我国城市居民住房消费研究

王梦倩

(安徽大学 社会与政治学院，安徽 合肥 230601)

城市是一个由文化理念、社会分工等诸多因素构成的巨大而又紧密的人类社区和聚落。不同阶层、不同性格的人聚集在一起，形成了特殊的异质关系。城市居民居住的房屋类型和空间格局，能够反映人们在居住和消费方面所形成的差异。[1]随着社会形态从“温饱社会”到“小康社会”、经济形态从计划经济到市场经济的演变，我国大中型城市住房的建设和消费形式也经历了从传统到现代的一系列重大变化。20世纪80年代早期，人们的住房需求习惯于依赖单位。1998年城市新建住房体制改革之后，住房开始恢复商品属性，走向市场化运营。

在我国传统观念中，住房是家庭财富的一个重要组成部分。目前，我国农村居民的住宅拥有率远远高于城镇地区。随着城市化建设进程的不断深入，更多年轻人打算留在大城市继续工作和定居，这使得住房消费在城市居民生活消费中占主要部分。随着社会结构的变迁，房价膨胀并没有减缓购房者的脚步，反而让大多数城市购房者超前消费，供求关系愈发紧张。同时，人们的住宅消费观念也发生改变，房屋不再只是人们居住的场所，更是身份、地位、享有资源范围的象征。

在以往的住房消费研究中，国内学者主要通过研究城市住房消费探讨住房改革前后住房消费发展与消费心理演变问题、城市居住空间分化问题以及居民享有资源不均问题，并针对家庭生命周期演变讨论住房动态化需求。总体来说，现有文献多聚焦于某个视角，然而从特定角度研究居民城市住房消费不够全面。本文以中国城市住房消费微观研究文献为基础，对住房符号价值、住房阶层化、住房价格、家庭结构与家庭生命周期对住房消费市场的影响等展开论述，并就中国城市住房消费市场提出研究展望。

一、住房消费增长的影响因素

(一)住房消费中的符号价值

新时代城市住房既承传了生活必需品的使用功能，也带来了新的商品功能。但与消耗性商品不同的是，住房还可以作为一种融资性产品。它不但是文化的媒介和载体，更是财富的象征。有学者指出，原本平均化的社会构成逐渐分化为贫富差距悬殊的新社会结构，如同旧社会中住房的样式代表着身份地位，现代社会中身份地位的彰显是通过人们所拥有的物的优势来实现的。[2]与农村血缘、地缘联系的村落集群不同，城市中各种类型的房屋作为文化符号与标志，传递着城市居住者的经济收入、声誉、地位等诸多方面的信息。城市居民所拥有房屋的价值不仅是自身财力的表征，也被人们视为价值观认同在行动上的表现。[3]因此，居民拥有的住宅档次高低成为当下人们审视城市居民财富标准和价值观认同的依据。

鲍德里亚认为，人类购买商品所消费的并非物品本身的使用价值，而是物品所能凸显和突出个人特征的符号价值。[4]如今社会中的消费市场紧紧抓住人们热衷消费物品的符号价值这一特征，将财富、产品、服务紧密联系在一起。例如，同样是照明的灯，有人只购买一个简单的灯泡，有人会花昂贵的价钱购买水晶灯。购买水晶灯的群体消费的不是单纯的照明这一使用价值，水晶灯还能突显购买者的品味与财富。这种消费现象致使现代社会中的住房消费并未停留在最基本的“住有所居”层面，人们更期望从住房消费中获取符号资本。

(二)住房消费中的文化心理

中华民族传统的节俭型消费观正逐渐被享受型消费观取代。享受性消费不仅体现为维持自我生存的基本需要，还体现为对理想生活的追求。人们对购房的渴望源于中华民族传统观念的影响，中国人自古就特别注意房子问题，认为“家”才是安身立命之所，而“家”的主要表达媒介就是房子。尤其对长期漂泊异乡的年轻人而言，购买住宅就是为了安家，哪里有房子哪里就有家的归属感。年轻人对婚房的重视，使人们在择偶时对是否拥有房产的关注超过对人本身价值的关注。[5]随着购买能力的提高，社会成员的购房意愿呈不断增长趋势，“有家先有房”的传统观念深入人心。同时，中国传统家庭关系在住房消费上也得到充分体现。很多刚进入社会或刚结婚的年轻人无法掏出高额首付，但也纷纷加入购房队伍。他们除了依靠个人支出，还有父母、岳父岳母的资金支持。

随着住房市场的激烈竞争和住房政策的多变，住房贷款这种超前消费方式的出现满足了人们一时无法负担的住房消费欲望，承担住房贷款逐渐变成个体心甘情愿承受现实经济压力的最佳方式。有学者指出，目前低收入家庭和高收入家庭一样超前消费，盲目追求居住舒适度，这种行为往往与消费群体本身的消费心理直接相关。[6]

资源匮乏的市场经济和传统的消费理念曾经迫使居民习惯保守型消费行为，人们普遍崇尚收支相符或略有结余。但随着中国经济发展水平的重大飞跃，城镇居民经济收入逐年剧增，相当多的人拥有购买住宅的经济实力，人们对住宅等各类商品的消费理念由“无债一身轻”逐渐转变成“按揭支付”。城市居民在享受个人住房贷款等金融服务的同时，其原有的保守型消费观念逐步瓦解，“超前负债”的住房消费观念逐步深入人心。

(三)家庭类型与住宅需求

房屋是家庭生活的重要物质载体，住宅消费的来源和主体应该是整个家庭而不是个人。所以，从居民家庭角度来看，家庭类型和家庭生命周期变动态势也是影响居民房屋消费行为的重要原因。

我国主要的家庭类型从联合家庭发展到主干家庭，再到如今的核心家庭，此外还有重组家庭、单亲家庭、丁克家庭等多种家庭类型。传统的几代同堂的大家庭因为习俗改变而分解为多个不同类型的小家庭，不同的家庭类型对住房需求有明显差异。一般而言，家庭数量与住房数量呈正比，家庭数量的增加必然导致房地产消费需求的增加。[7]家庭类型转变使住房消费市场变得多元，如出现养老房、学区房、单身公寓等不同定位的房屋产品。

除了家庭类型差异，家庭的人口数量、代际关系等结构也是动态的。同一家庭在不同时期，对住房的要求也会有所不同。例如，一家四口，夫妻加两个刚上幼儿园的子女，住房是两室一厅。几年后两个孩子长大，住房卧室需求增加为三间。随着子女各自成家独立生活，家庭成员的住房需求又会产生新的变化。此外，不同的家庭类型在购置住房时会考虑到学区建设、公共设施、环境绿化、服务网点等在内的社区生活环境、工作场所与住房距离、城市交通等各种状况，这些动态结构都是影响居民住房消费的重要因素。[8]有学者认为随着家庭经济能力增长、家庭人口变迁和生活品质进一步提升，居民对住宅的需求大致遵循由小至大、由旧到新、由简至繁、由廉至贵的发展路径，呈现出梯度型住房消费特点。[9]

(四)市场供求关系与房价攀升

以往研究表明，住房融资和投资功能的充分挖掘会导致房地产市场需求不断增长和房价飙涨，但这种状况在某种程度上只能作为富裕群体不断追求住房消费的因素之一。随着市场经济的不断成熟以及城市住房功能的多样化、住房潜在功能的显性化，有学者提议把注意力集中到住房的潜在功能上，例如住房的学区划分和周边配套资源等。不同住房的潜在功能对个人享有资源造成了重要影响，所以住房价格开始呈现一路飙涨的趋势。[10]

根据《中国统计年鉴》的统计结果，我国的房价收入比严重偏高，尤其对一线城市而言，一般工薪阶层难以承受，但超高房价仍然阻挡不了消费者的购房热潮。住房的交换价值过分凸显，最终受益者是房产中介、炒房者等利益团队。普通百姓迫于住房压力，只能将生活中的大部分收入投入高额房价中，城镇家庭住房消费占家庭总消费比重日益增长。[11]一些学者从经济学角度指出，住房消费占比太大，会导致其他商品消费的占比变低。这样的市场经济结构会导致各行业发展严重失衡，不利于经济和社区的和谐健康发展。

近年来，我国住房和消费领域发生了巨大的变动。住房过度市场化、商品化、货币化，导致住房资源分配不均，房价严重超出普通百姓的消费能力。因此，稳定住房消费的关键在于稳定房价。[12]要使房地产市场实现健康运行，就要将房价控制在合理范围内。政府应采取多种措施限户限购，确保房产市场利益的同时保障消费者的合理支出。

二、住房消费造成的社会问题

(一)住房消费中的空间分异

一些学者深入讨论了住房和消费文化对城市社会分层的作用和影响，认为我国城市居民住房消费文化的四种类型是“炫耀性、品位感、区间隔离和流动性”[13]。在城市中，高端小区周边往往会吸引优质资源，宜居的生态环境和学区建设也会使周边房产被定位为高端小区。社会成员购买高档小区或优质学区房，可以更好地显示自己的社会身份与地位，并享受一系列优质资源与服务。高端小区的出现，促使有足够经济实力的社会成员聚集在一起，也让整个城市的优质资源聚集在某一区域，而城市空间资源分布的不均就会直接造成城市空间分异。目前已经有很多学者指出，这样的社会群体聚集虽然可以带动一片地区的繁荣，但不得忽视的一点是居民通过拥有高经济价值的住房衍生出对社会中优势资源的优先占有和优先享受，从而加重了城市住房的阶层化趋势。当前，我国部分年轻人为购买相对便宜的住房而奔走忙碌，另一部分年轻人购买高质量商品住房则只为投资增值，正是这种现象的一个典型例证。[10]

20世纪90年代以来，我国各大城市中中上阶层的居住空间逐步形成，他们的定居地点也与日俱增，以至连绵成片。中上阶层生活场所的建立与形成，直接造成了城市空间结构分异，并将对今后的城市空间发展产生深刻的影响，例如中上阶层家庭居住的高级住宅小区占据城市中优美的景观区段，临近湖滨、河畔等，而且这种住宅分布趋势越来越明显。[14]而底层家庭拥有的住房建筑面积、周边配套、居住幸福感和舒适度都远远低于其他阶层，城市底层空间具有较明显的分散特征，呈现小聚集、大分散趋势，即少数底层家庭朝地价低廉的城郊结合带聚集，大多数底层家庭分散于城市核心区外围一些难以开发的老旧小区或城中村。因此，城市人口居住空间的分异引起的一个社会后果，就是不同收入人群呈地理区域性分布，居住的分异不仅被认为是一个客观因素，而且被认为是不同收入者的主动选择。[15]有学者就城市居住空间分异的现象提出“小聚居，大混居”等模式，但不能从根本上解决阶层分化问题。

(二)住宅消费中的阶层差异

当前，住房在城镇居民支出中所占比重越来越大，能否拥有一套属于自己的房子成为城市居民最迫切的关注。有学者根据第五次人口普查中有关居民住房情况的数据信息，认为不同社会阶层的住房情况存在明显差别，职业地位高的住户在住宅产权拥有率、住宅面积、住宅品质、住宅购买能力等方面具有显著优势。[16]在早期的社会阶层研究中，大部分学者将经济收入高低作为社会阶层评判标准；而在目前城市居住空间分异的大背景下，学界开始将社会成员的房屋消费情况作为社会阶层评判依据。[17]住宅消费是生活消费的重要组成部分，社会成员的经济收入水平对自身住宅消费水平的高低具有重要影响。高收入群体大多会选择和自己经济能力相适应的高档住宅；而低收入群体用于生活和住房消耗的支出相对较少，只能选择租赁低档住宅或者通过按揭贷款进行有计划的超前消费以满足自身的住房需求。[15]2

三、研究展望

中国的住房消费市场经历了从无到有的过程，但仍然面临着巨大挑战。现有研究多从消费者、房地产市场、政府等单一角度研究城市住房消费，而对如下问题缺乏关注：如何在社会、市场、政府三元空间下探寻城市住房消费平衡；如何维护消费者、政府、房地产市场的共同利益；面对波动的住房市场，如何合理调控住房价格等。目前我国政府针对居民住房消费实行的一系列社会保障措施仍有继续完善的空间，例如居民住房公积金仅针对全体公务员以及国有企事业单位的员工，廉租房仅为城市中较低收入者或流动性较强的农民工提供。此类居民住房消费问题仍需进一步研究，以更好地促进住房消费市场的健康发展。