CIM平台赋能城市更新的探索与实践

文/广州珠江实业集团有限公司 吴翔 答恒诚 吴家友 张娜 陆昕 傅晓静

引言

2020 年，我国城镇化率达到63.89%，城镇化已进入以“高质量发展”为核心的后半场，城市建设也从快速规模扩张转向存量提质改造和增量结构调整并重的模式。

这一年，城市更新首次上升为国家战略。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，实施城市更新行动。时任住房和城乡建设部部长王蒙徽在撰写的《实施城市更新行动》解读文章中提出，要推进新型城市基础设施建设，加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设和改造。

2021 年《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》将人工智能与数字经济、城市更新作为城市发展的“双引擎”，进行具体安排和部署。2021 年7 月28 日，广 州 作 为 首 批C I M 建设试点城市，发布了全国首个城市信息模型（CIM）基础平台。

作为广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，珠实集团全面参与推进广州城市更新建设，在环市东商圈项目建设中，创新搭建了赋能城市更新全周期的C I M 数字化管理平台，形成领先城市更新的“珠实经验”。

赋能商圈有机更新

2020 年，珠实集团根据广州市重点工作部署要求，积极推动环市东商圈更新项目。

环市东商圈位于广州市越秀区，是20 世纪70 年代开始建设的广州首个商务区，区域南至东风东路、西至小北路及越秀北路、东至先烈南路、北至广州东站-广州火车站联络铁路，面积约225 公顷。其中，环市路（地铁5 号线）、东风路（地铁13 号线） 均为城市“大动脉”。商圈内不仅有省市机关单位，还有大型公立三甲医院、花园酒店、白云宾馆、地铁换乘枢纽等城市重大基础设施和民生公共服务设施，是广州公共服务最集中、国际贸易最活跃的区域之一。

近年来，随着珠江新城C B D 崛起，广州城市空间格局由单一强中心向复合多中心发展，环市东商圈产业迁出、人口老化、城市建筑及配套标准过低、人居环境恶化等问题开始日益凸显，亟需调整城市功能定位，建设高质量空间载体，引入高价值产业，吸引高素质人群，来全面提升片区活力。

城市现状基础数据调查是实施城市更新行动的重要工作之一，主要涉及土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状，基础数据的准确性和有效性是城市更新项目开展的基本前提。

为确保环市东商圈更新项目基础数据齐全、完整、准确，组织专业测绘单位进行了基础数据调查。在此基础上，珠实集团旗下广州城市更新集团有限公司携手广州珠江外资建筑设计院有限公司创新开发了片区C I M 数字化管理平台（简称“C I M 平台”），进一步提高了基础数据调查水平。

此外，通过C I M 平台，环市东商圈更新项目实现了支撑片区改造成本核算、居民改造意愿征询、拆补方案可视化、安置房智慧设计和项目档案数字化“五位一体”信息化、数字化和智能化管理，有力支撑了广州城市重点功能区有机更新。

“五位一体”管理创新

一、基础数据全覆盖及智能辅助校核，支撑片区改造成本核算

根据《基础数据调查和管理办法》的要求，环市东商圈C I M 平台通过进行物业权属查册、现场测绘、权属人访谈等多种途径基础数据调查，实现了环市东商圈东启动区所有居民，以及片区市政基础设施和公共服务设施的建筑情况、权属情况、拆迁安置意愿等多个维度的信息全覆盖。

环市东商圈C I M 平台还可以对不同来源、不同时间、不同版本的数据误差进行识别、提示、记录，大幅提高了项目组基础数据校核的工作效率，最大化保障了基础数据的准确性。经第三方数据核查，项目基础数据误差＜2%，优于《基础数据调查和管理办法》的审批要求。

同时，环市东商圈改造涉及复杂的基础数据细分和成本计算，C I M 平台将地籍、户籍、用途、空间位置、评估价格、市场价格等数据关联至不同层级的模型，实现了数模联动，大大提高了片区改造成本计算的准确性和公平性，大幅降低了政府决策难度和风险。

二、进度实时反馈和综合分析，推动大片区改造意愿征询顺利完成

环市东商圈东启动区约涉及5300 户居民，意愿征询工作既要确保入户率（投票率），还要有效减少扰民。要保证意愿征询工作顺利开展，就必须要有严密的工作组织机制和高效的执行力。

项目单位通过制定标准化表格，提前开发出对应的C I M 平台功能模块。在意愿征询期间，每天上传意愿征询表格资料，实时动态更新工作进度和成果，并对每天工作中产生的问题、发现的风险进行及时排查、预警，最终实现改造意愿征询入户率99%，同意率93%，保证了项目有序推进。

（一）工作进展直观呈现，辅助进度管理。管理者通过对意愿征询工作期间实时数据的录入与更新，可在C I M 平台上准确直观地查看每个小组工作完成情况，形成每周计划与完成量、各组间工作进度的对比，实现对各组工作情况的有效监督，并助力现场管理人员加强督办及整改，提高工作效率。

（二）建立三层管理数据，支撑目标管理。根据收集到的居民改造意愿、安置倾向、教育情况以及土地出让金历史缴纳情况等数据，C I M平台以“达到供地条件”的目标为导向，按规划用地边界进行智能统计和分析，实现了“地块-楼栋-户”三个层次敏感项、风险项、决策项排查，为后续项目拆除范围划定、方案编制、户型设计、项目实施、建设时序提供依据。

三、规划方案与现状信息可视化对比，高效支撑拆补工作

环市东商圈改造项目已完成改造意愿征询、基础数据调查和片区策划方案审批工作，目前尚未进入实施阶段。C I M 平台已预留规划方案与现状信息的对照功能，高效支撑改造方案推演，实现征拆需求与安置方案的动态平衡。同时，可根据政府批复的拆迁补偿标准和物业具体情况，实现“法定数据-法定标准-法定权益”的直观可视化，大幅提高动迁工作沟通效率。

四、联动智慧设计和建造，提高安置户满意度和幸福感

环市东商圈更新改造涉及居民户数较多，经过摸查，仅2%居民愿意接受货币补偿，其余居民均有安置需求。由于现状物业、权属情况各异，安置补偿具有一定调节空间，因此，最终安置户型并非单一选项。

为了更直观、更清晰、更精确地做好动迁工作，保障居民权益，C I M 平台预留了“现状物业-安置标准-安置户型选址-安置房摇号系统”功能模块，为项目实施提供支撑。

另外，C I M 平台的现状物业情况和权属人安置倾向等数据可以与相关设计单位共享。通过珠实集团内部联动，做好安置户型的精细化、个性化设计，为后续智慧设计、智慧建造奠定基础，进一步提高安置户型的匹配度和均好性，保障居民的合法权益和项目整体公平性。

五、全过程电子档案管理，保障项目过程可追溯

环市东商圈改造C I M 平台实现了城市更新项目全流程的基础数据、补偿标准、证件资料、谈判记录等电子档案的归档和数据关联。核心材料缺失可自动预警，且无法进入下一环节工作，最大程度保障了项目资料的完整性、流程合规性、数据准确性和过程可追溯。

结语

综上所述，珠实集团通过在环市东商圈更新项目中开发C I M 数字化管理平台，为构建城市更新项目全周期智能化管理平台奠定了基础，促进了城市更新项目的转化落地。

未来,珠实集团将继续探索新时期城市有机更新模式，通过“新城建”技术手段赋能智慧城市建设运营，努力成为中国领先的智慧城市综合运营商，为广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”贡献力量！