大变局下中国房地产业的发展（下）

文/易居房地产研究院课题组

（五）产业区域的变局

1.城市群加速发展。城市群的出现与发展，是城镇化推进到一定阶段的必然产物。一般来说，城镇化率达30%后，大中城市加速发展；达到50%后，城镇化地区大幅扩大，部分地区形成城市密集区和大都市连绵区，进入城市群加速发展阶段。2010年，我国城镇化率首次超过50%，2020年达到约64%。2011年出台的我国“十二五”规划提出“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”。2014年出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出“构建以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展”，同时明确了19个城市群，其中重点推进京津冀、长江三角洲和珠江三角洲城市群。这一“两横三纵”城镇化战略格局也为房地产企业的区域布局指明道路。2021年出台的“十四五”规划提出：“以促进城市群发展为抓手，全面形成‘两横三纵’城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。”依然是19个城市群，但形成了三个梯队，成渝、长江中游等城市群升级，值得高度关注。

图5 国家城镇化战略格局

2.都市圈成为新势力。都市圈的形成发展，是城镇化推进到高级阶段的产物。我国政府对于都市圈的研究与规划晚于城市群，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》与“十三五”规划对此都未提及。直至2019年，《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出：“都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。近年来，都市圈建设呈现较快发展态势，但城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出。为加快培育发展现代化都市圈，经国务院同意，现提出以下意见……”显而易见，随着我国城镇化进一步推进，城市群中少数大都市的辐射力和吸附力快速增强，如国家明确的9个中心城市，这些强势城市都在积极构建以自己为中心的都市圈。全国“十四五”规划提出“以城际铁路和市域（郊）铁路等轨道交通为骨干，打通各类‘断头路’、‘ 瓶颈路’，推动市内市外交通有效衔接和轨道交通‘四网融合’。鼓励都市圈社保和落户积分互认、教育和医疗资源共享，推动科技创新券通兑通用、产业园区和科研平台合作共建。探索推进土地、人口等统一管理。”可见，未来几年都市圈将成为全国房地产发展新的增长点。

3.中西部返乡潮的新动向。

图6 各省六普、七普人口增量

西部大开发与中部崛起，是持续多年的国家区域发展战略，但在东部经济高速发展、中西部人流向东部转移的背景之下，其实中西部地区的发展并不顺利。但近几年形势正在发生明显转变，重要特征之一是人口回流。第七次人口普查（2020年）与第六次人口普查（2010年）的数据表明，六普人口增量较弱的多个中西部省份，七普人口明显走强，最典型是四川、湖北、安徽、贵州，六普人口净流出，七普转为明显的净流入，重庆、广西、河南的情况也大为改善。与之形成鲜明对比的是，东北人口形势显著转弱，呈净流出状态。这说明近几年随着西部大开发与中部崛起的国家战略更快更好地落到实处，东部产业向中西部转移，中西部就业机会增多，脱贫攻坚取得重大成绩，尤其是成渝地区双城经济圈、长江中游与中原城市群的快速发展，使打工人口逐步回流。人口决定了一个地区房地产业长期发展潜力，这些人口面由弱转强的地区和城市，值得房地产企业关注。

（六）开发企业的变局

1.当前房企的发展变化。当前房地产开发企业的发展，正处于明显变化的阶段，主要体现为三点。第一，经营业绩面临约束，各家房企的销售数据明显受冲击，使得房企必须加快思考新的转型问题。比如，恒大明确未来10年地产销售由7000亿元压缩到2000亿元，同时转型成新能源汽车公司。相比过去几年动辄千亿元级的赛道，各房企显然对传统的销售模式和业务模式作了新思考。第二，企业数量与从业人员将减少。根据国家统计局的数据，截至2019年，全国房地产开发企业个数为99544个，从业人员为294万人。2021年，不必说广大中小房企，即便是百强房企，也有少数面临破产或债务重组的压力，裁员动作明显增多。第三，新的赛道开始形成。以物业行业为例：1990年万科成立了万科物业，初衷是向万科地产提供“售后服务”；2015年万科物业全面开始市场化；2020年万科物业更名为“万物云”，当年营收182亿元；2021年万科官宣“万物云”将赴港交所上市。

2.房企发展定位的变化。面对大变局下的房地产业务，房企需要转变思路、调整策略、重新出发。从目前来看，要牢牢把握共同富裕的精神，积极开辟新的发展空间。2021年《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中明确：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善住房市场体系和住房保障体系，确保实现人民群众住有所居……扩大保障性租赁住房供给，加快完善长租房政策，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。全面推进城镇老旧小区改造和社区建设，提升农房建设质量，加强农村危房改造，探索建立农村低收入人口基本住房安全保障机制。该文件提到了很多关键词，包括“租购住房同等权利”、“老旧小区改造”、“农房建设”等。房企需要转变传统营利模式，基于共同富裕路径明确发展定位。

3.房企经营的商业模式的变化。房地产产业链会不断细分，形成新的专业分工模式，尤其是会形成包括代建、REITs和物业管理等细分领域。例如：代建方面，2020年由绿城管理牵头，中原建业、雅居乐房管、金地管理等五家代建企业计划组建“轻资产联盟”，意在进一步探索房企轻资产战略下的新思路。“轻资产联盟”的筹建，说明代建模式和轻资产模式不断被认可，成为房地产建设领域的新模式。REITs方面，截至2020年底，上交所REITs产品已经覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型。后续地产领域此类产品创新将继续增多，专业化的REITs机构也会不断增加。物业管理方面，物业行业被定义为万亿元市场的蓝海。2021年1月，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。政策明确，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。这充分体现了国家国家对物业管理领域相关工作的支持。

（七）市场需求的变局

1.后疫情时代下的住房消费观。后疫情时代，对健康住宅的需求会明显增加。疫情期间，面对接触、飞沫、气溶胶传播，人们开始关心自己的房子是否健康安全，什么样的房子才是健康住宅。此类关注势必会在后续的住房建设和居住中得到体现。后疫情时代，如何促进人居环境的健康性、配套环境的贴心性、系统环境的安全性和服务环境的便利性，成为行业和企业需要关注的重点。在这个基础上，住房消费观会出现重大变化，尤其是在品质居住方面会有更多新的要求。2021年上海印发了《上海市住房发展“十四五”规划》。规划提出：以“住有宜居”为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感。此类规划关注了新的住房消费需求，将在高质量居住模式上形成更多创新和探索。

2.三孩政策下的居住新需求。三孩政策影响重大，其在短期、中期和长期都会影响住房消费和住房需求。从住房保障的角度看，2021年7月，中共中央和国务院发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。政策明确：地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。从各地实践来看，北京已经有积极的响应。8月份北京住建委发布的《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》明确：对取得公租房备案资格的……未成年子女数量较多的家庭……区住房保障管理部门也可结合本区实际，直接发放选房通知单组织选房。此类政策对于保障三孩家庭住房需求有积极的作用。除此之外，三孩家庭对居住面积、户型、套数等对需求都会发生明显的变化，也会倒逼各地积极修改普通住宅标准和其他政策，真正惠及三孩家庭。

3.租购并举下的租赁消费需求。2021年7月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。文件指出，新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系……要加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。7月22日，国务院召开了“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，明确把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。具体工作方面，10月21日，住建部在福州召开发展保障性租赁住房工作现场会。住建部数据显示，2021年，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，1-9月已开工72万套，占全年计划的76.9%。其中南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。此类市场在发展过程中，势必会培育出新的租赁消费需求。

（八）数字化利用的变局

1.中央对数字化发展的政策思路。2020年4月，中共中央、国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，培育数字经济新产业、新业态和新模式，支持构建农业、工业、交通、教育、安防、城市管理、公共资源交易等领域规范化数据开发利用的场景。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要加快数字化发展，建设数字中国，并就打造数字经济新优势、加快数字社会建设步伐、提高数字政府建设水平、营造良好数字生态作出了新的部署。根据克而瑞《2021中国地产数字化转型报告》，数字化应用阶段方面，全国TOP 50的房企中，有22%的企业真正步入了数字化应用的阶段，结合物联网、大数据、云服务等技术方式实现了数字化应用的落地，并取得了一些成果。然而房企对于智能化应用的探索才刚刚起步，仅有8%的企业开始了智能化应用的尝试。在中央相关政策的指引下，地产数字化的发展空间较大。

2.数字化应用的场景分析。当前，在地产数字化应用方面，房企将从“高频交易”的角度入手，进行逐渐探索。克而瑞《2021中国地产数字化转型报告》统计显示，智慧营销、智慧社区、全屋智能、智慧商业和智慧建造五大场景中，相关数字化应用的覆盖度和投入都相对较大。从应用的深度看，智慧商业、全屋智能和智能社区等应用相对成熟。另外，在物业行业中，有些领域和数字化应用的结合程度较高，包括陪护及居家服务、智慧物业云服务、行业集采服务等。新应用的开发过程中，一些新概念和模式正在不断导入。比如，部分文旅地产企业正打造基于历史文化背景的文旅元宇宙项目，基于通往数字“虚拟世界”的工具，人们不管身在何处都可以在此类文旅项目中游览娱乐。类似领域的应用，都将成为房地产业大变局下值得重点关注的内容。

3.数字化发展下房地产业的新模式。在房地产业多元化发展的大背景下，房企对于数字化的转型需求明显增强，力求实现全业态、全项目、多场景的数字化转型。房地产业大变局下，住房消费模式也发生了变化，数字化将进一步影响房地产业发展的新模式。比如说，在房地产交易环节，目前全国部分城市已经开始有所探索，上线“无纸化”工程。据此，除传统的涉税业务外，房地产交易计税价格复核、个人房地产交易土地增值税扣除费用核实、个人房地产交易个人所得税相关费用核实、房地产交易特殊类登记计税审核等工作，都可以基于数字化的平台去操作。而随着房地产税试点的推进，未来居民家庭的房屋资产管理、税费筹划等，也都将面临数字化的变革。据此，房地产全生命周期中，数字化的应用将是全面的、系统的，这将形成房地产业的发展新模式。

三、房地产业大变局下行业及房企的应对

（一）转变观念，由高速度发展到高质量发展

我国当前正在经历百年未有之大变局，经济正在由高速度发展向高质量发展转型，正处在转变发展模式、优化经济结构、转换增长方式的攻关期。高质量发展开启了我国经济发展新的历史进程。与高速增长阶段更多表现为“数量追赶”和“要素驱动”不同，高质量发展阶段的主要任务是“质量提升”和“科技驱动”。房地产行业同样要转变观念，加快由高速度发展到向高质量发展转变。

过去房地产开发企业以“拿地——开发——销售”的快周转模式获得了较高的投资收益，以相对简单、较为粗放的经营模式，搭载了时代红利的快车，实现了快速发展。当前房地产业进入后开发时代，这些经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。为了适应新时期的发展环境，房企首先需要转变运营观念，并且要在企业内部形成统一的思想。就房地产开发企业而言，追求高质量发展，需要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行相应调整。

（二）明确模式，处理好投资多元化与运营专业化

2021年10月，中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行召开的第三季度金融统计数据新闻发布会上表示：近年来，恒大集团管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终暴发风险。可见，恒大之所以暴发风险，重要的原因之一就是盲目多元化扩张。

房企要根据自身的资源禀赋和专业能力决定是走多元化还是专业化道路，明确合适的运营模式。一味地依靠资本力量的多元化不可取，投资可以多元化，但运营必须专业化。从整个行业来看，模式没有绝对的优劣之分，企业需要根据对房地产相关领域的市场空间规模及自身资源禀赋、核心竞争能力、风险把控能力等方面的审慎考量来科学谋定。

（三）提升效率，实现由资本驱动为主转变为重在科技驱动

房地产业要抓住高科技发展的风口，让行业搭上新科技革命的快车，为现有产品业态安上高科技的翅膀，积极发展智能厂房、智能办公楼、智能家居等。加速传统房地产业向建筑工业化、地产科技化转型的步伐，为房地产业提升盈利和产业升级提供源源不断的动力，实现房地产业由资本驱动到科技驱动的转型。

当前，中国的数字化转型正在如火如荼地进行，房企也要抓住数字经济的发展机遇，积极推行数字化转型，提高经营效率。根据克而瑞数据，TOP 50房企中，八成的企业已经孵化了自有科技子公司，数量高达147家，九成的企业已经投资了科技公司，数量为63家。在数字化投入方面，整个中国房地产行业在地产数字化、地产科技领域的投入大概在170多亿元。TOP 50房企中，六成的房企2020年数字化投入超1亿元，过半数房企的信息部门主管由副总裁级高管担任。在组织构架的调整方面，部分房企的信息化部门转型为集团一级部门。

（四）增加效益，降本增效，以管理促发展

当前房地产行业已经从资本红利时代进入管理红利时代。房企要在当前市场环境中生存和发展，除了发挥其自身优势外，通过加强管理，以管理促发展要效益也是十分重要的手段。企业的一切经济活动的根本出发点是不断提高企业的经济效益。而要提高企业的经济效益，必须加强对企业的全方位管理，有效地将管理资源转化为经济效益，实现管理的规范化、制度化、科学化和精细化。

上市房企要以管理促发展，向管理要效益，最终增加运营效益。首先，需要转变观念，明确精细化管理对企业发展的重要性；其次，通过制定精细化管理规划，从前端的投资融资，到建设工程，再到营销运营，要建立全周期覆盖的管理精细化规则，可以借助信息化手段加以落地；最后，通过精细化管理来优化人才结构，客观分析企业精细化管理下的人才需求和组织架构，并进行变革与调整。

（五）控制风险，主动降负债和加强现金流平衡

长期以来，我国房地产行业中的开发企业普遍倾向于采用高负债、高杠杆、快周转方式做大规模，提高自有资金利润率，以往的市场环境也为这种经营模式提供了条件。提出“三道红线”后，市场环境发生了很大的变化，高负债、不仅降低了实施高杠杆的可能性，其即使实施也会使企业面临巨大的风险。这对于部分高负债、高杠杆的规模型房企是严峻的挑战，但同时也是企业优化资产结构、提升经营能力的机遇。

房企应高度重视现金流管理，做到投资扩张、销售回款、精细管理与业务发展形成协同效应，这样的公司未来将有更大的发展空间。当前，房企积极进行降档、实现高质量发展的主要路径有：在销售端，加速销售去化和回款，通过提升运营效率增加内生经营现金流；在投资端，调整拿地力度和节奏，节省投资支出，例如谨慎拿地、降低拿地销售比，重视旧改、收并购、产业勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融资端，拓宽融资渠道，寻求分拆上市、增发、引入战投等股权融资，这些股权融资能够增厚权益、改善长短期债务结构。

（六）市值管理，实现内在价值与市值的动态均衡

上市公司是我国房地产行业的骨干力量，其数量不多，但在行业投资、开发规模上的占比却很大。对此必须加以高度重视，切实搞好房地产上市公司。中国证监会副主席庄心一曾谈到：市值管理是鼓励上市公司通过制定正确发展战略、完善公司治理、改进经营管理、培育核心竞争力，实实在在、可持续地创造公司价值，以及通过再融资、分拆分立、股权激励、股份回购、大股东减持增持等资本运作工具，实现公司市值与内在价值的动态均衡，其根本宗旨是实现公司长期发展，为股东创造真实价值。这不是短期的、碎片式的行为，更不是通过概念包装、题材炒作等方法影响股价短期涨跌。

上市房企要重视和明确市值管理的战略定位，实现市值管理战略与企业经营战略协同。企业管理层需要将市值管理融入企业战略发展目标中，贯穿企业价值创造与价值实现的全过程，依据企业发展周期设立完整的市值管理体系，既具有长期清晰可持续的长期目标，又能根据企业发展阶段、资本市场环境采取多样化的市值管理行为，实现市值管理战略与企业经营战略协同。