浅谈BIM技术在办公楼智慧运维中的应用*

何 为， 王 旭， 韩柏林， 梁晓旭

(建科公共设施运营管理有限公司，北京 100044)

0 前言

BIM 是以三维数字技术为基础集成各种相关信息的数据模型，是对建筑实体与功能特性的数字化表达[1]。一个完善的信息模型是对项目对象的完整描述，能够连接建筑生命期不同阶段的数据、过程和资源。BIM 具有单一工程数据源，可解决分布式、异构工程数据之间的一致性和全局共享问题，支持项目生命期中动态的信息创建、管理和共享。

住建部在2015年发布的《关于推进建筑信息模型应用的指导意见》中，提出建立基于 BIM 技术的运维模式，做出关于改变和优化传统运维方式的发展方向的规划[2]。但基于 BIM 技术的运维水平在我国还处于起步探索的初级阶段，业内普遍存在BIM技术与平台结合度较低、BIM技术相关要求没有明确的国家标准、缺乏统一管理标准制度、BIM技术展示性满足不了需求等通病问题[3]。

当下的办公楼智慧运维局面同样存在这些通病问题，花费大量物力、财力打造的智慧运维系统往往形同虚设或是很难达到理想的效果。为了改变这种“尴尬”局面，本文结合BIM智慧运维项目成功案例，结合基于BIM技术建立的办公楼空间运维平台应用情况进行分析。

1 需求提炼

笔者所在团队经过行业调研和技术研讨后发现，办公楼的运维事项要求多且繁琐度很高，很大程度上依赖于运维秩序执行及运维标准把控，对于各种设备监控、能源监测参数、电梯状态以及停车位使用等运维数据的收集与分析需求很大。此外，其在日常运维过程中的问题报修、工单派送以及人员派遣等等都需要及时性地作为反馈信息在平台上展现，对于业务模块的需求很高。同时，作为新技术示范试点，对于整体框架的数据化展示也有一定的要求[3]。

2 办公楼运维要点分析

(1)对于办公楼智慧运维项目，除了基本的维保功能以外还应包含一些办公楼的增值服务，如在日常组织活动上的协调和安排、在生产辅助上的停车管理等服务。除去传统运维模式所具备的基本维保功能以外，对于办公楼智慧运维所需的增值服务，介入BIM技术后其所具备的特点是否正好能与这些增值服务所需要的条件相契合，无疑是证明其适用性、优越性的要点[4]。

(2)办公楼的智慧运维系统整体可以归结为在人、能源、环境和经济之间做最合理的决策安排。将这四项各自分开来看会发现，每个元素无论是人的日常活动范围、立体楼层中不同位置的能源损耗、整个空间不同层面上的环境参数变化，还是分散于空间各个区域的经济流通，在空间维度上都有各自对应的信息[5]，用AutoCAD或Excel软件来记录和表现会非常困难，但BIM技术却不同，其三维数字技术特性可以很好地表达空间可视化和信息多维化。

图1 平台统计及查看功能展示

(3)BIM的全称是Building Information Model，对于其中的“Information”(即“信息”)，在智慧运维中分为静态信息和动态信息。在办公楼运维环境下，前者指的是固定资产、机电设备或建筑结构等信息，后者则是指停车场车位信息变动、人员工单打卡数据等变动信息[6]。BIM技术能否在办公楼智慧运维这种特定背景下展现其信息记录和表达上的强大优势，成为证实其应用于办公楼智慧运维适用性、优越性的另一要点[7]。

(4)PDCA循环法是近年来比较热门的一种管理方式，指的是Plan(计划)、Do(执行)、Check(检查)和Act(处理)，即：有计划、有执行情况及进度，且能精确无误地落实到相关的部门负责人，同时能及时发现存在的问题并有效解决，能为后续的管理形成企业的标准量化。这是质量管理的基本方法，也是企业管理各项工作的一般规律，且同样适用于办公楼运维过程[8]。而基于BIM技术的运维模式能否高度兼容应用这个质量管理方法，也是从侧面考察该技术应用成功的要点之一。

3 智慧运维平台应用实例

笔者所在团队经资料查阅和现场勘探后，了解到该办公楼为地上十六层、地下四层，当时考虑到周围居民区的日照需求，每层建筑都是以一种类梯形且面积逐渐递减的规律进行设计，这样的不规则也导致后期的运维难度大幅提高。同时，由于该楼的每一层都是由不同单位、不同部门分别负责各自区域的空间划分和装修，导致施工图的可参考价值几乎为零，对基于BIM技术来提供良好服务体验的平台需求迫切。下文将就笔者参与的智慧运维平台系统在该办公楼的应用情况进行分析，该平台既能体现各层空间区域分布，还能使各区域事件都能进行信息化操作。

(1)保证基本维保功能

该平台具备消防给排水新风等系统的每日能耗统计，及运行状态、人流及考勤状态、停车场信息、报警信息等基本维保信息的查看(图1)。

同时，在静态信息方面，该平台具备基于BIM技术的建筑基本结构、内部工位空间位置及监控点位的空间位置。当需要查看特定点位的监控时，可以直接点击查看监控录像等信息；当需要查看特定楼层的能耗或者特定分类下的能耗情况时，也可以直观地进行查看和统计。

(2)动态信息规整

本智慧运维平台同时对于动态信息(如巡更、梯控和照明等)做了全面地规整，将巡更系统接入运维平台，不仅可以深化和集成基本维保功能，也有利于人员资源的统一管理。

将实况照明展示控制功能集成到运维平台，不仅可以及时发现忘记关闭的无用照明，还可以在确认无误后进行远程开闭，在符合绿色建筑和低碳建筑的理念的同时直接提高了运维效率。同样的，将电梯监控、运行状态及其运行数据等信息集成到运维平台，可以更加直观地监管电梯运行状态，也便于工作人员根据统计数据合理规划电梯启停状态或习惯停靠楼层等，如周末或者其他使用人数较少的时间段，可以考虑停止部分电梯的运行来实现绿色低碳运维管理措施。

(3)全程贯彻PDCA质量管理方法

在各设备组件入库时，通过手动添加地图位置，可以让管理人员更为快速地查找对应位置的某个设备或者组件。同时通过在工程管理板块中融入各设备组件的生命周期信息(如使用年限、维修记录、隶属系统等)，可以根据该设备组件的老化速率和维修保养的维护率预估下次维修时间并生成维修预告信息，避免了因突发维修情况而导致日常办公生产停滞所带来的负面影响[9]。

此外，该运维平台在移动端、小程序上集成了运维过程中的问题报修、工单派送以及人员派遣的业务模块功能。通过把分布式问题进行全局共享，在出现问题时第一时间进行职责判断，将问题处理跟进精确划归到相应部门，避免了职责模糊等造成的“不想管”“没人管”的局面，整个运行流程全程贯彻了“PDCA”质量管理方法。

(4)直观展示各空间位置关系

由于建筑物内的构件数量繁多且分布杂乱，不同系统、用途的管线空间位置关系大部分混乱且拥挤，通过BIM技术深化各管线设备等分布实况细节后，日常巡检维修时就可以直观了解各管线设备等建筑组件之间的关系，进而合理地组织计划检修顺序和检修方式。

4 结束语