我国房地产金融风险与防范探析：机制、影响因素与实施策略

佟训舟 王 博

（中国人民银行长春中心支行，吉林长春 130051）

一、我国房地产金融风险形成的主要原因

（一）建立社会征信体系存在滞后性

征信是专业机构结合市场需求和法律规定，对企业或个人信息进行收集记录，并为企业或个人建立信用档案的一种活动。在市场比较成熟的状态下，社会上会存在较多从事征信的中介机构，也形成了以法律规章、职场标准、组织管理、宣传培训、行业规范为主要构成要素的较为完整的社会征信体系。不过目前我国的征信体系建设整体较为滞后，很多人还不具有信贷记录。这是金融机构出现信贷风险的主要影响因素。

（二）房地产资金监管相关法律法规缺少完备性

近年来，我国在坚持全面依法治国，推进法治中国建设方面大踏步前进。为了填补监管空白，国家针对房地产行业和金融行业相继出台了多种法律法规和规范条例。目前，尽管针对金融行业和房地产行业的监管配套已逐步完善，但仍存在灰色地带和权责不清的情况，执行和操作层面存在较多漏洞与风险。

（三）未能对房地产金融进行有效预警监测

2013年，中国人民银行组织建立了金融监管相关联席会议制度，对全国的金融风险预警防范协调开展统一工作，证监会、银监会、会外局、保监会均在其列。这些部门之间运作体系相对独立，通气不足，开展监管工作时往往仅针对自身专业领域进行相关风险监测，即便运用临时性会议或定期通气的方式也较难对系统性金融风险展开全面监控、深度挖掘和实时预警，因此需要设置专门的监管机构，对金融市场整体监管工作进行统筹协调。

（四）房地产金融对应融资渠道单一且工具较少

我国房地产金融起步较晚，融资环境较为封闭，融资主要通过住房抵押贷款、银行贷款等方式，和发达国家相比较为单一，直接融资发展较为缓慢，这就导致银行需要承担房地产市场产生的大部分风险。在发达国家，一个完整的房地产金融体系不仅包括银行，还包括投资、保险基金等多种机构。目前，我国房地产金融体系建设相对滞后，大量资金储蓄在银行中，难以促进市场流动，更难以发展多元性融资渠道和金融工具，严重影响金融行业、房地产行业平稳健康发展。

（五）银行自身管理机制不够健全

近几年我国房价迅速飙升，房地产企业普遍利润丰厚，在资本逐利影响下，银行纷纷将房地产信贷作为优良资产，大力增强对于房地产的信贷支持。在此过程中，银行可能会出现短视行为，忽视操作规范与规章制度，将审查手续自行简化，将风级评定门槛降低。贷款之前，没有对较为重要的资料和企业信用时进行严格审核；贷款之后，没有对项目进程进行及时追踪。这样的失误很可能会导致部分房地产开发商未能正确使用资金甚至挪用资金，从而出现项目单位不能按期偿还信贷资金的情况，不仅会使银行遭受损失，也给房地产金融造成了极大的风险隐患。

二、我国房地产金融风险防范和化解措施

（一）推动社会征信制度不断完善

首先，征信系统在建设和完善时，需要同时将个人信用信息和企业信用信息详细且完整地录入，并且涵盖非银行金融机构与银行信贷信息，以保证信息数据的全面性。除此之外，还应逐步扩大征信体系建设的参与主体，引导企业参与到征信体系建设中来，鼓励相关行业专门从事征信服务。其次，政府可依据相关法律对存在不良诚信记录的个人进行教育和处罚，并出台征信行业的操作标准，明确工作人员、企业的准入门槛，对于提供虚假征信材料、泄漏商业及个人隐私的违规行为，应及时依法查处，对于未能达到信用级别的企业，不予受理或者不予行政许可。

（二）加强房地产金融法制建设

第一，制定法律法规，从制度层面强调房地产金融的重要性，明确不同市场主体的义务与权利。其次，针对住房公积金管理单独立法。我国当前管理公积金的依据为《住房公积金管理条例》，急需一个更全面、系统的立法来规定住房公积金的设计目的、管理原则、管理机构、归集、运行、增值、使用与监管方面等问题。最后，进一步完善房地产金融法律，包括《信托法》《商业银行法》《担保法》等，规范管理房地产筹资、融资问题以及新出现的房地产金融渠道与工具，减少房地产金融可能会产生的风险。

（三）重视建设房地产金融风险相关预警监测体系

首先，针对市场库存、投资增速、空置率进行监测。房地产市场近几年呈现出高库存发展态势，投资过热得到遏制，但是仍然难以转变市场供需失衡的问题。加强对上述数据的监测，可以使后续的风险防范化解工作得到充分的数据支持。其次，重点关注房屋价格波动。房价的波动往往会对房地产信贷方面的风险产生直接影响。房价增长较快时，金融机构需要对信贷规模进行严格把控，保持投机性住房贷款在可控规模内，严防价格下跌时可能会产生的信贷违约。最后，做好信贷融资和房地产投资比重控制。强化信贷风险管控，尽量运用质押、抵押、保证等形式来发放贷款，同时严格把控信贷和投资资金，以防出现房地产开发商运用建设单位垫资、其它项目资金顶替的方式将自有资金比例提高，骗取金融机构贷款的情况。

（四）推动房地产融资渠道不断拓展

首先，推动房地产信托发展。房地产信托是指信托投资公司通过专业性投资团队的分析，结合信托计划，将筹集的资金投向房地产项目。信托融资不仅能降低融资成本，还能实现资金的灵活调度，广受房地产企业青睐。当前，我国有大量信托计划引入银行资金，以便当房地产开发商资金不足时，可以迅速得到项目开发资金。其次，推广REITs（房地产信托投资基金）。一方面可以利用信托凭证或发行股份方汇集资金，通过基金托管机构开展托管工作；另一方面还可以外聘基金管理工作人员，委托物业资源管理工作人员或投资机构对房地产进行投资经营管理，将投资综合收益按照一定比例向投资者分配信托基金。REITs的实施能够使市场中的存量资金得到激活，继而带动市场中的零散资金参与投资开发，帮助房地产企业拓展自身业务范围，快速占领市场。最后，优化二级市场准入环境。很多行业优质公司会利用二级市场募集资金的方式推动自身发展，而房地产企业却被拒之门外，这存在一定的不合理性，需要对房地产企业实施的IPO严控政策进行松绑，房地产企业上市后，财务数据与各项业务需受股东、市场监督，以防止房地产金融风险产生，推动房地产企业健康发展。

（五）银行不断完善内部管理机制

首先，银行应落实、完善管理制度。加强银行间制定的规章制度以及政策的一致性，协调管理制度，确保管理工作执行落实到位，与时俱进，减少制度漏洞。其次，将现代企业制度引入到管理工作中，推动内部治理结构不断完善。借鉴发达国家的经验，重视权利的制衡与分散，构建全新银行管理制度，积极促进管理模式向扁平化方向发展。最后，强化操作风险防控。不断制定和完善操作风险方面的管理机制，科学规范整个操作流程，并针对每个业务的操作流程做出具体规定，做到权力制衡与权责分明，使问题出现的可能性降到最低，确保银行行为的公正性和公开性。