房地产测绘特点及相关技术研究

王 昕

（北京京密鸿图测绘有限公司，北京 101500）

随着我国市场经济的繁荣发展，房地产行业也在逐渐兴起，有助于保障经济增长的稳定性，适应供给侧结构性改革的要求。房地产测绘是项目实施中的主要工作内容，只有在保障测绘数据可靠性的前提下，才能为企业创造良好的利润，同时维护消费者的合法权益。随着城市化进程的加快，土地资源也更加紧张，只有促进土地资源利用率的提升，才能为城市的可持续发展创造良好的条件，从而解决传统工作模式下的资源浪费和土地纠纷等问题，促进社会的和谐发展。应该对传统测绘技术加以逐步完善和优化，使其更加适应目前房地产行业的发展需求及特点，做好内业和外业工作的有效对接。

1 房地产测绘概述

1.1 内容

针对房地产的相关信息实施全面采集，是房地产测绘的主要内容，可以为城镇化建设、产权管理、项目开发和税费征缴等提供可靠信息，满足相关部门的行政管理需求。获得更加全面和可靠的测绘结果，明确房地产的数量、位置和权属等，不仅可以加快房地产交易活动的实施，而且有利于为政府部门的规划工作提供支持，在全面了解本地区房地产信息的基础上制定更加合理的规划方案，提高社会公共服务能力与治理能力。房地产测绘工作内容十分繁杂，涉及平面控制测量、要素测量、测算、验收等[1]。在全面了解房地产信息的基础上完成分幅图、分丘图和分户图的编制，准确计算房地产的面积，以便在产权管理中获得更加详细的数据信息，防止造成矛盾问题。

1.2 作用

房地产管理部门需要以测绘结果为依托，在了解房屋位置、面积、用途等情况的基础上实施科学化管理，满足房地产权登记要求，更加准确地登记其界址、位置和面积等。特别是我国房地产行业进入到快速发展的阶段，如何做好行业监管和项目开发与交易，成了当前面临的主要问题。以相关量度信息为依据，可以满足企业的生产经营需求，在了解房地产信息的前提下实施销售与核算等，将更加详细的信息提供给消费者，在经营决策中获得支持。在我国的城镇化建设进程中，需要协调好各个职能部门的关系，如税收部门、司法部门、城建部门等，可以将房地产测绘信息作为凭据，制定更加科学合理的规划与建设方案，提高现代化建设水平。

2 房地产测绘的特点

2.1 周期短

我国现代化建设速度逐渐加快，而且房屋和土地权益并非一成不变，需要结合当前工作需求及时进行重复测量工作，能够确保各项数据的精确性及可靠性，避免对后续工作产生干扰，因此使得房地产测绘工作周期缩短，这也在一定程度上加大了测绘人员的负担。在明确测量周期的基础上，选择更加合适的测绘时间，为重复测量提供保障，减少测绘数据中的误差，满足相关图纸绘制和登记工作的要求。

2.2 比例尺大

除了在城市中实施测绘外，当前乡镇房地产测绘工作也在逐步开展，需要在图纸中标注各类重要信息，包括了权属界限等，在分幅图的编制中会用到较大的比例尺[2]。1∶500和1∶1 000大比例尺在实践中得到广泛应用，而在绘制分户图和分丘图时也应该适当增大比例尺，运用1∶50比例尺可以获得详细的信息，为使用人员提供更加精确的数据。

2.3 难度高

地质条件和工程数据等，是当前数据测量的基本内容，由于测绘工作的环境十分复杂，因此在一定程度上加大了测绘难度，这是造成数据误差的主要原因。在不同区域内，房屋的面积、数量和工程位置等都存在一定的差异，需要在测绘工作中采取不同的技术方法，这也会给测绘人员带来巨大挑战。需要严格按照相关资料和文件开展测绘工作，一旦出现意外状况则会导致数据精确度下降，测绘结果也难以反映房地产的真实状况。在绘制地形图时，对于点位中误差的要求相对不高，一般在0.5~0.6 mm左右，可以达到城镇规划和建设标准。然而在房地产测绘工作中，精度要求较高，尤其是在界址点坐标计算和面积量算中需要开展全方位的实测工作，也加大了测绘的难度。

2.4 修测、补测和变更测量多

在一般地形图测绘工作当中，复测周期相对较长，一般在5年以上。如前所述，房地产测绘工作的周期相对较短，因此会产生较多的修测、补测和变更测量工作。当前土地利用率逐渐提高，而且房屋建设速度加快，必须根据本地区的发展要求实施测算，以满足当前工作需求，防止对社会发展造成限制。如果出现权属变化，则应该根据相关要求实施变更，而在权属变化中则应实施修测，确保测绘成果能够更加真实、全面地反映房地产现状。

2.5 人员素养要求高

房地产测绘工作呈现出复杂性、综合性和专业性的特点，因此需要测绘人员具备较高的专业能力和素养，这是提高测绘效率与质量的关键。除了要了解测绘领域的相关知识和技术、设备操作方法外，还要了解房地产行业的相关信息和政策信息等，以确保测绘工作的顺利推进[3]。尤其是在房屋面积的测算工作当中，应该始终保持认真严谨的态度，避免给企业或者消费者造成经济损失。

3 房地产测绘技术的应用措施

3.1 全站仪

利用全站仪开展房地产测绘的方式已经十分普遍，也是一种成熟度较高的技术，可以提高测绘工作的效率，保障操作的便捷性和灵活性。但是，该测绘技术也存在一定的局限性，会受到诸多外在因素的干扰，包括自然环境因素和人为因素等，尤其是当外界环境发生变化或者在操作中出现失误时，则会导致测绘精度下降，随着误差的累积会使得测绘结果的可靠性下降，无法体现房地产测绘工作的价值。在技术水平不断提高的趋势下，上述问题也得到了有效处理，全站仪的功能更加齐全，满足了不同条件下房地产测绘的要求，更加快速地量测水平角和距离等信息，实现信息的高效化存储与分析[4]。全站仪的自动化程度越来越高，减轻了工作人员的负担与压力，数据采集、计算和整理等都可以采用一体化操作的方式，防止在面积测算中出现较大偏差。

3.2 机助制图技术

计算机已经成为社会生产生活中的常用工具，在房地产测绘中也可以发挥计算机的辅助性作用，得到更具代表性的数据。制图系统也更加完善，具有便捷易操作的特点，尤其是AutoCAD软件是当前测绘工作中不可或缺的重要工具，能够满足装饰和修改工作的要求，提高房地产图的成图质量。做好相关数据的输入后可以更加准确地呈现地物信息，确保其位置的精确性，提高了测绘工作的可视化程度，为工作人员创造更加便捷的操作环境。AutoCAD软件的操作难度不高，因此降低了工作人员的负担，具有很强的容错功能，出现误操作情况时也会最大限度确保系统运行的安全性，被广泛应用于图形编辑工作当中。

3.3 GIS技术

GIS技术即地理信息系统的简称，运用该技术可以更加高效地获取测绘区域的地理信息，而且具有可视化和便捷性的优势。地理空间数据的获取和整合分析，都可以在地理信息系统中完成，为空间问题的处理提供了保障。对于地理空间形态进行转换，使其呈现为实时信息数据，对于地理信息的变化情况监测更具动态性，在当前测绘工作中的应用效果较好。此外，该技术还呈现出动态性的特点，可以根据空间信息的变化情况及时调整测绘工作，与房地产行业发展和城镇化建设保持协同。随着网络技术的逐渐普及和相关基础设施的完善，GIS技术与多种技术实现密切融合，Web GIS技术的应用加快了信息传递的速度，有利于资源的实时化共享，同时确保各项测绘数据的安全性[5]。在3D GIS技术的支持下，通过构建三维立体模型的方式可以更加直观地分析空间信息，避免在管理和决策中出现较大失误。

3.4 GPS技术

GPS技术即全球定位系统，可以获取更加精确的定位信息，降低测绘数据的误差。在传统测绘模式下，对于人工操作的依赖程度较高，而且在很多复杂区域的测绘中会出现死角和盲区，难以获得完整的数据。而借助于GPS技术则实现了测绘领域的重大突破与革新，该系统主要包括了信号接收处理装置、地面控制系统和卫星等，在获取精确的地物坐标的同时，可以明确其距离信息和角度信息等，应用于房地产测绘工作中可以节省人力、物力和财力。在编制电子地图时也可以运用GPS技术，其定位精度能够达到厘米级，呈现出实时化动态控制的特点，有利于加快房地产测绘的进度，降低外界因素的干扰，切实保障测绘数据的质量。

3.5 RS技术

RS技术即遥感技术，相较于其他技术手段而言更具时效性，可以快速采集中小型规模的图形数据，有效提高了全色光谱分辨率，得到更加清晰的影像。地物信息经过扫描和处理后，可以帮助工作人员更加真实地了解房地产的相关特征，包括了位置、面积和布局结构等等。遥感技术实现了多种先进技术的集成化处理，包括信息传输技术和测量技术、数据提取技术、物理场遥感技术、电磁波遥感技术和声纳遥感技术等等[6]。随着生产制造工艺水平的提高，传感器性能也逐步改善，包括HRV扫描仪、多光谱扫描仪、航摄仪等等，有利于提高RS技术在房地产测绘中的应用效果。

3.6 数字成图技术

测绘房地产的表面信息后可以为权属信息的构建提供支持，在计算机系统中完成房地产测绘信息的录入，明确不同房地产各栋及各户的对应信息。数字成图技术为房地产测绘的高效化开展奠定了保障，可以将每一栋房地产作为一个基本单位，实现了基础测绘内容和栋号的有效对应，有利于后期制图工作的规范化实施。测绘人员需要有效转换预处理的房地产地形图，得到对应的图形，实现可视化分析，更加详细地了解房地产信息，明确周围环境状况[7]。

3.7 HZCORS技术

HZCORS技术即连续运作卫星定位综合服务测绘技术，该系统的基本组成包括了参考站网、用户端、通信网络和数据处理模块等等，在通信技术和网络信息技术的支持下，实现多个模块的集成化运行，确保系统功能得到实现。在房地产测绘中应用HZCORS技术，可以充分发挥计算机网络技术、移动通信技术和全球导航卫星系统的作用，同时在虚拟参考站技术的作用下，利用连续GNSS参考站构建完善的测量测绘系统，有效提高了房地产测绘的精度和效率。随着我国房地产规模的不断扩增，在开发过程中也会产生海量化的数据，如何在高效化处理的同时，确保数据的精度，成了目前实践工作中面临的主要难题[8]。在传统测绘模式下，CORS-RTK技术的应用较多，但是无法确保测量结果的精度，而运用HZCORS技术则能够有效控制末级平面控制网相邻控制点的相对点误差，确保其不超过0.05 m，而且设备使用量更少，解决了传统工作的繁琐性问题，有利于控制房地产测绘的成本。在房地产测绘中应用HZCORS技术，可以实现相邻控制点的同步观测，精度控制效果更好。

3.8 三维激光扫描技术

在房地产测绘工作中也可以运用三维激光扫描技术，通过扫描的方式快速获取测绘区域内的房地产信息，该系统包括了数据处理模块、数码相机、三维激光扫描仪、旋转平台和软件控制系统等等，在空间信息采集中可以发挥关键作用。以激光脉冲为媒介，可以快速获取目标区域的相关信息，因此对于三维激光扫描仪的性能要求较高，获得更加准确的激光往返时间和脉冲角度，为三维模型的构建提供依据。在计算机软件的辅助作用下，可以实现测量数据的高效整理，满足模型构建要求。在确定扫描位置时，应该避免出现遮挡的情况，提高测绘踏勘工作效率，避免造成遗漏和盲区的情况。运用标靶形式完成坐标系的建设，省去了定向处理的环节，具有良好的自动化优势。

3.9 3S技术

3S技术即GPS技术、GIS技术和RS技术的融合，真正体现了三项技术的不同优势，改善房地产测绘工作成效。GIS技术和GPS技术的融合可以构建电子导航系统，GIS技术和RS技术的融合可以确保在图像处理中获取更加精确的数据，有利于图像分辨率的提高，在解译工作中更加精确，三项技术的融合真正提高了房地产测绘工作的智能化水平，实现信息采集、整理和更新的一体化操作，为决策工作提供可靠的辅助信息[9]。GPS技术测绘的内容主要包括了控制资料整理、平面控制测量和房地产图绘制；RS技术调查主要获取遥感图像的几何形态和干涉雷达运动规律等，运用GIS系统实施整理后得到可靠的测绘成果。在应用3S技术布设平面控制网点时，应该严格遵循《房地产测量规范》中的相关要求，提高已有控制点成果的利用率，为联测工作奠定保障。如果测绘区域的建筑物较少，则可以将控制点的间距设置为200 m，如果建筑物较多则应该适当缩短间距，一般在100 m左右。导线测量、三角测量、GPS定位测量和三边测量等，在平面控制测量中的应用较多。在绘制分户图时，应该明确层次名称、外走道和阳台位置等信息并加以标注，在此基础上完成分户图的绘制，分清权利界线[10]。同时，在房地产面积计算中也可以使用3S技术，可以确保计算结果的精确性。

4 结束语

房地产测绘工作的全面开展，可以为项目开发和土地管理提供可靠支持，促进城镇化建设进程的快速推进，满足人们的生产生活需求。由于该项工作呈现出周期短、比例尺大、难度高、修测、补测和变更测量多及人员素养要求高等特点，因此在测绘作业中面临诸多挑战。当前测绘技术类型较多，包括了全站仪、机助制图技术、GIS技术、GPS技术、RS技术、数字成图技术、HZCORS技术、三维激光扫描技术和3S技术等，应该结合房地产测绘的具体内容及要求，选择合理的技术措施，以获得更加可靠的测绘结果，增强其实用价值。