基于住户质量投诉密度的建筑工程质量评价体系研究

季永华，康文斌，陈明胜，张 旋

（镇江市丹徒区建筑工程质量监督站，江苏 镇江 212028）

0 引言

当前建筑工程施工质量管理分为企业、项目、班组三级质量管理体系。项目质量管理主要聚焦于质量控制，而对质量评价研究较少，主要是因为质量评价属于事后管理的手段，对于质量提升的意义并不明显，但对于企业的总部质量管理部门、工程质量监管机构和社会，质量评价却是衡量质量管理水平的重要方法。建筑产品的质量品质始终是用户关系的核心利益之一，而建筑工程质量投诉能反馈建筑工程使用状态下的质量状况，建立基于住户质量投诉前提下的建筑工程质量评价体系十分必要。

1 质量投诉统计与分析

某市辖区 2016～2020 年建筑工程质量投诉共计 388 起。从投诉的原因组成分类，土建工程占 312 起，约占 80 %，绿建（节能）工程 36 起，约占 10 %，其他原因占 10 %；按照投诉工程类别分类，住宅工程投诉 365 起，占 95 %，公共建筑工程、工业建筑占 5 %。

住宅工程的质量投诉中，渗漏问题约占 60 %，空鼓、开裂、几何尺寸偏差过大问题约占 20 %，其他问题占 20 %。从投诉渗漏问题发生部位看，屋面烟道口、屋面排气管口、山墙梁上下边、外窗周围、阳台露台墙脚部、卫生间排水管根部、地下室变形缝、后浇带等是多发部位［1］；渗漏产生的同时往往也伴随着空鼓、开裂现象的发生。

通过以上统计，建筑工程质量投诉的主要原因和部位逐步明确：建筑工程→住宅工程→土建工程→渗漏、开裂→（出屋面构筑物、山墙、外窗洞口、露台、卫生间管根、变形缝、后浇带）。

2 单体建筑工程初始评价

2.1 质量评价前提

建筑工程施工质量验收应该按照国家工程建设法律、法规、规章、GB 50300－2013《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关配套专业规范、地方性规范、设计文件验收，建筑工程质量评价应该在施工企业自评合格的基础上，由建设、监理单位进行评定，建筑工程质量监督机构核查、登记。单体建筑工程质量评价遵循同步施工、同步验收、同步评价、适时核查、质量等级公开原则。

2.2 分项评价

单位建筑工程可以分为基础工程、主体工程、屋面工程、装修工程、安装工程及绿色建筑工程 6 个分项进行分别评价［2］。从质量投诉原因和部位看，土建工程是质量评价的重点。

住宅工程占质量投诉绝大多数，住宅工程注重房屋的适用性、美观性，住宅工程安装设备相对简单；而公共建筑工程，多为商业、办公、生产使用，人员密集、设备复杂，对安装设备功能实现要求较高；因此住宅工程装修分项评价权重大，公共建筑、工业建筑工程安装分项权重大。按照住宅工程、公共建筑工程、工业建筑工程 3 个类别，分别给定权重如表 1 所示。

表1 建筑工程质量评价权重

2.3 评价项目

每个分项工程的评价应该根据分项工程的特点和评价的可操作性划分为：质量控制资料、实体工程定量指标、实体工程定性指标 3 个评价项目。

1）质量控制资料主要包括原材料、构件、设备进场验收资料，施工、验收记录，试验记录与检测报告三个方面。质量控制资料突出使用安全和重要功能实现，不必求全，必须精炼，方便查阅、评价。

2）实体工程定量指标指实体工程质量评价过程中，通过检验、测量用确切数据做出质量状况判定的评价项目。实体工程定量指标力求突出重点，方便测量、检验，不追求全面而选择容易测定的指标。

3）实体工程定性指标指实体工程现场质量评价。通过检查目标设置、功能试验、观感检查等手段来评价项目。实体工程定性指标应该突出易错、易漏项目的检查，关键功能、常用功能的试验、检查，常见部位观感质量的检查。

4）6 个评价项目应根据其在该评价部分内所占的工作量及重要程度给出相应的分值，其分值应符合表 2 的规定。

表2 评价项目分值 分

2.4 评价方法

1）建筑工程开工前，成立建筑工程质量评价小组，由建设单位项目负责人担任组长，施工单位项目经理、施工单位质量技术部门负责人、项目部质量技术负责人、总监理工程师、专业监理工程师、建设单位工程部管理人员担任组员，必要时，可邀请勘察、设计单位人员参加。

2）质量控制资料评价方法应符合下列规定。分项的质量控制资料完整，主要性能指标一次检测达到设计及规范要求的，定为一档，取 100 % 的分值；质量控制资料基本齐全，主要性能检测指标经过二次检测满足设计要求及规范规定的应为二档，取 80 % 的分值；主要质量控制资料漏项、未闭合，或者主要性能检测指标经过二次检测不满足设计及规范规定，需要技术处理的，定为三档，取 60 % 的分值。技术处理指对建筑工程质量缺陷采取返修、加固、调试、设计核算等措施。检查方法为核查质量控制资料。

3）实体工程定量评价方法应符合下列规定。对工程实体进场现场测量、试验。随机抽查对象 90 % 达到设计及规范要求的，定为一档，取 100 % 的分值；随机抽查对象 80 % 达到设计要求及规范规定，但是不足 90 %的，定为二档，取 80 % 的分值；其他情况，定为三档，取 60 % 的分值。检查方法为现场随机抽查 5 % 检查对象或者一个检验批，不足 10 个检查对象的全数检查。

4）实体工程定性评价方法应符合下列规定。现场实体检查对象无遗漏，或者无所列缺陷，或者功能试验无缺陷，符合设计及规范要求的，且观感较好的，定为一档，取 100 % 的分值；现场实体检查对象出现 1 个遗漏或者所列缺陷的，或者现场实体检查目标无遗漏、无所列缺陷但是观感一般的，定为二档，取 80 % 分值；其他情况，定为三档，取 60 % 分值。检查方法为现场随机抽查 5 % 检查对象或者一个检验批，不足 10 个检查对象的全数检查。

2.5 各分项评价重点

建筑工程施工质量评价应注重对结构工程安全、重要使用功能和观感质量等进行综合考核［3］。突出质量投诉占比最大的问题——渗漏的预控、预防，重视一次性验收合格。

1）基础工程分项评价。质量控制资料突出防水材料的验收，基础、桩基沉降的观察资料；基础实体工程定量指标突出地下防水混凝土迎水面保护层厚度、防水卷材搭接宽度指标的控制；基础实体工程定性指标突出地下室渗漏检查，防水混凝土裂缝控制，施工缝、变形缝、穿墙管、预埋件、孔口等细部质量控制。

2）主体结构工程分项评价。质量控制资料突出防水混凝土的配合比控制、防水材料的验收、混凝土结构实体检测结果等资料；主体结构实体定量指标突出防水房间地面标高、砌体结构灰缝饱满度；主体实体结构定性指标突出屋面现浇结构裂缝、二次结构设置规范性、外墙透亮点、卫生间、烟道、窗台、女儿墙、变形缝等细部质量控制。

3）屋面工程分项评价。质量控制资料突出防水材料的验收资料；屋面实体工程定量指标突出防水卷材搭接宽度、变形缝、女儿墙防水层立面泛水高度、瓦伸入天沟、檐沟、檐口的长度等指标；屋面实体工程定性指标突出屋面防水效果试验、檐口、天沟、女儿墙、落水口、变形缝、出屋面管道、屋面出入口、返梁过水孔、设施基座、屋脊、屋顶窗等细部观感质量。

4）装修工程分项评价。质量控制资料突出装修材料环保性、后置锚固件牢固性、幕墙工程的性能检测资料；装修实体工程定量指标突出房间开间、进深、净高极差、相邻踏步高差、饰面砖质量、窗台排水坡度、扶手、栏杆高度等指标；装修实体工程定性指标突出墙、地面裂缝、空鼓，门窗玻璃选型、开启及密封、泄水孔、开启灵活性，幕墙固定、打胶、配件，栏杆与护栏、防脱装置的设置。

5）安装工程分项评价。质量控制资料突出材料、配件、器具、元件、部件、风管、仪表、设备出厂合格证，进场验收记录，设备安装调试试验；安装工程实体工程定量指标突出管道排水坡度，电线与水管、风管、智能线管间距，金属风管直径、支架间距，散热器与墙面间距等指标；安装实体工程分项定性指标突出管道穿墙、穿楼板接口处理，配电箱、开关箱安装及接线，导线及电缆敷设及接线，开关、插座 3 C 标识选型、安装及接线。

6）绿建（节能）工程分项评价。质量控制资料突出保温材料进场验收记录，墙体保温粘贴牢固性检测，外窗气密性，墙体热工性能，楼板、墙隔声性能检测，室内噪音检测等资料；绿建（节能）工程实体定量指标突出室内温度差、各风口风量偏差等指标；绿建（节能）实体工程定性指标突出墙体、地面、屋面保温外围护节能构造，外墙外保温交接收口处防水措施，金属外门窗的断桥隔热措施等设置。

3 单位工程初始评价

3.1 结构工程评价

结构工程由地基与基础工程、主体结构工程 2 个评价分项组成。结构工程质量依次划分为优良、中等、较差 3 个等级。当结构工程质量评级达到优良等级时，工程质量监督机构将组织 3 名工程质量专家，对结构工程进行质量控制资料和工程实体进行核查。

3.2 单位工程评价

在基础工程、主体结构工程、屋面工程、装修工程、安装工程、绿色建筑工程 6 个分项评价的基础上，按照住宅工程、公共建筑工程、工业建筑进行分类，按照表 1 确定建筑类别权重，用权重乘以对应分项得分，然后相加，得到单位工程的质量初始评价得分。

3.3 优良工程评价

根据单位建筑工程质量评价得分，依次划分为优良、中等、较差 3 个等级，其中评价为优良的单位工程，结构工程必须获得优良等级。

当单位工程质量初始评价为中等时，按照 10 % 概率抽签，抽中则由工程质量监督机构组织 3～5 名工程质量专家，对单位工程进行复核。当单位工程质量初始评价得分优良等级时，工程质量监督机构将组织 3～5 名工程质量专家，对单体工程进行核查。结构工程、单位工程质量评价初始得分以工程质量专家核查得分为准。

4 质量投诉调节分

由施工造成的建筑工程质量缺陷，能客观反馈建筑工程质量状况，称之为有效质量投诉。它不包括：超过质量保修期；住户使用不当；住户自行改造；他人侵权纠纷；不可抗力；恶意投诉。

4.1 质量投诉的密度计算

项目竣工交付 3 个月（90 日）质量投诉密度m0.25（次/万平方米）= 项目竣工交付 3 个月（90 日）内质量投诉量（次）÷本项目竣工交付面积（万平方米）

工程季度投诉密度（次/万平方米）=工程季度质量投诉量（次）÷工程季度竣工面积（万平方米）

项目交付一年质量投诉密度（次/万平方米）= 项目竣工交付 12 个月内质量投诉量（次）÷本项目竣工交付面积（万平方米）

工程年度投诉密度（次/万平方米）=工程年度质量投诉量（次）÷工程年度竣工面积（万平方米）

4.2 工程质量投诉调节分

依据单体工程质量投诉密度与辖区同类工程质量投诉平均密度的比较，以及施工单位履行保修义务的现实表现，确定工程质量评价调节分，比如：凡是质量投诉密度高于同类工程投诉密度的，工程质量评价，每高 1 次/万平米，扣 1 分，最多不超 5 分；凡是质量投诉密度低于同类工程投诉密度的，工程质量评价，每低 1 次/万平米，加 1 分，最多不超 5 分。工程竣工验收后，不履行质量保修义务，或者拖延履行质量保修义务，或发生群体性质量投诉的工程，根据负面影响程度，扣 1～5 分。工程竣工验收后，主动履行质量保修义务，受到群体业主表扬的，根据正面影响程度，加 1～5 分。

5 工程质量表彰调节分

根据工程受表彰的大小、种类，可以获得不同的质量评价附加分。国家级、省部级、市厅级、县处级、镇科级，分别给予不同的质量评价附加分。工程质量表彰附加分的确定，以施工或建设单位提供的书面表彰文件或证书为准，若书面表彰文件或证书遗失，需提供可靠的查询网站，以网站查询结果为准。

6 工程质量日常检查调节分

日常质量检查调节分根据质量检查级别、反映问题的大小、社会影响力，以及国家、行业、地方发布的工程建设与质量相关的法律法规、规章、标准、规范性管理文件确定；工程质量检查结果为正面影响的，质量评价加分；负面影响的，质量评价扣分。

7 建筑工程质量评价体系建立

7.1 评价架构

在单位工程初始评价、住户质量投诉调节分、工程质量表彰调节分和工程质量日常检查调节分明确的基础上，建立企业、社会、工程质量监管机构三者互动的质量评价体系，基本架构如图 1 所示。

图1 建筑工程质量评价体系

7.2 单位工程竣工交付质量评价

计算竣房屋竣工交付后 3 个月（90 日）质量投诉密度，对竣工交付的单位建筑工程进行第一次质量评价，划分单位工程竣工交付质量评价等级，具体评价方法如表 3 所示。

表3 单位工程竣工交付质量评价表

7.3 单位工程竣工交付后质量评价

收集建筑工程竣工交付后的质量表彰情况、质量投诉情况，分别计算质量表彰调节分、质量投诉调节分，可以对单位工程竣工交付后 1、2、5 年等不同长短的使用期间质量进行跟踪评价。

8 工程质量信用差别化管理

建议建设行政主管部门定期发布辖区参加质量评价工程的建筑工程质量等级公告，单体建筑工程质量评价等级获得良好等级的，通报表扬，获得质量信用加分，上报建筑市场信用管理平台；对该项目可以降低分户验收抽查比例，同一施工项目部后期开工建设的工程，降低工程质量抽查、巡查频次；反之扣分，并加大抽查、巡查力度。当工程质量自评分数与工程质量专家核查分数偏差大的，认定为参建单位质量评价行为失信，一并公布。

9 结论

本文从工程主管部门角度出发，建立了基于建筑企业、住户、工程质量监管机构三位一体的建筑工程质量评价体系，并突出以下特点。

1）评价指标侧重建筑质量投诉的重点问题：渗漏。在评价分项中，加大了土建工程的比重，从工程资料、实体工程，突出防渗、治渗原则。评级体系中，结构工程权重不高，但是将结构工程作为评选优良工程的前提，突出对建筑结构安全的关注。

2）引入质量投诉密度概论，同时将日常工程质量检查结果、工程质量表彰结果纳入到工程质量评价体系中，使得优秀的工程再次加分，劣质工程再次扣分，优劣差异化扩大，利于工程质量识别，差异化管理。

3）引入工程交付后质量评价，将建筑工程质量评价从施工阶段延伸到使用阶段，拓展了建筑工程质量评价领域。Q