西宁市人民政府办公室关于印发《西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》的通知

宁政办〔2022〕105号

各县﹑区人民政府，市政府各局﹑委﹑办，西宁国家级经济技术开发区（青海国家高新技术产业开发区）管委会及各园区管委会：

《西宁市完善建设用地使用权转让﹑出租﹑抵押二级市场的实施办法》经市政府第15次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

西宁市人民政府办公室

2022年10月18日

西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法

为进一步促进西宁市土地资源的优化配置和节约集约利用，加快工业化和城镇化进程，盘活利用存量土地资源，推进城镇低效用地开发，建立城乡统一的建设用地二级市场，推动我市经济社会高质量发展，根据《国务院办公厅关于印发<完善建设用地使用权转让﹑出租﹑抵押二级市场的指导意见>的通知》（国办发〔2019〕34号）和《青海省人民政府办公厅关于印发＜完善建设用地使用权转让﹑出租﹑抵押二级市场实施方案＞的通知》（青政办〔2020〕5号），制定本办法。

适用范围：本办法适用范围为西宁市城东﹑城中﹑城西﹑城北﹑湟中区和湟源﹑大通县国有建设用地使用权的交易鉴证，依法入市的农村集体经营性建设用地使用权﹑西宁国家级经济技术开发区（青海国家高新技术产业开发区）管委会所属各园区可参照执行。

一、完善建设用地使用权转让机制

建设用地使用权转让包括买卖﹑交换﹑赠与﹑出资及司法处置﹑资产处置﹑法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。地上建筑物﹑其他附着物所有权应一并转移，涉及房地产开发项目转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理。国家机关﹑事业单位﹑国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让﹑无偿划转﹑置换﹑出资入股﹑法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。

（一）以划拨方式取得的建设用地使用权转让。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。由转让双方提出转让申请，经相关国有资产管理部门批准，通过自然资源管理部门审核，对于转让后土地用途符合《划拨用地目录》，可不补缴土地出让金，按原划拨用地性质﹑用途办理不动产转移登记手续；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》，在符合国土空间规划和相关法律法规的前提下，对不改变土地及建筑物﹑构筑物用途的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定。受让方持转让鉴证材料向市﹑县自然资源主管部门申请，自然资源主管部门结合宗地具体情况制定国有建设用地使用权出让方案，报市﹑县人民政府批准后与受让方签订出让合同，由受让方足额缴纳土地出让金后依法办理不动产转移登记。

（二）以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（三）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。转让后继续以作价出资（入股）的方式使用土地的，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准，不动产登记权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

（四）建设用地使用权分割、合并转让。土地分割﹑合并应符合规划要求，权属和产权关系清晰，分割﹑合并后的地块应具备独立分宗条件，符合《出让合同》和招拍挂出让规划条件。满足规划﹑消防﹑用水﹑用电﹑用气和采暖等要求，分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产﹑经营和独立使用功能。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。已建成部分的容积率﹑建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。已建成的工业项目用地分割转让的，不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动；项目配建的行政办公楼﹑生活服务设施等不得单独分割转让。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地权属性质﹑使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余出让年限不一致的，应当补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。

（五）以预告登记方式进行转让。以出让方式取得土地使用权，转让房地产或工业用地时，属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%﹑工业用地未达到“三通一平”的，可按照“先投入后转让”原则，经市﹑县自然资源部门审核，受让人可办理转让预告登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据，待达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。

（六）实施差别化的税收政策。税务部门依法对符合税收减免条件的企业，应及时按程序为企业办理相关税费收缴事宜。

二、完善建设用地使用权出租机制

进一步规范建设用地使用权出租市场行为，结合实际从征缴标准﹑征缴方式﹑出租收益年度申报﹑监管﹑举报和查处等方面，制定管理办法，防止国有资产流失。建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地产所涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意。机关事业单位和国有企业等涉及国有土地出租的，应报经财政部门或国有资产管理部门同意。经审核符合出租要求的，在土地交易机构进行备案。

（七）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让﹑租赁﹑作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。依法按程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。工业用地使用权出租后，承租人为提高土地利用率，经依法批准在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不再补缴土地出让金，租赁双方应当按照房地产权统一的原则明确约定租赁期满后新建﹑翻建改造建筑物的处置方式。有偿取得的建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利﹑义务仍由原建设用地使用权人承担。

（八）规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权的出租实行申报备案制，土地使用权人应当按照有关规定足额上缴租金中所含的土地收益金。应上缴的土地收益金标准按《西宁市国有划拨土地使用权租赁管理办法》（市政府第92号令）执行，收取起点自2009年8月1日起。宗地长期出租，或部分用于出租可分割的，应依法补办出让﹑租赁等有偿使用手续。承租人不得在承租的划拨土地上进行建筑物新建﹑翻建﹑扩建。

三、完善建设用地使用权抵押机制

以划拨方式取得的建设用地使用权，应当连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同的约定，其地上建筑物﹑其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

（九）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等﹑适度放宽的原则，中国境内的自然人和企业法人均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物﹑其他附着物所有权办理不动产抵押登记，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。市﹑县金融机构主管部门对抵押权人的资金来源﹑信用记录等情况进行审查，加强对抵押权人的管理;探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。

（十）依法保障抵押权能。允许不以公益为目的的养老﹑教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权﹑设施等财产进行抵押融资，在办理抵押时，抵押人需取得相关行业主管部门意见，并由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后，处置土地接收方在未妥善处置养老﹑医疗﹑教育问题前，不能改变土地用途，确保原经营活动持续稳定，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。

（十一）合理确定建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权，可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视为批准。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让﹑作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应依法合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物﹑附着物抵押时，要依法在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物﹑附着物价值予以明确。

（十二）合理确定建设用地使用权抵押期限。已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物﹑附着物一并抵押的，抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的，抵押到期后未按出让合同的约定进行开发建设﹑或被认定为闲置土地的，不得再次抵押。

（十三）明确建设用地使用权抵押要求。建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物﹑附着物所有权及在建工程须同时抵押。在建工程办理抵押登记的，在完成不动产首次登记后，不动产权利人应当申请将在建工程抵押登记转为不动产权抵押登记。因诉讼﹑仲裁﹑纠纷等，抵押期满且债权债务已清偿，但不动产权利人拒不履行申请注销抵押登记义务的，登记机关在审核债权债务已清偿完毕情况下，可依法公告后办理抵押权注销登记。国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，未办理分割登记申请土地使用权抵押的，不予受理。但以房屋所有权进行抵押，所分摊的土地使用权随之抵押的除外。已竣工的房地产开发用地不得整宗设定抵押权，但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值可多次设定抵押权。土地使用权抵押后，其价值大于抵押债权的余额部分可再次抵押，但抵押价值不得超过余额部分。同一宗地土地使用权多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理顺位抵押登记。

四、建立运行模式，规范市场秩序

（十四）建立交易平台。依托市土地二级市场交易平台，提供交易场所，建立全市土地二级市场网上交易系统，办理交易事务，提供土地二级市场信息发布﹑交易﹑成交确认﹑合同签订等一站式服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。要按照全市统一的合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。要加强统计分析，定期发布出租市场动态信息和指南。市土地二级市场服务机构要专门设立资金监管账户，为委托交易﹑网上交易提供保障，确保交易资金安全。市级平台要做好与国家平台的衔接，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。

（十五）规范交易流程。全面梳理土地转让﹑出租﹑抵押涉及的业务环节，建立“信息发布一达成意向一签订合同一交易监管”的交易流程，从交易申请﹑受理﹑审核﹑信息发布﹑事项办理﹑税费缴纳﹑登记归档等方面制定全要素﹑全方位﹑全流程的交易程序，编制建设用地使用权转让﹑出租和抵押操作指南，采取多种形式向社会公示。理清交易管理和不动产登记的职责边界，做到交易管理部门和不动产登记机构并联审查。土地交易监管部门要对建设用地使用权交易中出让合同或划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规或未达到交易条件﹑不符合出让合同或划拨决定书约定﹑违反交易规则的，不予办理相关手续。

（十六）加强信息共享。建立土地二级市场交易信息平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。对土地使用权人因与其他权利主体存在合同﹑债权债务等纠纷，被法院强制将土地使用权或连同地上房产拍卖或以物抵债，导致土地使用权转移的案件，自然资源主管部门应同法院之间建立人民法院执行中涉及土地使用权处置有关问题协同机制，推进信息共享和网络执行查询，相关自然资源主管部门应当向法院提供所涉不动产的权利状况﹑原出让合同约定的权利义务等。自然资源主管部门应配合法院会同城乡建设﹑房产管理﹑财政﹑国资委和税务部门建立联席会议制度，共商处置方案，建立健全拍卖公告公示处置流程和细则，并函告相关部门。司法处置土地可进入西宁市土地二级市场交易平台交易。涉地资产处置的，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的应征求宗地所在地的市﹑县自然资源部门意见，作为国有资产处置依据，并如实告知当事人。进一步规范国有涉及资产处置管理流程，规范土地产权权属﹑自然资源主管部门审核﹑部门协调机制﹑缴纳税款﹑审理土地资产处置报告等相关内容。要加强涉地股权转让和涉及房地产交易管理的信息互通，自然资源﹑房产管理﹑城乡建设﹑税务﹑行政审批等部门要及时准确提供涉地股权转让的注册登记﹑房地产交易等信息，实现信息互通共享。

五、健全服务体系，加强市场监测监管

（十七）提供便捷服务。落实省政府提出的“马上办﹑网上办﹑就近办﹑一次办”要求，持续推进“互联网+政务服务”，市级交易部门在市民中心入驻窗口，各县要结合本地实际设立交易受理窗口，整合交易﹑不动产登记﹑税务﹑市场监管﹑房产管理﹑城乡建设﹑金融等部门信息资源，建立信息共享﹑流程规范﹑办理快捷的业务联办工作模式，明确各部门职责，优化办事流程，提供办事指南，严格落实限时办结制﹑服务承诺制，为交易各方提供高效便捷的服务，实现“一窗受理﹑一网通办﹑一站办结”。

（十八）规范中介服务。积极引导社会中介组织在市场交易活动中发挥的服务功能，市自然资源规划部门依法可通过公开招标方式，选取具备业务资质﹑信用良好的土地评估机构建立评估机构备选库，加强监管，为土地二级市场交易各方提供推介﹑展示﹑咨询﹑估价﹑经纪等中介服务。

（十九）加强市场监测监管。建立健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，加快建立公示城乡统一的土地等级价格体系。完善土地二级市场的价格形成﹑监测﹑指导﹑监督机制，防止交易价格异常波动。建立土地二级市场交易价格申报机制，各类交易主体要如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报，否则将被纳入诚信体系实施惩戒。申报价格低于基准地价或标定地价20%以上的，市﹑县人民政府可行使优先购买权。申报价格有异常波动时，限制交易。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。

（二十）完善市场调控。各县人民政府要因地制宜，坚持问题导向，以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向，统筹推进城镇低效用地再开发，促进土地节约集约利用。加强土地一﹑二级市场联动，着力消化批而未供和闲置土地，不断提高供地率。充分发挥土地二级市场盘活存量土地﹑提高土地利用效率﹑平衡供需矛盾的作用，加强土地投放总量﹑结构﹑时序等的衔接，适时放宽或收紧一级市场，通过采取政策引导﹑税费调节﹑金融和优化服务等措施，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。

（二十一）完善信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。市﹑县土地交易机构要加强对交易各方的信用监管，建立以“双随机﹑一公开”监管为基本手段﹑以重点监管为补充﹑以信用监管为基础的监管机制，对交易行为﹑交易办理程序等是否合规进行随机抽查，将抽查情况采取适当的方式予以公开。严格对土地交易各方的责任追究，对未按规定及时在土地交易机构办理土地使用权交易备案﹑在不动产登记机关办理登记的，或违反土地使用权交易相关规定擅自进行交易的，应责令终止交易行为并依法进行查处。将违法违规行为处罚后纳入社会信用体系，启动失信企业协同监管和联合惩戒机制，推进土地市场信用体系共建共治共享。

六、保障措施

（二十二）抓好组织实施。各县人民政府作为土地市场建设的责任主体，要切实加强组织领导，统筹部署土地二级市场建设工作，结合本地实际，及时完善工作机制。市自然资源规划部门要会同财政﹑房产管理﹑城乡建设﹑国有资产监督管理﹑税务﹑市场监管﹑金融等有关部门，建立推进土地二级市场工作部门间联席会议制度，形成工作合力，明确分工，细化落实部门职责，做好场所﹑人员和经费保障，确保各项工作举措和要求落实到位。

（二十三）加强宣传引导。要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，强化政策解读，及时总结推广典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力﹑吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范﹑节约集约用地的意识，切实提高资源配置和利用效率。

（二十四）完善配套措施。市自然资源规划部门要按照国务院和省﹑市政府有关要求，加强政策研究，出台交易规则，制定完善建设用地使用权转让﹑出租﹑抵押二级市场的交易办法和配套制度，创造更加开放﹑便利﹑透明的交易环境，确保土地二级市场规范有序发展。

本办法自2022年10月18日起实施，有效期至2027年10月17日。