房产测算技术及建筑面积分摊的问题

范波根

（中化地质矿山总局福建地质勘查院，福建 福州 350013）

0 引言

在房产测算中共有建筑面积分摊的三点问题：第一，房屋幢的认定问题。第二，房屋共有建筑部位功能及服务范围认定的问题。最后是房产面积计算软件对共有建筑面积分摊的问题。

1 幢的认定

由于国家标准GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》（以下简称《规范》）明确了为多幢（跨幢）服务的管理用房、设备用房等不能分摊，因此，幢的划分认定成了一些建筑部位分摊与否的关键。

《规范》中对幢作了如下定义：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。此定义已不能很好地作为现在许多新的建筑形式划分幢的依据，相对笼统[1]。不过，到目前为止，相应的职能部门还没有对“幢”作具体的、适用的定义或是划分的方法。

综上所述，对幢的划分，依据其构造形式，同时还需要结合规划部门对该项目的批准指标，对不同形式建筑需作具体、综合的分析。

2 房屋共有建筑部位功能及服务范围的认定

房屋共有建筑部位指的是各产权主共同占有或共同使用的建筑空间。其中可分摊的共有建筑部位可分为以下四类：幢共有建筑部位、功能区共有建筑部位、层共有建筑部位及其他共有建筑部位。其一般内容有：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等。

房屋共有建筑部位功能是指共有建筑空间为相关单元提供出入、安全等方面的作用及服务。而房屋共有建筑部位服务范围是指共有建筑部位所提供相应功能服务的所有单元集合。

房屋共有建筑部位功能及服务范围的确认是共有建筑部位面积分摊计算前的重要程序。为此，一些城市的房产面积测算管理的行政主管部门出台了相关文件，要求房产测量委托单位出具共有共用建筑部位使用功能及服务范围的说明。如此做法的出发点是创新的、进步的，使共有建筑部位功能及服务范围得到客观、准确的反映，避免由分摊引起的矛盾、纠纷。但是没有充分考虑到委托单位实际是如何对待的，常常有这样的情况：房产测量委托单位把共有建筑部位功能及服务范围的说明全权交给受委托测绘单位完成，最后其盖章就事。原因有：房产测量委托单位对共有建筑部位功能及服务范围确实不清楚，即使清楚，对当地房屋共有面积分摊规定则不清楚，因为有些共有建筑部位服务范围的叙述说明受分摊规则影响。

为了使房屋共有建筑部位功能及服务范围的确定客观、真实、准确，兼顾效率，个人有这样的想法，只将无法依据规范、细则判定服务范围的共有建筑部位，或实地调查难以判定的内容列出并附图说明，要求委托单位与该项目设计单位沟通，让设计单位对列出需认定的共有建筑部位作出设计功能及服务范围说明，并盖公章，以示负责。然后，委托单位根据项目建设的实际情况对设计单位出具的功能及服务范围说明进行核对、确认。如有变更的地方，应另附纸作相应的说明，并盖公章,最后一并提供给测绘单位。之所以先让设计单位出具共有建筑部位设计功能及服务范围说明，是由于设计单位专业性强，对所设计房屋各部位的功能清楚。另外，设计单位跟第三方购房者没有直接利益关系，使提供的说明更加客观、准确。这种确定方法势必给房产测量委托单位增加了工作量，但具有一定的实践意义。

3 住宅楼以幢还是以梯为单位分摊共有建筑面积的问题

以幢为单位分摊，是指将整幢的共有建筑面积总和除以整幢套内面积总和取得整幢各住宅单元的分摊系数（只有一个），再根据各单元的套内面积求得各单元的分摊面积。

以梯为单位分摊，是指把各个梯位各自所有住宅单元的集合看成是一个功能区，如一住宅楼有3个梯位，则将其分成3个“功能区”。首先，将为整幢服务的共有建筑面积（如外半墙、设备用房等）分摊至各梯位“功能区”，然后各个梯位将分摊得到的幢共有建筑面积加上为这一梯位住宅单元的共有建筑面积（通常为楼梯、电梯井等）分摊至各单元。

《规范》B3.3共有建筑面积的分摊方法中，规定了住宅楼以幢为单位分摊计算共有建筑面积。但从中可分析其所指的住宅楼应是普通的住宅楼，即各梯位户型一致，各梯位共有建筑面积相同。对于这样的住宅楼，按幢与按梯位分摊其结果是一致的。在房产测算中，应对住宅楼作个分析，不能硬套《规范》。下面两种情况，按梯为单位分摊共有建筑面积才是合理的。

3.1 不同梯位的单元面积差异比较大

此时，在各梯位共有建筑面积一致的情况下，按幢为单位分摊，会造成面积大的单元“抢”单元面积小的梯位的共有建筑面积，违背了谁使用谁分摊的原则。另外《规范》8.1.5条对房屋共有建筑面积作了明确的定义：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。显然，这种情况按幢分摊是不合理的，以梯为单位分摊则避免了这问题。

3.2 不同梯位的共有建筑面积有较大差异

此时，在各梯位单元面积一致的情况下，以幢为单位分摊，则会造成共有建筑面积小的梯位单元多摊了大的梯位的共有建筑面积。因此，需以梯为单位分摊才能避免这问题。

对于以上两种情况，有人认为仍要按幢为单位分摊，理由是：一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的梯位（具有不同的共有建筑面积）按以梯为单位分摊就会算出不一样的建筑面积，显得不合理。然而，其理由没有什么依据可言，一样的套内面积与一致的分摊面积没有必然联系。应该具体问题具体分析，当其处于共有建筑面积大的梯位时，该户产权主所使用的共有建筑面积就是要多，这是很客观的。从中我们又可看出按梯分摊的公平性、合理性。

另外，某年11月18日的《海峡导报》曾刊登一件厦门商品房买卖合同纠纷案。具体是这样的：厦门集美区一商品房项目是按梯为单位分摊计算的，但有31位业主不服，认为这种算法使他们所购单元公摊多了，应按有关规定，按幢为单位分摊共有建筑面积。为此，31位业主把开发商告上了法庭。结果，集美法院经过审理认为，“按梯公摊”公平合理。开发商委托的测绘单位按照共有建筑面积各自的功能和服务对象分别进行分摊，符合谁使用谁分摊的原则，合乎公平合理原则，也符合《规范》8.1.5条的规定：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

总之，住宅楼以梯为单位分摊共有建筑面积是公平合理的，也是有法可依的。

4 房产面积计算软件对共有建筑面积分摊的问题

随着计算机技术的不断发展，其运用已深入了各行业，测绘行业也不另外。如今许多房产测绘单位已采用房产面积计算软件分摊计算共有建筑面积，这给测绘单位提高了生产效率，但我们应注意,遇到房屋功能区较多、较复杂，共有建筑面积服务范围有交叉时，软件分摊结果的准确程度。

《规范》对共有建筑面积的分摊方法作了规定如下：①住宅楼共有建筑面积的分摊：以幢为单位，依照公式（K为分摊系数；Si为各单元套内面积，为各单元的分摊面积；为需分摊的共有建筑面积总和；为参加分摊的各单元套内面积总和，以上面积单位均为平方米）计算。②商住楼共有建筑面积分摊方法：先按住宅和商业各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。然后，住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积依照上述公式计算。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的套内面积依比例分摊各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加上各层的共有建筑面积，便得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各单元面积按比例分摊至各单元。综上所述，对于此类房屋的共有建筑面积的分摊，采用逐级分摊，从高级到低级，平级不分摊的原则。一级分摊为幢共有建筑面积分摊到功能区；二级分摊为将上级分摊得到的幢共有建筑面积加上本功能区共有建筑面积，分摊至各层；最后按各单元套内面积比例分摊至各单元，此属三级分摊。③多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：按共有建筑面积各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

在房产测绘单位曾使用过一款房产面积计算软件（房产面积测算管理的行政主管部门指定的），该款软件只能打印输出分摊后的各单元建筑面积明细、分摊系数表等，而不能输出或查询分摊系数计算过程的表格。本人曾测算了一幢功能区较多、共有建筑面积服务范围有交叉的房产案例，为了核对该软件的分摊结果，按《规范》规定的共有建筑面积的分摊方法，采用Excel电子表格进行手动分摊：首先，对本幢各楼层单元面积、共有建筑面积作汇总统计；然后，对跨功能区的共有建筑面积进行分解计算；接着，按照从高级到低级、逐级分摊的原则计算各级分摊系数；最后，将各楼层的单元面积乘以相应的分摊系数得到相应的分摊面积页。软件计算的结果也有导出至附表。比较两种方式分摊的结果：地下室与二层的两种方式分摊结果是一致的；一层及四层以上单元的手动分摊结果比软件分摊的结果大些，差值分布在0.01~0.11 m2；三层单元的手动分摊结果则比软件分摊的结果小些，差值分布在0.05~0.74 m2。但手动分摊的分摊面积总和4 538.56 m2比软件分摊的仅大0.01 m2，是由于两者计算过程的取位导致，是相符的。

通过比较表明，该软件对跨功能区的共有建筑面积分摊系数的计算方式存在差异。由于软件分摊系数计算的具体过程看不到，这给对此进一步分析带来了不便。因此，一方面，希望软件开发者对软件进行完善，提供使用者能输出或查询到共有建筑面积分摊的具体计算过程，以便使用者碰到相对特殊的案例作核对。另外，作为从事房产测量的作业人员遇到有跨功能区公建的建筑面积分摊时，应按分摊原则，认真手动计算分摊面积，跟软件分摊结果进行比较，当有较大差异时，以便选择公平合理、有法可依的分摊结果，特殊情况应特殊解决。

5 结语

以上是本人在房产测量中对房屋测算技术及建筑面积分摊的。其实，在房产测量中，仍有许多大大小小的问题，值得我们去分析、探讨。只有对出现的问题不断分析、探讨，才能使我们的房产测算工作更好地进行，更好地为房屋产权登记发证等工作提供基础数据，提高房产测量的服务质量。