改革完善住房公积金制度的对策建议

崔晓倩 烟台市住房公积金管理中心莱山管理部

40多年来，伴随着国家的不断发展，国家综合实力不断增强，人民的生活水平得到了极大的提高，人民的居住环境得到了极大的改善。但随着我国城市化的不断深入，大批涌入的新居民、“夹心层”尤其是中低收入阶层的居民，因自身的经济负担不起高房价、高租金，导致了部分地区居民的“住宅问题”。人民的生存、发展、人民的幸福、国家的发展、国民经济的持续发展、社会的稳定与协调，都是人民群众最迫切、最直接、最切合现实的问题。

一、住房公积金及其管理制度

我国的住房公积金是借鉴新加坡的先进做法，结合我国的具体情况，制定了一套全民义务性、长期性的存款保险体系。住房公积金是职工和其所在单位的长期储蓄，是实现住房分配货币化、社会化、法治化的重要体现。每个城市的在岗人员，从其工作之时开始，都要交纳自己的个人住房基金，同时，其所属的企业，也要按规定的比例，按一定比例为其支付。住房公积金具有特殊用途，是指员工个人翻建、大修、建造、购置自住住宅等，不得用作其他用途。

住房公积金是我国现行的一种以保障性、强制性、互助性和长期性为特点的住房保障体系，规定包括国家机关、国有企业、集体企业、外资企业、民营企业、事业单位、民办非企业单位等单位及职工个人必须依法缴存住房公积金。

二、我国住房公积金制度发展面临的困境

住房公积金是一项非常有意义的社会福利政策，它对提高城市居民生活水平、推动城市住宅和房地产市场稳定起到了积极的促进作用。然而，在经济与社会发展的同时，我国的住房公积金管理体制在某些领域已不能满足目前的经济和社会发展的需要。其主要特点是：

(一)缴存覆盖范围有限

根据《2018年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》，2018年底，我国已有3.01亿人参加了城镇居民的基本养老保险，与上年同期相比，目前已有1.44亿多人缴纳了住房公积金，涵盖了全国近1/3的城镇就业人口，但其覆盖范围只占城镇职工基本养老保险总参保职工总数的47.84%，且实际缴费覆盖面不广，还有很大的发展余地。

(二)缴存起点不够公平

当前，我国各部门、各部门之间的工资水平差异很大，而且在缴纳上也有很大的差异。按照《住房公积金管理条例》的要求，目前的个人住房公积金缴纳标准是个人当年的月薪，一般情况下，其交付率在5%—12%之间，若其缴款额差异较大，可以设置1至2个浮动利率。即使是在相同地区，高收入行业的缴纳比率也要比低收入行业高。不同的职业人群，其缴费数额也有差异，仅以职业(级别)作为缴费基数，对保障体系的公平性产生了不利的作用。

(三)住房保障能力不足

住房公积金是专门为居民购买而设立的一种专门为居民购买住房而设立的，其目标是为职工快速、更好地解决房屋问题而设立的。然而，房价水平、收入水平、生活周期、利率水平、个人偏好、消费习惯以及对房产的购买意向。在房地产价格上涨的情况下，尤其是我国的大中、房地产价格居高不下的情况下，大量的中低收入人群，一方面因为他们的收入水平低下，导致他们在一定的时间内无法负担起买房的首付；另一方面在人口年龄结构、房价预期、婚育年龄等诸多因素的作用下，出现了大量大量购房的刚性消费，个别区域的个人房贷利率已经接近临界值，反映出目前的住房公积金制度不适应当前的市场状况，以及缴费人员无法及时得到适当的信贷支撑的“贷款难”。

(四)缴存资金收益较低

当前，各地对首套住房和二套住房的缴存职工给予了扶持，当未购房能力、不符合首套住房和二套住房的规定或者不需购房时，不会得到信贷政策的优惠，也不符合公积金的提取要求。与银行存款利率、理财收益或其他资产的利率比较，如果基金收益遭受了一定程度的损害，却没有得到适当的赔偿，这不仅会影响到缴费的范围，也会使缴费的热情下降，甚至有“骗提套取”的风险。

(五)住房金融功能受限

按照《住房公积金管理条例》的要求，各地的住房公积金管理局作为地方公积金的经营活动的主要部门，属于设区市的行政机关，但是它所经营的住房公积金却属于财务性质，缺少资金，抵御风险的能力不足，在资金和资金投入上都会有很大的限制。2017年底，各地的居民家庭住房按揭比例，从79.51%降至37.85%，天津、安徽、重庆接近临界值；广东、河南、湖北都处于较低的水准，一些地区“钱荒”、一些地区“沉睡”，说明不同地区的“资金池”资源使用状况极不平衡，难以进行有效的协同，造成了融资过程中的资金流动问题。

(六)统筹治理效果不佳

目前，我国的住房保障体系还存在着统筹、管理体制不合理、政策制定与实施受限等问题。从国家层面看，住建部、财政部、人民银行都具有决策权力，而住建部是政府的主要职能，但二者之间的责任和协调机制还不完善。从地方角度看，区县市住房公积金管理委员会是县级市人民政府的决策机关，但其成员都是全职或非全职，无法切实履行其决策职责。从政策的实施上来看，中央制定的政策和各区县人民政府的住房公积金管理委员会的政策，由于没有将其列入各级人民政府的工作评价系统中，无法真正实施。另外，在设区城市中，还有147家分公司没有整合到一起，形成了一个松散的局面。

三、改革完善住房公积金制度的建议

(一)改革管理机制，深化住房保障功能定位

住房公积金是我国的一项强大的政策，它在住房和金融方面起着举足轻重的作用，二者都是不可或缺的。

当前，我国的住房公积金存在着住房保障能力不强、财政不能完全实现的困难，其本质是对我国现行的住房公积金体系的定位和完善。

住房公积金因其具有双重属性，其职能定位也不尽相同，其作用也各不相同。在保证中等收入人群和中等收入人群的基础上，确保更多人能够提高生活质量，达到“住”的目标。在住宅的融资职能上，它更注重的是资本的回报率，以一种较为商品化的方式来扶持中等、高收入阶层，既无法满足中等收入阶层的需求，又有悖于其设计的本意。从两个方面来看，我国的住房公积金体系应该是以政策为先决条件，以住房安全为主要职能，以住房财政为主要职能，以政策性金融为主。

构建符合住房保障职能的行政体系结构，进一步明确其职能定位，加强其职责，充分利用其财政职能，是对我国住房公积金制度进行改革的重要内容。

1.改革完善管理架构

在国家一级，设立了国家的住房公积金监管部门，对全国的房地产基金进行了综合的管理。在省级一级，设立各省、自治区人民政府住房保障基金管理体制，统筹省(自治区)管理事务。与此同时，各设区市设立了市政府的住房公积金管理部门，对本地区行政事务和公共管理服务事项进行统筹协调，推动了地方政府履行好自己的职责。

2.改革资金管理体制

各省、自治区、直辖市按照省、自治区、直辖市的财政拨款标准，对各区域资金进行集中管理和使用，并将各省、自治区、直辖市的资金管理和使用情况，纳入全国住房公积金管理系统。根据住房公积金管理体系，构建住房公积金金融运营体系，将融资相关金融服务委托专业金融服务，构建住房公积金政策管理与金融运营相分开的管理体系，为住房建设投资融资、住房抵押贷款证券化、提高融资效率等方面的具体实施方案。

(二)改进缴存机制，不断扩大缴存覆盖人群

1.改革缴存管理制度

完善缴费机制，建立社会统筹、强制和自愿缴费三种不同的缴费方式。雇主根据全国社会平均水平和一定的比率向在职人员支付社会保障资金，并将其纳入到社会保障资金中，并根据有关政策进行统筹安排；个人和雇主一样，按1:1的比例，按个人帐户缴纳住房公积金，并根据有关政策规定予以分配。同时，在符合规定的情况下，可以鼓励符合条件的企业和员工缴纳一定的存款，并将其纳入个人帐户，并给予一定的优惠。为了适应新时代的人口迁移，必须建立统一的个人住房公积金账户，实行异地互认、转移接续，并享受相应的政策扶持。

2.增强公共政策属性

在实施国家强制社保制度的基础上，建立一套公共住房保险基金，为职工提供租金补贴、贷款本息补贴、维修补贴、资金回报和养老金等政策，以激发职工的缴费积极性，鼓励职工个人参与缴纳，从而鼓励企业和职工自愿参加缴存，将民营企业职工、新市民和自由职业者都纳入制度覆盖范围。将中央财政统一安排的基金托管给专门的金融组织，在国内进行跨区域的调剂，并通过境外的方式进行融资，从而提升基金的运行效率。然后，运用统一基金和经营收入对自愿缴存的规模进行调节。

通过对缴费管理体制的变革、国家强制性的社会计划、政府的鼓励、公共政策的鼓励等手段的实施，为推进我国的社会公平正义、增强我国企业员工的缴费热情、为企业积累充足的资本积累奠定了良好的条件。如果以2018年私营企业员工的年平均收入为基础，将80%的城市居民基本养老金纳入其中，那么，根据8%的最低标准，每年将产生955亿元的公共住房保障基金，并能将其固定在955亿元以下，如果再算上政府主动缴纳的部分，那么，从理论上讲，可以积累3万亿元的财政收入。

(三)改进使用机制，提高居民住房保障水平

十九大的报告着重指出，要把发展放在第一位。新时期，要想使我国的住房得到更好的改善，必须以职工为中心，围绕着中低收入工人和新居民的住房需求，实现他们的住房需求。

1.重点保障中低收入群体

对低收入和中低收入职工采取相应的补助措施；给予中高收入工人的适当补助；对高收入群体进行了调整补助。一是根据居民的住房公积金缴纳标准，提供住房租赁补助，帮助低收入人群租赁住房。二是在一定的存款基数下，发放按揭本息，以资助中等、低收入者的基本住房。三是根据个人的强制性缴费标准，提供维修补助，帮助员工进行房屋维修。四是对主动缴纳或长期没有信用的职工，给予一定的资本金补偿。五是对离休人员按照自己的工资标准进行全额补贴，以提高其退休金和医保待遇。

2.科学合理设计贷款政策

要建立差异化信贷政策，以住宅的住宅性质为基础，以住宅的性质为基础，优先满足住宅的刚性需求，以满足中低收入人群为主要目标，并充分考虑到政策性的财政性质，并遵循权利和义务的匹配。第一次买房的员工和家庭主要是20—39周岁，他们的经济负担能力和住房的刚性需要，在贷款条件、首付比例、余额倍数、贷款利率和贷款限额上要优先扶持90平米以下的住房、保障房和限价房。对于普通员工或者家属来说，他们的第二套房的年龄普遍在40—60周岁之间，具有很高的购买力，这是一种需要改变的房屋，因此，要根据不同的贷款期限，设定相应的缴存期限，首付与首次贷款的比例是不同的，贷款的金额可以参考首付金额、缴存期限、缴存基数、还款能力、贷款期限、价格、价格等方面来进行贷款。

要实现住房公积金的可持续发展，必须充实和完善保障措施，以最大限度地解决中低收入群体的住房需要，并加强对其的支持。要通过建立和健全住房租赁登记管理机构，运用信息技术等技术，对农民工的住房状况进行及时准确的了解，从而进一步完善住房公积金制度。与此同时，对“新市民”进行了深入的调查，针对他们的住房需要，出台了“租赁并举”的住房公积金提取制度。此外，还应当采取一些新的工作方式，通过各种方式改善对中低收入人群的住房补助，增加他们的住房补助，并尽量保证经济适用房的建设。

四、结语

住房抵押贷款在国民经济中占有举足轻重的地位。本文从我国现行的住房保障制度的发展状况出发，从保障范围不均衡、制度不公平现象、监管问题、风险管理方面存在的问题等几个方面进行了探讨。并从扩大贷款覆盖范围，完善缴存制度，加强部门管理，降低资金风险，完善贷款制度等几个角度，对我国的房地产贷款制度进行了探讨。为了更好地发展和充分利用住房公积金，必须根据国情进行改革和完善。