房价波动对城镇居民消费的影响研究——基于长三角地区

彭志胜，杨良友

(1.安徽省建筑经济与房地产管理研究中心，安徽 合肥 230000；2.安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230000)

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。当前形势下，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，国际经济尚不稳定，国内疫情仍有薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，提高居民消费水平仍是我国重点工作之一。

长江三角洲地区是我国经济发展活跃、开放程度高、创新能力强的区域之一。2018年11月，习近平总书记提出长江三角洲区域一体化发展的国家战略，强调要树立“一体化”意识和“一盘棋”思想，积极推动区域内部联动发展。近年来，长三角一体化发展取得明显成效，长三角地区三省一市城镇居民的可支配收入和消费水平也逐渐提高，但有数据表明居民消费倾向却逐渐降低。借鉴曹浩[1]的做法，把居民消费支出比居民可支配收入的值定义为居民消费倾向，如图1所示，通过梳理三省一市2013—2019年城镇居民消费支出和可支配收入的统计数据并计算对应比值，结果显示其比值即居民消费倾向整体呈下滑趋势。中国自古就有“居者有其屋”的思想，随着经济社会的快速发展，房地产行业的迅速崛起导致房价激增，长三角地区城市房价也急剧上涨，而住房资产兼具消费和投资双重属性，住房资产较快的涨幅是否会抑制居民消费支出，进而影响居民消费倾向，这是一个值得研究的问题。抑制房价过快上涨和提高居民消费能力本就是我国政府重点关注的两大难题，基于房地产市场较强的区域性，以长三角地区区域城市研究为例，厘清房价与居民消费的关系，有利于为区域内部协调发展提供借鉴意义。

图1 2013—2019年全国及三省一市城镇居民消费倾向

一、文献综述

1.国外文献

关于房价对居民消费的影响，国外学者进行了大量研究，大致有两种观点，部分学者认为房价上涨能够促进居民消费支出，房地产表现为财富效应。如Case(2001)[2]利用14个发达国家和美国的面板数据研究得出，房地产表现为财富效应；Clancy(2014)[3]等利用爱尔兰1980—2013的面板数据，通过构建消费函数模型进行研究，表明房价上涨能够显著提高居民消费支出；Bhatia和Mitchell(2016)[4]从微观角度对加拿大地区分析，发现随着房价上涨，居民消费水平提高；Aladangady(2017)[5]也得出相同的结论。另一部分学者认为房价上涨抑制居民消费。如Sheiner(1995)[6]得出，房价上涨通过预防性储存效应渠道减少居民消费支出；Andre(2012)[7]等以加拿大、日本等国作为研究对象，利用面板数据，构建VAR模型，得出房价上涨对居民消费支出为挤出效应；Chakrabarti与JunfuZhang(2015)[8]研究得出房价上涨抑制居民消费升级的结论。

2.国内文献

(1)宏观数据

住房既可以作为一种消费品，又可以作为一种投资品，房价波动对不同群体的影响不同，表现为财富效应和挤出效应。林晶晶、杨小蒙(2014)[9]研究得出长三角地区房地产对居民消费表现为财富效应；林勇、吴甜甜(2015)[10]借助311个城市面板数据，通过面板分位数回归法进行实证研究，结果表明房价对居民消费仅存在弱财富效应；刘旭东、彭徽(2016)[11]采用2005—2015年季度面板数据，建立回归模型，理论分析房价影响居民消费的传导机制，结果显示房价上涨对居民消费的财富效应大于挤出效应；刘英群、邵广哲(2017)[12]利用34个大中城市2009—2014年面板数据，构建固定效应模型，研究表明在房价收入比呈现下降趋势的城市，房价表现为挤出效应；李春风等(2014)[13]研究发现不同地区的房价上涨都抑制城镇居民消费水平和整体消费支出；刘颜、周建军(2019)[14]指出房价上涨抑制居民消费支出，不同地区的影响存在差异；叶菁菁、唐荣(2021)[15]构建消费升级指标体系，利用中介效应模型进行研究，结果表明，房价上涨对居民消费结构升级有明显抑制作用。

(2)微观数据

部分学者利用CHFS微观数据对房价与居民消费的关系进行了一系列研究，得出不同的结论。易行健等(2020)[16]利用家庭追踪调查(CFPS)数据检验房价上涨对有房家庭居民消费的影响，结果显示随着房价的上涨，有房家庭的消费水平也在提高，财富效应显著；罗娟、胡世麟(2020)[17]也得出了相同结论；曹静(2020)[18]等研究得出房价上涨对居民消费无显著影响，但对于即将成婚需要新房的家庭，房价上涨会减少居民消费支出；卢建新(2020)[19]等利用283个地级市面板数据和CHFS微观数据结合分析得出，中等收入城市住房财富表现显著，低收入和高收入城市影响不明显；田振中(2021)[20]等利用2014和2016年两期微观数据得出，住房财产对中年家庭消费影响最为显著，对青年家庭的消费影响最小。

通过梳理国内外文献可知，目前研究房价对居民消费影响的文献已经很丰富，但是还有不足之处。第一，大多学者都是对全国或大中城市进行研究，关于长三角地区房价对居民消费影响研究的文献却不多，尽管高波(2011)[21]、林晶晶(2014)[9]等都有过研究，但长三角地区不断发展，已经由之前的两省一市发展为三省一市，数据有了很大的变化。第二，文献中对于地区的分类大都按照东中西或者一二线城市进行分类，现阶段我国城镇居民消费的特征主要还是由收入决定，而根据居民可支配收入进行分类的文献并不多。针对以上不足，本文作出如下改进：第一，以长三角地区最新划定的41个城市为研究对象，选取2010—2019年数据开展研究；第二，对长三角地区41个城市城镇居民可支配收入进行聚类分析，将地区进行合理划分，得到更有针对性的结果。

二、理论分析

房价对于居民消费的影响大致分为正向影响、负向影响和影响不显著，正向影响的途径包括财富效应和抵押效应；负向影响的途径包括挤出效应和预算约束效应。

1.正向影响：(1)财富效应：房价快速上涨，拥有住房的家庭便会觉得自身的财产增多，提高自己消费的信心，从而改变自己的消费方式，加大消费力度。(2)抵押效应：房价上涨提高了房产拥有的价值，虽不能直接转化为现实的财产，但是可以在各银行和金融公司进行贷款，减少了消费者面临的流动性约束的情况，居民便会放心消费，提高自身的消费水平。

2.负向影响：(1)挤出效应：无房家庭为了在城市定居生活，便会在城市买房，房价的上涨，导致他们必须加大资金的储存力度，减少消费支出。(2)预算约束效应：房价的上涨赋予房屋更高的价值，城市房屋的租金随着房价上涨而提高，在城市中租房的家庭，他们需要支付更高的房屋租金，便会减少生活消费支出。

3.影响不显著：由于房价上涨在不同群体中的影响不同，不同的家庭表现出的方式也不一样，王子龙和许箫迪(2015)[22]认为由于财富效应和挤出效应相互抵消，因而房价对消费并不产生显著影响。曹静(2020)[18]等用多期的微观面板数据验证住房价格对居民消费的影响时就表现为不显著，原因可能为多种渠道的影响相互抵消。

三、数据来源及模型设定

1.数据来源及说明

选取2010—2019年长三角地区41个城市的面板数据，数据来源于安徽省统计局、浙江省统计局、江苏省统计局、上海市统计局以及各地市的统计年鉴和公报，部分缺失数据用差值法进行补充。

(1)被解释变量(居民消费)。衡量居民消费的指标大致分为以下几种，第一种是用消费品零售总额来衡量居民消费，这种衡量方式更适合研究消费结构；第二种是采用居民消费总额除以常住人口，这种衡量方式适合研究居民整体消费水平；第三种是选取城镇居民消费支出。由于房价波动主要影响的是城镇居民的消费支出，考虑数据来源可靠性问题，选取第三种作为居民消费的衡量指标。

(2)解释变量。房价：考虑数据来源的可靠性问题，房价指标选用商品房住宅平均销售价格，即商品住宅销售总额比上商品住宅销售面积。

(3)控制变量。城镇化率：衡量城镇化率通常有三种衡量方式，第一种是非农业人口总数与年末人口的比值，但由于国家统计局在2009年之后便不再公布此数据，数据难以收集；第二种是户籍人口总数比年末总人口数，虽然城市中有部分人口没有当地户籍，但他们对消费的影响不可忽视；第三种是常住人口比年末总人口，这一数据便于收集和统计。参照邸勍、袁晓玲、王书蓓(2021)[23]的做法，选择第三种衡量方式便于研究。

城镇居民可支配收入：经典消费理论指出，收入的高低会影响居民消费支出。

产业结构：第三产业产值比年生产总值，根据赵越(2018)[24]文献中的解释，第三产业是衡量一个地区市场经济发展水平的标志之一，第三产业发展对居民消费有重要影响。各变量的描述性统计如表1所示。

表1 各变量描述性统计

2.模型设定

为研究房价对城镇居民消费的影响，设定模型如式(1)所示。

Lnconit=β0+β1Lnhpit+∑Zit+εit

(1)

其中：i和t分别代表地区和时间Lncon为城镇居民消费支出(取对数)，Lnhp为住宅平均销售房价(取对数)，Z代表控制变量，ε代表随机扰动项。

四、实证分析

1.面板单位根检验

为避免非平稳数据回归产生的伪回归现象，首先对各变量进行单位根检验。利用LLC、IPS法检验得知，各变量都保持平稳。

2.房价对居民消费的影响分析

通过Hausman检验，结果表明长三角地区采用固定效应模型进行回归，利用stata16.0对式(1)进行回归分析，回归结果见表2第1列。采用林勇、吴甜甜(2015)[10]对城市进行分类的方法，将长三角地区进行分类，利用各城市2019年城镇居民可支配收入，将城市分为高收入①和低收入②的城市，通过Hausman检验，高收入城市采用固定效应，低收入城市采用随机效应，回归结果见表2第2、第3列。

表2 长三角地区、收入高城市、收入低城市房价对城镇居民消费影响估计

(1)全样本回归结果

根据表2第1列数据可知，长三角地区房价对城镇居民消费支出的影响并不显著，其原因可能是由于房价对居民消费支出的影响渠道有很多，部分渠道影响表现为正，部分影响表现为负，这些影响相互抵消导致结果不显著，曹静(2020)[18]等用多期的微观面板数据验证住房价格对居民消费的影响时也得出过相同结论。长三角地区城镇居民可支配收入增加1.00%，城镇居民消费支出提高0.771%，说明提高城镇居民可支配收入是促进消费支出的重要途径，这与林勇(2015)、刘英群(2017)、汪伟(2020)[10,12,23]的研究结论一致。凯恩斯消费理论和杜森贝利收入消费理论就表明此观点。产业结构在5%的水平下显著，随着第三产业发展，政府完善对基础设施的建设，交通、医疗、服务业等都有巨大的发展，良好的市场消费环境有利于促进居民消费意愿倾向，提高居民消费支出。

(2)分样本回归结果

从表2第2列数据可知，城镇居民可支配收入高的城市，居民可支配收入在1%的水平下显著，房价对居民消费的回归系数为-0.015，这表明，在高收入城市，过高的房价已经开始抑制居民的消费支出，房地产行业开始表现为挤出效应；从表2第3列数据可知，在低收入城市，房价对城镇居民消费支出表现为促进作用，房价每上涨1.00%，城镇居民消费支出提高0.174%，房地产行业表现为财富效应，说明房地产行业目前处于一个平稳发展水平，政府需要继续保持发展。控制变量中，城镇居民可支配收入在1.00%水平下显著。

全样本回归和分样本回归结果显示，城镇居民可支配收入都表现为促进作用，反映出现阶段人均可支配收入依然是决定消费支出最重要的因素，政府需要制定合理的收入分配制度，促进居民消费水平提升。

五、结论和政策建议

1.研究结论

(1)房价对城镇居民消费的影响在长三角地区和收入高的城市表现不显著，在低收入城市表现为促进作用。对于收入水平不同的人群，房地产表现出不同的特点，高收入城市表现为挤出效应，抑制居民消费支：低收入城市表现为财富效应，促进居民消费支出。

(2)控制变量中，城镇居民可支配收入对居民消费的影响在整体和区域都表现为显著的促进作用，表明提高居民收入是促进居民消费支出的根本途径；产业结构在长三角地区表现为促进作用，随着长三角一体化发展，第三产业对促进居民消费支出有着重要影响；城镇化率影响表现不显著。

2.政策建议

(1)建立合理的房价调控制度

长三角地区房价对居民消费影响不显著，表明房价在一个合理的水平内，通过对城市进行分类，在收入低的城市，房价对居民消费支出表现为促进作用，而且在1.00%的水平下显著。在收入高的城市，房价表现为抑制作用。因此，实现房价与居民消费协同健康发展，需要政府组织有关专家对不同地区房价水平制定和完善调控机制，积极采取有效措施，落实合理的房价调控政策，让房地产行业保持发展的同时提高居民的消费水平。高收入城市，应制定相应政策控制房价在合理区间内运行；低收入城市，目前房地产行业与城市建设处于一个协调发展状态，应继续保持；同时政府需要为房地产行业制定合理的调控政策，防止出现房价激增问题。

(2)提高居民可支配收入，促进消费水平提高

从实证回归结果可知，长三角地区居民可支配收入对居民消费表现为明显的促进作用，低收入城市的回归系数小于高收入城市，表明我国政府更需要关注中低收入人群，可以给予中低收入人群更多的补贴，提高他们的经济能力，从而更好地促进消费。城镇居民可支配收入对促进消费的影响要大于房地产财富效应，这反映出居民可支配收入在拉动内需方面的重要性。我国政府需要完善收入分配机制，促进消费水平提高。

(3)促进第三产业发展

随着第三产业的发展，人们对生活质量的追求也越来越高。因此，政府要加强推动第三产业发展，拓展第三产业发展空间，加大交通、环境等基础设施建设，充分发挥政府购买对经济增长的促进作用，对社会投资进行积极引导。同时扩大消费需求与促进第三产业协同发展，发挥第三产业发展对扩大消费需求的促进作用。

注释

①高收入城市有上海、南京、无锡、常州、苏州、南通、镇江、杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、金华。

②低收入城市有徐州、连云港、淮安、盐城、扬州、泰州、宿迁、衢州、丽水、合肥、淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜阳、淮南、滁州、六安、马鞍山、芜湖、宣城、铜陵、池州、安庆、黄山。