高层住宅项目工程造价控制研究

万修国

（长沙铁路房地产开发有限公司，湖南 长沙 410001）

0 引言

近年来，随着我国城镇化进程加快，土地存量逐渐减少，城市土地价格持续上涨。为提高土地使用效益，提高开发项目容积率以降低单方土地成本，房地产开发项目由过去的多层建筑逐渐转向高层建筑。高层建筑由于工程量大、建设周期长、施工难度大，其工程造价与投资成本相对较高，项目盈利空间变小。面对日益增大的竞争压力，高层住宅项目的工程造价控制对房地产开发企业盈利与可持续发展尤为重要。高层住宅项目的造价控制贯穿于决策、设计、施工及竣工结算等项目建设全过程，本文仅从项目决策阶段、设计阶段及施工阶段造价控制进行分析，并结合工程实际提出控制工程造价的具体措施。

1 项目决策阶段造价控制

项目决策是对房地产开发项目进行谋划部署、控制项目造价的重要环节，决策阶段确定的项目建设规划方案对项目的造价有很大影响。项目决策阶段房地产开发企业应对拟建项目周边进行市场调研，充分了解开发项目所在地的城市发展规划、项目所在地区房地产市场发展趋势、项目所在区域居民购房需求及购买能力、同行业其他项目的建设规划及价格承受能力等情况。根据市场调研情况对拟建项目建设地块进行合理规划，在策划项目建设规划方案时尤其要注意以下方面，以确保项目定位准确，建设规模合适，造价可控。

1.1 建设规模

高层建筑可提高房地产开发项目的容积率，具有缓解城市用地紧张并提升项目单位土地开发价值的优势，但高层建筑的工程建安造价随着建筑高度增加而增加。因此，在策划项目建设规划方案时要综合考虑规划条件、市场需求、土地费用及不同高度建筑的工程建安造价等因素，合理确定开发项目的建设规模（总建筑面积、建筑高度等），并在规划地块内合理布局小高层及高层建筑。

1.2 商住楼规模

前几年很多地方流行兴建商住楼，其结果是很多项目因商住楼建设量过大，项目建成后大多商铺常年空置，导致项目盈利少甚至亏损。商住楼底部因建筑功能需要采用较大空间，上部住宅的大量墙（柱）不能落地，需要采用框支转换层结构，导致其工程建安造价大大增加。在策划项目建设规划方案时要结合建设项目附近的路网情况及周边环境的具体情况，根据实际需要在靠近临街面的位置适量设置一些商住楼，其余建筑如无特殊需要尽量规划为普通住宅，以减少整个建设项目的投资。

1.3 地下室规模

地下室土方工程量大，消防、通风及防水要求高，地下水位高的场地还要考虑抗浮设计，场地工程地质条件不良地块尚需较多的边坡支护费用，上述原因导致地下室的工程建安造价很高。设置一定规模的地下室可缓解停车紧张的局面，但如果不综合考虑上述因素而大规模设置地下室，会导致项目投资难以收回甚至出现投资亏损。因此，在策划项目建设规划方案时要结合项目规划条件、场地工程地质及水文地质条件综合考虑，并根据实际需求合理确定地下室的规模，确保投资可控。

2 项目设计阶段造价控制

工程造价控制贯穿于项目建设的整个过程，但不同阶段对工程造价影响不同。据有关资料统计分析，设计阶段对整个项目工程造价的影响为35%～75%，可见设计阶段是控制项目工程造价的重要阶段。房地产开发企业应配备一些经验丰富的专业技术人员全过程参与项目设计，对项目设计的关键环节把关，确保在设计过程中将项目建安造价控制在合理范围内。

2.1 方案设计阶段

合理的建筑方案对高层住宅项目的建安造价至关重要。建筑方案不仅决定建筑物的使用功能，还影响其建安造价，如建筑的平面布局、高宽比、层高、建筑高度等因素对项目的建安造价影响较大。在建筑方案设计时要严格按照现行有关规范及技术标准规定的要求控制好建筑物的高宽比、适用高度及体形规则性要求严防超限，避免因建筑超限增加工程造价。建筑方案设计阶段，房地产开发企业相应专业技术人员要主动及时介入，与设计人员一起对建筑方案进行优化完善，确保套型实用，建筑平面布局合理，高宽比、层高及建筑高度控制在合理范围内。在不影响建筑平面使用功能前提下尽量考虑结构的合理性与经济性，最大限度降低工程建安造价。

2.2 结构设计阶段

结构设计是处理技术与工程造价的关键环节，是确定与控制工程造价的重要阶段。该阶段除要对结构体系的合理选择、剪力墙的合理布置、构件截面尺寸的合理确定、结构计算参数的合理取值及基础形式的选用等关键环节把好关外，还要督促设计人员从以下方面控制工程造价。

2.2.1 采用高强钢筋

降低项目钢筋用量是控制其工程造价最有效的措施。构件受力钢筋采用高强钢筋要比采用强度低的钢筋用钢量少。结构设计阶段，纵向受力钢筋广泛采用HRB500高强钢筋，箍筋采用HRB400高强钢筋可减少高层住宅项目的钢筋用量、降低其工程建安造价。以某高层住宅项目中地下室顶板的一跨梁（截面400mm×900mm，混凝土强度等级为C30，最大弯矩设计值为976kN·m，最大剪力设计值为668kN）为例，分别对其下部纵向受力钢筋及箍筋采用不同强度的钢筋进行计算分析，当混凝土强度等级C30不变时，采用不同钢筋种类计算的配筋结果如表1所示。

表1 不同钢筋种类计算的配筋结果

分析表1可知，混凝强度等级保持C30不变时，梁纵向受力钢筋随钢筋强度等级提高而减少，采用HRB500高强钢筋时梁的纵向受力钢筋最少，较采用HRB335、HRB400钢筋分别降低钢筋用量33%与20%。除HRB400、HRB500两种钢筋所需箍筋相同外，梁箍筋随钢筋强度等级提高而减少，采用HRB400高强钢筋作为梁的箍筋较采用HPB300、HRB335钢筋分别降低钢筋用量25%与17%。而价格上 HRB400、HRB500 级钢筋比 HPB300、HPB335级钢筋每吨仅约贵5%。由此可见，结构设计时分别采用HRB500、HRB400高强钢筋作为纵向受力钢筋与箍筋可减少钢筋用量，降低工程造价。

2.2.2 混凝土强度等级

钢筋混凝土框架柱一般由轴压比控制，提高混凝土强度等级可降低框架柱的轴压比，并可适当降低构件的钢筋用量，结构设计时可适当采用较高强度等级混凝土。普通框架柱宜采用C30或C35混凝土，设有转换层的框支柱，可采用C40及以上混凝土，以降低工程造价。

结构设计时，剪力墙的平面布局及数量通常由结构的周期、位移、刚度等指标决定，在满足这些指标的情况下，剪力墙的轴压比一般比较容易满足。根据JGJ 3—2010《高层建筑混凝土结构技术规程》的规定，剪力墙约束边缘构件箍筋的最小体积配箍率按λvfc/fyv计算，分析上述公式可知，剪力墙约束边缘构件箍筋的最小体积配箍率随混凝土强度等级提高而增大，随箍筋强度等级提高而减小。因此，剪力墙的混凝土强度等级不宜过高，以便降低钢筋用量控制工程造价。

研究表明梁的造价随混凝土强度等级的变化趋势有2种可能情况：一种情况是混凝土强度等级增大时，梁的造价增加；另一种情况是混凝土强度等级增加时，梁的造价先减少然后再增加。可见提高混凝土强度等级对降低梁造价的效果不明显。通常结构设计时除框支转换梁及地下室顶板梁（上有覆土时）等荷载较大的梁外，一般梁的混凝土强度等级不宜高于C35。

普通楼板由于荷载不大，当板的跨度不大或厚度较大时，其受力钢筋通常由最小配筋率控制。根据GB 50010—2010《混凝土结构设计规范》（2015年版）的规定，板的纵向受力钢筋的最小配筋百分率取0.20和45ft/fy中的较大值，当采用强度等级为400，500MPa的钢筋时，其纵向受拉钢筋的最小配筋百分率可取0.15和45ft/fy中的较大值。由上述规定可知板的最小配筋率随混凝土强度等级的提高而增大。因此，高层住宅结构设计时楼板的混凝土强度等级不宜过高，但为方便施工，通常与同层梁采用相同强度等级混凝土。

3 加强项目施工阶段造价控制

项目施工期间，要严格按照项目施工协议的约定控制工程进度与设计变更，确保项目建安造价控制在既定预算范围内。加强对一些关键构造节点的施工管理，确保其施工质量，以减少使用期间的维修费用。如地下室施工期间，要重视地下室底板、外墙、顶板及地下室后浇带等重要节点的施工质量，督促施工单位采用满足设计要求的抗渗混凝土，保证混凝土的施工质量，防止开裂，并按要求做好防水处理，确保地下室无渗漏，以减少地下室使用期间的维修成本，节约工程造价。

4 结语

房地产开发企业要及时更新观念，在决策阶段确保高层住宅项目定位准确，投资合理。在项目设计阶段重视项目的造价控制，采取相应措施降低工程造价。在施工阶段加强项目造价控制管理，减少后期维修费用，确保高层住宅项目工程造价能够得到有效控制。