住宅小区物业管理中消防安全问题及对策分析

朱明玉

摘要：由于经济社会以及科学技术不断发展，使得城镇化建设进程不断加快，这个过程中房建行业取得了高速发展，从而使得以现代高层建筑为主的住宅小区正在不断增多。在住宅小区中，物业管理属于一个非常重要的综合管理体系，是住宅小区以及城市社会中极为关键的组成部分。目前来看，我国住宅小区物业管理已经取得了一定的发展和进步，但是在消防安全管理方面仍然存在着一定的不足。因此，文章针对住宅小区物业管理当中的消防安全问题及其对策做出分析和探讨。

关键词：问题与对策;物业管理;消防安全;住宅小区

目前，我国城市现代化水平正在不断提高，广大民众的生活水平也较以往有了非常大的变化，不但物质生活富足，而且精神生活也得到了有效满足，广大民众对自身的居住环境逐渐有了更高的要求，因此，在住宅小区中陆续出现了各种娱乐设施、休闲设施以及购物和餐饮场所等，使得住宅小区不断向着现代化、多功能以及复杂化的方向发展。这却给住宅小区的消防安全管理带来了一些新的挑战，物业作为住宅小区的综合管理机构，承担着消防安全管理重责，所以有必要对消防安全问题以及对策做出分析，以此来保证广大民众能够获取更为优质健康的生活环境。

1  住宅小区物业管理部门的消防管理职责

受我国经济社会快速发展的强力推动，现代民众的物质生活水平得到了大幅度的提升，这有效促进房地产行业的快速发展，住宅小区当中的物业管理也开始不断地向着更为立体、高效以及安全的方向发展。对于住宅小区物业管理部门来讲，维持小区干净整洁以及秩序井然属于其主要职责，同时也要主动承担起小区的安全工作。在威胁小区安全的众多因素中，消防安全属于一个不可忽视的因素，其能够对小区当中业主以及住户的生命财产安全产生直接影响，所以消防安全管理职责成为住宅小区物业管理的一项重要职责[1]。住宅小区物业管理部门主动承担消防职责，属于我国法律规定其必须承担的一个重要义务。在我国《消防法》当中曾有明确规定，住宅区当中的物业服务企业需要对管理区域当中的共用消防设施做好维护管理工作，并且为小区提供消防安全防范服务。

2  住宅小区概述

2.1  住宅小区的概念

对于住宅小区来讲，其属于由自然支线（如河流）以及城市道路等进行划分的一个完整的居住地段，一般情况下不会被交通干道所穿越。住宅小区通常都设置以及建造了一整套的设施和相应管理结构，能够有效为广大居民提供生活所需以及基础专业服务[2]。

2.2  住宅分类

住宅具备着一定的差异性，大体上能够分为以下几种类型：

一是依照层数进行分类，即低层、中层以及高层住宅。二是结合住宅的平面布局分为点式以及条式住宅。三是依照用途以及功能分为普通住宅、别墅住宅、老年人住宅以及青年住宅等。

2.3  住宅小区分类

对于住宅小区来讲，其同样可以划分为多种类型，一般情况下主要有以下几种类型。

一是结合住宅小区建筑的主体建筑构成能够分为多层、中层以及高层等住宅小区。二是结合住宅小区的建筑规模分为单元性住宅小区、普通住宅小区以及大型住宅小区和超级住宅小区。三是结合建设时间分为新建以及老旧住宅小区。

2.4  住宅小区的特点

现代住宅小区主要具备以下几个特征：一是建筑综合性非常强。由于经济社会以及科学技术发展迅速，所以广大民众的生活需求变得更加多样化，为了能够切实满足广大民众的这些需求，目前住宅小区逐渐成为可一种集居住、文化、体育、医疗、商业、金融等诸多功能的现代化、高端化以及智能化的综合性场所，同时消防等基础配套设施也较以往更为健全。二是不断向着高层住宅发展。我国近几年城市化进程正在不断加快，城市人口也在持续增长，这使得城市建筑用地呈现出一种较为紧张的状态，使得建设高层住宅逐渐成为了改善居住环境以及解决用地紧张等问题的一个主要手段。三是建筑密度不断增大。一般情况下，对于建筑密度来讲，主要指的是建筑物基底所占面积与实际建设规划用地面积之间的比。通常建筑楼层越高，其建筑密度也就越低，伴随着城市建筑用地愈发紧张，现代住宅小区的建筑密度也正在不断增大，甚至部分地区的建筑密度已经超出了国家相关规定[3]。

3  住宅小区物业管理中的消防安全问题

3.1  未能给予消防管理工作足够重视

对于住宅小区的消防安全管理工作来讲，其属于一项长期工作，需要给予高度重视，并要督促相关工作人员才能够切实做好这项工作。但是物业管理中又包含着非常多的内容，很多物业公司为了节约成本往往只将工作重点放在各项费用的收取以及日常设备的维修和管理等方面，对于消防安全管理却没有足够的重视。这使得部分基础消防设施缺乏有效的管理以及维护，甚至部分消防设施成为摆设，由于长期无人管理以及维护，一旦发生火灾，这些设施也难以发挥出应有的价值和作用[4]。

3.2  缺乏良好的责任意识

对于小区住宅的消防管理工作，必须要做好明确监督，如此才能保证消防管理责任切实有效地落实。但是结合现状来看，很多物业公司与开发商之间签订的合同存在一定问题，对于涉及的消防安全责任并没有明确的划分，这就留下了很多消防安全隐患，一旦出现问题，又互相推诿责任，甚至找不到责任人。此外，部分物业公司在实际管理的过程中，往往流于形式，未能将工作有效落到实处，严重缺乏责任意识。

3.3  缺乏消防安全管理资金

住宅小区的物业管理想要高效地做好消防安全管理工作必须要有一定的资金支持，结合现状来看，很多住宅小區的物业都处于资金不足的状态，所以在面对这一问题时，大部分都不得不望而却步。通常情况下，物业消防安全管理的资金主要来自两个方面：首先是小区业主，其次便是房地产开发商。对于业主来讲，对其收取消防安全管理费用存在着一定的难度，同时消防设备的维修管理费用相对较高，如果开展消防设施维修以及检测等活动，必然需要花费大量的资金，但是这些资金对于部分小区业主来讲难以负担甚至不愿意承担，而对于房地产开放商，其在这方面的资金支持力度也不是很大。所以这种消防安全管理资金受限的局面，导致物业消防安全管理工作得不到顺利高效的开展，也对消防安全管理水平的有效提高造成了不利影响。

3.4  对物业消防安全管理监管不足

首先，行业监督不足。目前来看，整个行业内部对消防安全管理工作没有给予足够重视，在人员配置方面以及资金支持方面都缺乏积极主动性。除此之外，行业系统主管单位也没有一个明确的消防安全管理职责，这导致行业内部无法有效树立起一个正确良好的消防安全监督管理理念，从而无法加强安全消防监督管理[5]。

其次，消防执法监督力度不够。结合现状来看，物业消防安全管理过程中出现火灾隐患以及消防违法行为的整改方面虽然有相应的法律法规依据，却没有一个较为标准统一的操作性条文，这使得执法监督的难度相对较大，同时消防执法监督仅能督促物业公司解决相应问题，却无法有效介入房地产开发商、业主以及相邻关系人等存在的一些利益纠纷。另外，消防执法监督的各项干预措施，往往处于一种被动状态，导致监督效率相对较为低下。

最后，业主自身监督能力不强。部分住宅小区当中的业主存在消防安全意识不够强的问题，他们往往更愿意将目光锁定在物业收费问题，却没有重视物业是否制定以及履行相关消防安全管理制度和各项事宜。此外，目前业主占用消防通道等安全隐患行为也时有发生，这些都对消防安全管理造成了不利影响。

4  住宅小区物业管理中消防安全问题解决对策

4.1  明确划分好各方责任

4.1.1  明确政府层面的责任

对于各级政府部门来讲，需要加强对消防安全的管理，定期开展检查活动。相应地区需要建立健全一个较为完善的物业消防安全管理机制，同时明确好相关工作人员的具体权责，不断增强工作人员的消防安全意识。对此，需要建立一个网络化公众平台，以此来收集广大民众反映的问题以及意见，并且要给予这些意见和建议足够重视。如确实存在消防安全隐患，应立即督促相关物业公司开展清除行动，以此来规避消防安全隐患，切实保证广大民众的生命财产安全[6]。

4.1.2  明确行业部门责任

对于房管部门必须要积极主动地承担起相应的监管责任以及义务，应该定期且多次地开展相关培训，保证各项工作能够切实有效地实施。除此之外，消防救援部门以及公安部门也应该开展监督检查活动，及时处理民众的投诉举报。对于城管执法部门也应该做出责任划分，并督促其开展监督管理活动，也就是说各个行业部门都应该切实开展监督管理活动，以此来组建一个较为完整全面的监督管理网络和体系，从而推动物业消防安全管理水平不断提高，切实保证广大民众的稳定生活。

4.1.3  明确物业公司的责任

物业公司属于住宅小区消防安全管理方面的主要实施者，必须要充分意识到自身需要承担的责任以及义务，要给予消防安全管理工作高度重视，积极主动配合以及联合各部门开展各项消防工作。在实际开展消防安全管理工作的时候，还应该开展人员岗位分配以及责任划分工作，明确好各自职责，并制定相应奖惩制度，以此来保证各项消防安全管理工作能够切实有效地执行。除此之外，物业公司还应该定期向业主开展消防安全知识普及工作，切实履行好自身的义务和责任[7]。

4.2  增強消防安全群防群治能力

4.2.1  加强警示惩戒力度

住宅小区的物业管理人员在实际开展消防安全管理工作的时候，一旦发现有人违反相关消防安全规定，必须要及时制止并对其进行批评教育，尽力帮助业主充分认识到自身行为的错误性，并引导和督促其积极改进。如果在单纯说教的方式没有效用的情况下，必须要开展警示惩戒，物业管理人员应及时向相关部门进行报告，使违法违规人员受到合理的法律惩罚，以此来增强其消防安全意识，纠正其思想和行为。

4.2.2  做好宣传教育工作

住宅小区的物业消防安全管理部门，应该注重挖掘和培养小区中的消防志愿者，由小区居民志愿者定期组织开展各项消防安全知识讲解工作，保证广大业主逐步增强消防安全意识，了解和掌握消防安全知识以及技能，规避各种日常生活中可能产生的不规范以及不正确的用电、用火行为。此外，物业还应该积极做好宣传教育工作，定期组织开展消防电视宣传片或者挨家挨户派送家庭防火常识手册，以此来进一步增强业主的消防安全意识。此外，物业也可以联合消防救援队伍开展消防演习，或者邀请专业消防人员开展灭火以及疏散逃生等相关知识的讲解工作。

4.3  注重提高物业消防安全管理水平

对于住宅小区的物业来讲，需要开展专业消防安全管理队伍的建设工作，积极投入一定的成本开展日常管理以及维护。对于检查过程出现的问题需要及时处理，对于消防设备等需要定期进行检修、更新。除此之外，物业还需要对相关管理人员开展考核，利用一些较为科学的考察机制开展监督考核，不断增强相关工作人员的责任意识，切实做好消防安全管理工作。同时，还应该定期开展消防安全知识以及技能的培训教育工作，保证相关管理人员思想以及知识的先进性，一旦发生紧急事件，能够切实有效地应对以及处理。

4.4  合理建立收费机制

住宅小区的物业消防安全管理工作离不开资金的支持，为了保证资金来源稳定，物业需要制定一个科学合理的收费机制，明确费用项目以及费用用途，同时将其公开化，以此来得到业主的认可与支持。相关职能部门以及业主还应该对此项费用开展账目核实工作，保证资金能够用到实处。

5  结语

综上所述，住宅小区物业消防安全管理仍然存在着很多的问题以及不足之处，为了切实保证广大民众的生命财产安全，需要对这些问题进行深入分析和研究，挖掘背后的真正原因，然后采取科学合理的对策将这些问题进行缓解甚至消除，如此才能不断提高物业消防安全管理水平，保证广大民众能够在一个安全健康的环境中生产生活。

参考文献：

[1]游瀅.研究住宅小区物业消防安全管理存在问题与措施[J].数字化用户，2018，24（9）：124.

[2]曹玮.小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施[J].山西建筑，2018，44（10）：255-256.

[3]肖全忠.物业消防安全管理常见问题及对策分析[J].今日消防，2020，5（1）：49-50.

[4]石岩峰.住宅小区火灾隐患及消防安全对策[J].武警学院学报，2017，33（6）：54-57.

[5]毛丽娜.老旧居民小区的消防安全管理探讨[J].山西建筑，2018，44（11）：247-249.

[6]苏文征.论住宅物业消防安全管理法律关系[J].今日消防，2020，5（3）：43-44.

[7]徐培甡.高层建筑消防安全管理现状以及对策[J].低碳世界，2020，10（9）：199-200.

Analysis of fire safety problems and countermeasures

in property management of residential communities

Zhu Mingyu

（Liaocheng Fire and Rescue brigade，Shandong Liaocheng  252000）

Abstract：Due to the continuous development of economic society and science and technology， the urbanization process has been accelerated， and the housing construction industry has achieved rapid development in this process， thus making the residential communities mainly of modern high-rise buildings are increasing. In the residential community， property management is a very important integrated management system， which is an extremely critical component of the residential community and urban society. At present， China's residential property management has made certain development and progress， but there are still certain shortcomings in fire safety management. Therefore， the article analyzes and discusses the fire safety problems and their countermeasures in the property management of residential communities.

Keywords：problems and countermeasures;property management;fire

safety;residential community