房地产税暂缓扩大试点的考量

杨科伟?李诗昀

3月16日，国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号，其中财政部明确表示年内不会扩大房地产税试点城市范围。

笔者认为，暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量，面對充满挑战性的5.5%的GDP增长目标，房地产投资或许不是主要支撑项，但至少不能是拖累项。长远来看，房地产税暂缓推进不等于无限延期，基于推进税制改革、调节收入分配、完善长效机制的需要，房地产税落地也只是时间问题。

财政部明确年内不扩大房地产税试点范围

3月16日，财政部有关负责人在接受采访时表示：“房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”

这其中有三层含义：第一，2022年暂不扩大房地产税试点范围，意味着除上海、重庆两个自2011年就开始征收房地产税的城市以外，其他城市今年内不会开征房地产税。

第二，房地产税试点城市范围已大致确定，城市层面前期准备工作也在有序推进中，今年试点暂缓或许并非因为存在制度障碍，而是出于稳地产、稳增长的考量。

第三，今年暂缓试点不等同于无限延期或不再开征，房地产税落地终究只是时间问题。因为：1.房地产税是税制改革重要一环，未来有望成为地方主体税种，更好发挥对地方公共财政的支撑作用，助力土地财政转型;2.房地产税有助于调节收入分配格局，房产是居民财富的重要组成，所持房产价值也是衡量个体间贫富差距的重要标尺，在长期持有过程中，房产增值还无形间放大了贫富差距，推进房地产税改革，尤其是补齐持有环节的征管缺位，是填补贫富鸿沟、促进共同富裕的有力制度抓手;3.房地产税是房地产长效机制的题中之义，房地产长效机制是住房供给、土地制度、财税政策、金融制度等多位一体、协同发力的调控体系，房地产税作为重要的财税工具，本就是房地产长效机制的题中之义，有助于稳地价、稳房价、稳预期。

纵观近几年中央关于房地产税的表态，从2017年“逐步建立制度”、2018年“稳妥推进”，到2019年“稳步推进”，暗含房地产税立法工作已有步骤可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影响，相关表述又回归更为谨慎的“稳妥推进”。2021年，“十四五”规划纲要、房地产税改座谈会、最高领导人署名文章都昭示着房地产税改准备工作正在加速推进，直至10月23日，全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税试点。

此时并非扩大房地产税试点的好时机

当前，宏观经济面临三重重压，房地产行业处在深度调整期，此时并不是扩大房地产税试点的好时机。

2021年下半年以来，房地产市场步入快速下行通道，楼市持续转冷，百城成交量持续缩水，同比跌幅逐渐扩大，2022年2月，全国100个重点城市商品住宅成交面积仅为2043万平方米，创近两年来单月新低，同比跌幅达到41%，三四线城市领跌，跌幅达46%。

2021年，房企面临巨大危机，融资环境持续收紧，百家典型企业全年融资量创近5年新低，近四成百强房企业绩不及2020年，品牌房企频频爆雷，债务违约问题不断。

房地产市场是宏观经济环境的缩影，2021年下半年，经济下行压力陡增，第三季度GDP同比增长4.9%，较第二季度回落3个百分点，第四季度GDP增速滑落至4%。

3月15日，国家统计局公布了2022年1-2月经济数据，生产、投资、消费全面超预期，前2个月规模以上工业生产增加值增长7.5%，固定资产投资增长12.2%，社会消费品零售总额增长6.7%。

令人担忧的是，一方面，统计局的经济数据与央行公布的金融数据表现有所背离，和市场体感也有较大差距。另一方面，经济数据修复的可持续性也有待观察。在2021年GDP两年平均增速仅为5.1%的前提下，2022年要完成颇具挑战性的5.5%的增长目标，房地产投资或许不能成为重要支撑项，但至少不能是拖累项，推迟房地产税试点有稳预期、稳地产投资进而稳增长的含义。

一二线市场有望率先企稳回升

在官方明确暂缓扩大试点之前，房地产税总像是悬在购房者头顶的达摩克利斯之剑，不断强化着市场观望情绪，制约着住房消费需求尤其是改善需求的释放。暂缓扩大房地产税试点，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变，助力房地产市场回归良性循环轨道。

鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心一二线城市，这类城市房地产市场并不缺乏需求和购买力，阻碍楼市复苏的主要因素就是市场预期。我们认为，暂缓试点后核心一二线城市有望率先回暖，在第二季度甚至最快4月出现市场拐点，随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情，而弱三四线城市受益有限，房地产市场或将保持沉寂。