房地产企业税务风险分析及管理策略

梁 慧 中山华侨城实业发展有限公司

改革开放以来，随着经济的发展，各个行业的发展速度都很快。房地产业作为国民经济的晴雨表，其发展与繁荣与国民经济的可持续发展息息相关，它也是国家的重要支柱产业。由于房地产企业的经营活动涉及的收益和成本数额很大，涉及的税种和金额也比较为复杂，尤其是在“营改增”之后，房地产企业的纳税情况就成了税务部门和房地产企业进行税务风险管理的一个重要监管点。税务风险管理是指在企业内部进行纳税申报，由于企业的业务活动产生了这种纳税申报的行为，因此，必须对其进行税务核算，简而言之，税务风险管理就是指企业对纳税征税等有关税务行为的管理。税务风险，可能会让一个企业破产，名声扫地，严重的甚至会受到法律的惩罚，企业中最常见的税务风险就是漏税，给企业造成了高额的经济损失，也会给企业造成巨大的社会效益的损失。因此，必须有效分析房地产企业税务风险并进行科学、合理的管理。

一、房地产企业税务风险分析

(一)房地产企业税务风险内部因素

1.缺乏规范的税务管理制度

房地产税务管理是房地产企业管理工作的一个重要环节，其管理体系的建立必须科学、合理、规范、系统，否则将会产生与之相关的种种税务问题。首先，由于房地产税务政策关系到企业主和客户的利益，因此，税务管理工作也就变得比较复杂，在整个房地产经营活动中，税务管理是贯穿整个业务过程的重要组成环节，而现在很多房地产企业仅仅将税务管理等同于税收缴纳，因此，只拥有简化的税收缴纳系统，而如何在短时间内获取最新的税务政策、如何优化税务管理、规避或转移税务风险、提高税务管理的效率等等都缺乏一定的制度基础，但这些情况都会对税务管理造成很多问题[1]。其次，缺乏有效的管理体系，造成这种情况的主要原因在于，目前的房地产企业并没有专门的税务管理机构，只是将税务管理当作一种普通工作的管理来进行，导致税务管理的作用越来越小，再加上管理人员的能力水平的限制，导致税收缴纳不及时、税收管理效率低下。

2.缺乏一定的税务筹划能力

房地产企业的税务管理在企业中具有举足轻重的地位，但由于缺乏正确的政策解读、不规范的制度管理等原因，也存在着由于缺乏税务筹划而导致的成本上升等问题。税务筹划是指房地产企业通过合理有效的税务管理，在相关法律和法规的约束下，实现“节税”，从而使房地产企业的运营成本最大化降低。但实际情况是，很多房地产企业的税务筹划工作都很薄弱。一方面，房地产企业的纳税情况比较复杂，包括房产税、印花税、营业税、增值税等，不同的纳税方式、计税方法也不尽相同，要想弄明白这些税种是非常困难的，更别提如何将其最大限度地优化，这就需要房地产企业的财务管理人具有较高的职业素质与专业水平[2]。另一方面，对税务筹划的误解也会给企业带来致命打击，例如将税务筹划等同于逃税、避税，通过非法的、不合理的渠道或手段，表面上看，给企业提供了税收上的便利，但最后还是难逃法律的惩罚。

3.财务核算水平不高

财务核算是企业在处理涉税问题时的一个重要节点，其直接关系到企业的税务状况。房地产企业财务核算的基本数据对于整个企业的涉税行为都起着举足轻重的作用，许多税务都要根据财务核算的基本数据来进行[3]。因此，房地产企业的财务核算水平直接影响到企业是否能够正确处理税务问题。

(二)房地产企业税务风险外部因素

1.房地产企业的高税负影响

房地产企业在进行经营活动时，所涉及的领域是多种多样的，比如，前期的规划设计、征地拆迁、房地产的中期施工、建筑的竣工、再到产品的销售等，整个项目的工期都很长，投资主体以及资金来源也很复杂，所以使得房地产企业的成本相对较高。在这众多的过程中，在建设项目的各个阶段，房地产企业要面对的税务种类也不尽相同，例如，取得土地的契税、印花税；建设过程中的土地使用税；增值税、所得税等各种税收。随着“营改增”的实施，房地产企业表面上的纳税种类有所减少，但由于增值税的范围限制，房地产企业的综合税负比改革之前要高出许多[4]。高税收负担在企业的经营成本中占有很大的比重，尤其是在产品的销售环节。房地产企业的税费负担很重，这就意味着企业面临的风险越来越大，如果在纳税的时候，发生了税务错误，就会造成被罚款、滞纳金等现象，甚至不能享受到相应的税收优惠，这都给企业带来了巨大的经济损失。

2.房地产税收政策的复杂多变

税收是我国宏观调控的主要手段之一，有关房地产税的法律、法规也在随着时代的进步而不断地更新和修改，这给房地产企业带来了很大的挑战，同时也带来了一定的税务风险。其原因一是没有正确地理解房地产的税收政策，因为税收政策任何一次的出台都意味着政府对房地产市场的调控，一旦不能正确地解读新政策，很容易造成对房地产的税务处理上的偏差，进而造成房地产企业的经济损失。二是对房地产税务的理解不够及时，要解读房地产税，最主要的目的是要根据政策的变化适时调整自己的经营战略，然而很多房地产企业由于缺乏对税收政策的敏感度，对房地产的最新政策缺乏足够的认识，尤其是在全国范围内，政府会制定相应的政策和法规，如果不能及时地跟进和掌握相关的税收政策，将会让企业在激烈的市场竞争中失去良好的竞争机会。

3.税务机关的自由裁量权

作为我国税务法律中的一项重要内容，政府与纳税人之间存在着一种管理者与被管理者之间的关系，但其权利与义务并不对等[5]。由于当前法律环境恶劣，加之文化传统等因素的影响，使得房地产企业作为纳税人在这段关系中往往处于相对弱势的地位。同时，也存在着税务部门执法不规范、自由裁量权滥用、裁量不当等问题。比如，部分省级税务机关将其能够正常申报并能够支付的税收推迟至下一年。这反映出税务部门在税法上的滥用职权，往往会对纳税人的利益造成伤害，给房地产企业带来更多的不确定性，增加了房地产企业的税务风险。

二、房地产企业税务风险管理策略

(一)建立健全企业税务管理制度

为有效控制税务风险，减少房地产企业的经济损失，需要对其管理制度进行持续改进，建立健全税务风险管理体系。首先，房地产企业应充分考虑各种因素，包括社会、经济、市场、经营状况等，据此制定出一套科学、合理的防范措施，房地产企业应把税务风险管理作为企业的核心发展战略规划，必须不断强化税务风险管理。其次，在房地产企业设立税务风险管理岗位时，要确保岗位的科学性、合理性，并依照管理制度确定其岗位职责，选择具备专业知识技能的人才，税务管理人员要严格按照国家税法法律法规对房地产企业进行税务风险管理，把每个工作环节都做得明晰规范[6]。另外，当房地产企业出现税务风险时，要全面考虑和分析税务风险管理工作中的许多因素，建立起一套完善的税务风险管理体系，并对其进行有效的内部控制，以减少税务风险给房地产企业带来的损失，保障房地产企业的安全、稳定发展。最后，房地产企业的纳税申报要严格按照国家税法法律法规的规定时限进行申报，并且要对所需要支付的税费进行预先的预测和审查，避免申报的延误和纳税错误现象的发生，而发票的管理也是企业纳税申报的一个关键环节，所以在发票的购买、开票、发放等环节都要严格地规范，并且要将税务报表和资料及时地整理并保存好，以备日后查询。

(二)构建企业税务风险预警体系

房地产企业要通过建立一个科学、合理的税务风险预警体系，帮助自身从过去的经验和信息中有效地防范和规避税务风险。首先，要构建与企业发展相适应的税务风险评价体系。它的基本原则是沃尔评分法，并对房地产企业的重要部门和人员进行评估，根据房地产企业的具体情况，对其风险进行评估[7]。其次，要准确预测房地产企业的纳税情况，强化企业的日常税务监管。

(三)加强对税务风险管理的认识

房地产企业的税务风险管理工作是一项十分复杂的工作，不但要有会计人员和纳税申报人员的专业知识，还要对整个房地产企业的人员进行全面的培训。因此，房地产企业必须对税务风险有一个准确的认识，在纳税申报和纳税时要承担相应的责任。同时，要及时掌握有关税收优惠的政策，不但可以使企业更好地理解和掌握新的税收法律、法规，更好地预防和化解企业的税务风险，还能更好地维护企业自身的合法权益，提高经济效益和社会效益[8]。另外，房地产企业的管理和财务人员应该及时地了解和学习房地产企业在经营的各个环节所涉的税费，并且对房地产企业的税务机关重点审核的事项进行重点防范，只要及时发现和化解房地产企业可能存在的税务隐患，就可以有效地降低房地产企业的税务风险。

(四)做好税务筹划工作

房地产企业税务筹划不仅是提高企业财务管理水平的有效途径，也是企业降低经营成本、优化税务管理、降低税务风险的一个重要环节。首先，要严格遵守法律规定，在合法的条件下进行房地产税务筹划。这就需要对房地产企业具备正确的税务筹划认知。税务筹划与税务欺诈是不同的，尽管其目的是追求企业的利润，但是却没有超出法律的界限，相反，还可以为房地产的税收政策和法规制定提供借鉴[9]。其次，要有一个明确的税务筹划计划。房地产企业应对其所涉的税收进行全面的梳理，并逐项分析，明确其纳税申报、纳税时间、纳税金融等基本要素，深入剖析，从而实现涉税零风险，同时最大限度地降低企业和客户的纳税金额。最后，房地产企业的税务筹划要与整个企业的发展战略紧密联系在一起，从长期来看，要根据最新的法律、法规和市场的发展趋势来进行管理，因此，在进行税务筹划时，要充分考虑到未来和可持续发展的需要，不能因为一时的收益而影响到企业的长期发展。

(五)与税务部门建立良好关系

房地产企业应该与地方税务部门建立良好的联系，通过沟通，了解税务部门对当前税收法规的变化，从而制定相应的管理对策，以更好地避免未来税法变更所造成的损失以及因无法及时处理而产生的税收问题[10]。此外，地方税务部门还要具有对现有税收法律的补充和解释权力，因此，促使房地产企业在与地方税务部门的交流中可以更好地理解地方性税收制度，从而提高税务风险防范和控制的能力。

三、结语

综上所述，房地产企业的税务风险是客观存在的，也是不可避免的。因此，房地产企业的税务风险管理应着重于防范风险的发生，从制度上构建起一套有效的识别、预防和控制风险的制度，从而促进房地产企业的健康发展。此外，房地产企业面对各种风险，必须建立有效的防范机制，才能在激烈的市场竞争中取得有利地位。