数万元。然而，由于缺乏生态的支撑，虹宇宙中的房地产价格出现了暴涨暴跌的情形。价格已经缩水至几百元到几十元，甚至有极端低到18元的价格，但依然几乎无人问津。

元宇宙虚拟土地价值的经济学解释

对元宇宙中所存在的虚拟土地，很多人觉得不可思议，毕竟在表现形式上，元宇宙的房地产仅仅是网络空间的几行代码所表现出来一个虚拟空间，很难在传统的商业逻辑下理解其价值。然而，从经济学视角看，元宇宙虚拟土地价值有其内在逻辑。

1、元宇宙虚拟土地具有稀缺性

虽然在理论上虚拟世界可以构造出无限的房地产出来，但被广泛认可的元宇宙非常有限。元宇宙虚拟土地销售最为火爆的四大平台（沙盒、分布大陆、加密体素和梦幻空间）一共只有268645个面积、位置各异的虚拟土地或虚拟房产在售。这与元宇宙中的虚拟土地机制设计有关。以分布大陆为例，在平台上，土地有两种形式，一种是Land，一种是Estate。其中Land是土地的基本单位，单个Land是标准的，均为16m*16m大小，高度为20m。Decentraland平台一共有92598个Land，但是只有43689个地块可被销售，其余的包括33886个街区地块、9438条道路、3588 个广场。而Estate是由多个相邻的Land组成的，且这些Land必须直接相邻，不能被道路、广场或其他地块隔开，Estate可再被分解为Land。现有Estate总数是2265个。除开数量的稀缺性限制，地块高度同样设置了稀缺性。单个Land的高度是20米，但是被组合成Estate的多个Land，每个Land中的高度为：20m * log2（n+1）； 其中n是Land总数。截至2021年12月10日，分布大陆共售出11041个Land（该数据已包含Estate中的Land数并去重），即25%的可销售地块目前被销售出一次或多次，其余75%尚未被交易过。其中已销售的Estate数量为944个，占比42%。而分布大陆的用户在2021年中增长了3300%，这说明其土地将具有稀缺性。

当然，也会有一些新的游戏加入元宇宙的领域。例如，2021年最火爆的区块链游戏轴心无限（Axie Infinity），其元宇宙土地名为Lunacia，共有90，601个地块。地块的价格根据地理位置而有所不同。但轴心无限的每月活跃用户（MAU）已超过100万，其地块相对用户数量仍有稀缺资源。

被广泛认可的元宇宙虚拟土地的稀缺性决定了元宇宙虚拟土地具有了一定的价值基础。

2、元宇宙虚拟土地具有商业价值

互联网将社会经济数据化，为鼠标替代水泥打下良好的基础。以电子商务为例，将商品数据化之后，使之从现实货架进入到虚拟货架，就是一个典型的以虚拟土地替代物理地产的案例。在电商平台上以各种方式缴纳的费用，类似于物理地产的地租。从互联网的本质来看，仍然是一种地产发展模式，即“造平台—聚人气—收租金”。在这个意义上，虚拟土地有其价值，是应有之义。可以想一下淘宝或者天猫首页的钻石位的价值，就能够明白虚拟土地为何有如此之高的价值。

互联网经济是一种注意力经济。从商业上看，虚拟土地的价值主要体现在流量和注意力。在既有的商业逻辑下，流量和注意力的价值已经得到了充分体现，如直播电商发展过程中直播间的坑位费。从虚拟土地交易来看，很多虚拟土地都位于网络空间中人气高涨的区域，很容易吸引到流量和注意力，其价值就很容易体现出来。Goldberg， Mitchell and Kugler， Peter and Sch？r， Fabian（2021）指出，即使在运输成本微不足道的虚拟世界中，位置也很重要。而投資者的位置偏好主要体现在两个方面（1）靠近热门地标的土地；（2）拥有更令人难忘的地址的土地。在最近的一次采访中，该论文的作者指出，当前元宇宙虚拟土地价格的整体下降，与全社会对元宇宙的整体关注度降低有关。

随着技术的发展加上资本的进入，虚拟世界的商业氛围正在形成。以分布大陆为例，在其中已经策划了各种特色商街，包括创世广场Genesis Plaza、中央活动广场、模仿Vegas City的Vegas City、充满时尚品牌的Fashion Street、派对之城Festival Land。中国特色街区龙城、森林绿地森林广场、朋克景点AETHERIAN项目、游戏竞赛区Gamer Plaza、教育区Decentrland大学等，许多企业也在其中建立了虚拟总部，这对集聚人气、增加流量具有重要价值，而流量的增加，对虚拟土地价值有一个很大的促进作用。

3、元宇宙虚拟土地能够满足消费者的需求

虚拟土地满足了消费者自我展示的心理需求。随着互联网的全面普及，尤其是移动互联网的发展，互联网不再是一个单纯的效率工具，更重要的是，网络空间已经成为人们的生活空间不可或缺的一部分。在中国，网民数量已超过10亿，周均上网时间接近30小时，网络已成为生活方式的一部分。然而，从网络空间本身来看，个人的展示空间非常有限，尤其是移动互联网使用App的模式，使个人的身份、信息、个性等被一个个App切割，个体在网上展示个性的空间受到极大的压制。元宇宙的虚拟土地，正好给个体一个充分的展示空间，从而使其个性在网络空间进行发扬。例如，在网上买入一块虚拟土地，可以建立人物形象，发挥自己的个性进行装修、装饰，充分展示自身个性化，可以作为个人的社交空间和场所。这样，虚拟土地满足了消费者的展示需求，给用户带来效用，因而具备了其价值。

虚拟土地同样具备现实地产的社会区隔作用和攀比效用，满足消费者想要成为某个群体一分子或者接近某个群体的心理需求。随着社会物质生产的日益丰富，人的精神需求越来越重要。研究表明，无论消费者身处何种社会阶层、收入情况如何，总是倾向于购买并积累那些能够体现社会地位的产品。某些特征的个体倾向于相信高地位意味着高回报。

在地位经济学中，人们会在日常与他人交流和比较中发现、确认自己在社会中的相对位置，包括相对收入、相对消费和相对财富等因素，相对位置较近的群体会自发组成信息、资源互享的小群体，也就是圈层。在现实生活中人们喜欢购买毗邻名人的高档社区房产，不但在某种意义上彰显了其收入地位，同时也有了与该高收入、高社会地位人群建立独立小圈层的机会。同样的，现实中高档小区的高昂价格溢价也有一部分来自于此。而在元宇宙中这样的需求同样明显，哪怕在元宇宙之中物理距离的概念已经变得模糊，但是心理上的地位满足同样支撑着这些虚拟土地的高溢价。例如，说唱歌手Snoop Dogg宣布与沙盒合作建造虚拟豪宅史努比宇宙（Snoopverse）之后，已有粉丝在其旁边以45万美元的价格购买虚拟土地。

元宇宙虚拟土地具有一定的投资价值

基于区块链技术和NFT技术的虚拟土地，在某种意义上已经超越了虚拟商品的概念，开始真正与现实世界的产权土地有了初步的映射。虚拟土地的增值可能会来自地产的域名稀有性或者土地位置的稀有性，也来自拥有者对该虚拟土地的装修和改造，从而获得价值增值。虚拟土地同样能够创造被动收入，位于关键地段的虚拟房产可以出租获得收入，或者装修成能够给消费者带来良好体验的特色空间，从而依靠收取门票费或者服务费等获得收入。当然这种映射关系是否真实可靠，取决于元宇宙是否能够如预期那样蓬勃发展，逐渐成为真正的第二世界。但这并不妨碍一群嗅觉敏锐，风险偏好强的开拓者们在这个“新世界”开荒掘金。例如，虚拟土地开发公司Republic Realm在其投资购买的土地上建设虚拟私人岛屿，在2021年出售时，这些岛屿的价格为15000美元，现在的价格已涨到300000美元，与美国房价的平均水平相同。

而2021年元宇宙虚拟土地价格以十倍、二十倍的速度飞涨，本身也吸引大量投资、投机资金加入元宇宙炒房之中，这进一步增加元宇宙虚拟土地的需求，从而使其投机价值进一步显现出来。

虚拟土地正在变成一种金融产品。金融品的价格更多的建立在消费者对其价格的心理预期而不是实际需求之上，因此这种预期价格容易受外界因素的影响，当外界对该商品的评价降低时，大量的消费者就会抛售手上的商品，在评价变高时，又会在市场里争相抢购。在这个过程中可能会有多次的价格大幅上升和短时间的价格跳水现象同时存在，这是一种价格形成的扭曲机制，对于普通商品转变为金融产品是一项考验，能够较为平稳的渡过这个过程的商品会成为真正的金融品，没渡过的就成了泡沫。虚拟土地正在投机者的推动下刚刚开启其金融化过程，必然会形成不合理的价格泡沫存在。D a v i d Vidal-Tomas（2021）指出，元宇宙给以虚拟土地为代表的非同质化代币（NFT）带来了新的上涨空间，而上涨中所内含的过度金融化，将带来泡沫化的风险。

从这个意义上看，在2022年4月之前，元宇宙虚拟土地价格快速上涨，已经出现了泡沫化倾向，而之后的价格下跌，本质上是一种去泡沫化过程。

元宇宙虚拟土地的启示及未来展望

从前文的分析可以看出，元宇宙虚拟土地虽然因为投机炒作等原因，其价格暴涨暴跌，但作为数字空间流量经济的载体，以及消费者在元宇宙中生活的重要场所，元宇宙虚拟土地仍具有一定的内在价值。

一是元宇宙虚拟土地市场仍将长期存在。根据摩根大通（JP Morgan）的分析员克里斯汀·莫伊（Christine Moy）和加吉尔（Gadgil）的一份报告，每年约有 540 亿美元花在虚拟商品上，几乎是购买音乐的两倍。虚拟土地在虚拟物品交易额中所占的比例还不高，因此，未来还有很大的增长空间。研究机构品牌本质市场研究（Brand Essence Market Research）的报告预计，从2022年到2028年，元宇宙房地产市场规模将以每年 31%的年复合增长率增长。

二是相对于物理世界的房地产而言，虚拟地产更容易出现投机炒作，甚至出现欺诈、诈骗等情况。例如，有的不法分子利用元宇宙热点概念渲染虚拟房地产价格上涨预期，人为营造抢购假象，引诱进场囤积买卖。针对这些情况，一方面是要做好风险提示，提醒投资者投资于虚拟土地相较于实体房地产有着更大的风险，另一方面，要严厉打击利用元宇宙虚拟地产进行诈骗等不法行为，维护投资者的合法权益。

三是要在政策层面推动元宇宙虚拟土地各个方面的积极试点。我国地方政府对元宇宙的态度非常积极。到2022年7月，全国至少有20多个地方政府（城市）出台了相应的元宇宙政策，包括上海、北京等。这些政策大多聚焦在元宇宙的底层技术及应用等方面，在元宇宙虚拟土地发行、交易等方面的政策仍不多。考虑到元宇宙虚拟土地的内在价值，应在政策方面推动这方面的试点，从而为元宇宙虚拟土地市场健康发展积累经验。