规模房企大变局国企央企成逆势生力军

熊颖

编者按

回顾2021年，房地产的“艰难时刻”从年初持续到年尾。克而瑞研报指出，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长，百强房企全口径销售额同比下滑3%。此外，规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不足90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

这其中，部分民营房企出现明显“掉队”，“掉队”最快的新力控股集团在2021年最后的一天，还有业主在为“延期交房”维权。

同样也在2021年，部分国企、央企凭借相对宽松的融资优势逆势而上，实现了自身在房企排行榜上的逆袭，现金流的充足也让这类房企有了更加积极拿地的底气。

本周，市场又传出房企的并购贷款并不计入“三道红线”的考核指标，这对财务健康的大房企借钱并购是一种鼓励。随着房企市场洗牌加速，房企的生存规则已然发生转变——正在从“规模为王”向“利润为王”过渡。

融资和销售回款双降民营房企成“掉队”与爆雷主角

对绝大多数民营房企来说，当前的主旋律是生存，而不是发展。民营房企的流动性危机还在发酵中，更大的沖击还在后面。

梳理克而瑞数据，《红周刊》记者发现，中国恒大、当代置业、新力控股集团等多家房企均存在较为明显的“掉队”现象，且这些掉队房企以民营房企为主，其中包含多家债务爆雷企业（见表1）。

例如，中国恒大的全口径销售额从2020年7035亿元锐减至2021年的4400.3亿元，这一大缩水不光让中国恒大在销售排名上下滑3个名次，也让房地产行业内长久稳定的碧万恒“三足鼎立”格局松动。富力地产全口径销售额从2020年的1496.6亿元缩减至2021年的1201.9亿元，销售排名从房企第24位降至第34位;当代置业全口径销售额从2020年的422.1亿元降至2021年的360.5亿元，销售排名也随之从第76位降至第81位。

而且，这些掉队房企的股价在2021年全年也呈现漫漫熊途的下跌状态，股价跌幅在70%-80%是常态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在《红周刊》记者采访时表示，房企销售额下滑较快，多半是企业经营遇到了压力，要么和企业资金状况直接相关，要么是企业在拿地和项目开工以及预售等方面出现资源、人员不足的情况。

且值得一提的是，以往民营房企通过规模优势来换取融资端话语权的优势，在2021年并不见效。而且在2021年，蓝光发展、当代置业、花样年控股等民营房企也接二连三发生爆雷事件。

对此，对房地产行业进行多年关注和研究的利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》记者表示，由于金融机构担心风险在放贷上更趋谨慎，这也造成了民营房企融资款的大幅下滑。

表1 2021年规模房企“掉队榜单”（数据截至1月7日收盘）

数据来源：克而瑞数据、公告

此外，受中国恒大爆雷所带来的项目停工、烂尾等因素影响，各地方又提高了对监管账户中销售回款的监管比例。

“一方面，融资流入变少;另一方面，销售回款流入也在减少，这使得民营房企现金消耗过快，容易在短时间内陷入资金的流动性危机。掉队和爆雷就成了必然。”陈昊扬说，“对绝大多数民营房企来说，当前的主旋律是生存，而不是发展。2021年以来，有的民营房企要么已违约，要么在违约的路上。我认为民营房企的流动性危机还在发酵中，更大的冲击还在后面。比如，在农历春节前夕房企需要面对的集中兑付施工款项、农民工工资的资金压力;以及2022年的新一轮偿债高峰。”

民企“掉队”的新力控股集团样本：惠州楼盘被查封、多地项目交付延期

一方面，新力控股集团的债务爆雷让许多购房者望而却步;另一方面，类似惠州新力城的房屋查封也让部分楼盘不得不暂停销售。

在多家掉队的民营房企中，新力控股集团是2021年以来“掉队”较严重的房企之一。克而瑞数据显示，2021年新力控股集团实现全口径销售额815.1亿元，位居房企排名第51位。而在2020年，新力控股集团曾以1196.4亿元的全口径销售额位列房企排名第35位。仅过去一年时间，新力控股集团的房企排名就“掉队”16名。

为何短短一年时间，新力控股集团的销售额缩水如此之快？

2021年10月，新力控股集团有一笔2.5亿美元债券发生实质性违约。同年12月20日，新力控股集团披露，公司境内债逾期金额达63.94亿元。不难看出，一方面，新力控股集团的债务爆雷让购房者望而却步;另一方面，类似惠州新力城的房屋查封也让部分楼盘不得不暂停销售。

在《红周刊》记者获取的一则视频显示，2021年12月31日上午，数百名业主聚集惠州新力城小区外，因为交房逾期，业主要求开发商交房。

其中一位业主向《红周刊》表示，他们希望开发商能全面复工，并对延期交房所带来的影响进行补偿，不过当天这些业主并未等来新力控股集团的解决方案。

据房屋中介平台吉屋网2021年年末信息披露，新力城二期14号楼的住宅产品仍然在售;该项交房时间标注为2021年12月30日;且此前项目曾发生停工现象，但已于2021年11月10日复工。

不过，《红周刊》记者从惠州当地房产中介和业主处了解到的是另外一种情况，即目前为止惠州新力城并未全面复工，且处于待售状态（即不对外销售）;该楼盘（二期）的交房时间也被推迟到了2022年下半年。

早已获得预售许可证且仍未售罄的惠州新力城为何不能对外销售？

《红周刊》记者从惠州市商品房网签数据发布平台惠民之家查询发现，新力城旗下的多套房屋处于查封状态。以57号楼为例，总计45套房屋中，处于查封状态的房屋多达35套，占比近八成（见附图）。

附图惠州新力城57号楼查封状态（数据截至1月7日收盘）

数据来源：惠民之家房产网

盈科律师事务所全球合伙人律师郭韧向《红周刊》表示，开发商旗下楼盘项目被查封肯定是有债务或其他的一些情况。记者查询天眼查，发现2021年，惠州新力城背后开发商惠州市汤普实业有限公司，先后被平安银行股份有限公司惠州分行、中国光大银行股份有限公司惠州分行、中国建设银行股份有限公司惠州市分行告上法庭，涉及多起金融借款合同纠纷。

不光销售暂停、房屋被查封，惠州新力城还存在拖欠工人工资的情况。2021年1月2日，就有网友在领导留言板上表示，惠州新力城花园三期项目开发商拖欠农民工工资，且和开发商多次沟通无果而终。

此外，《红周刊》记者调查中还发现，有业主反映，新力控股集团旗下的长沙新力鉑园现已停工停产，无法按期交付;而位于合肥的新力东园二期不光存在延期交付的问题，二期大部分（住宅）还处于在建工程抵押状态。

国企、央企逆势而上“三费”低的房企仍有赚钱和扩张机会

成本较高的房企未来很可能赚不到钱甚至亏钱，而融资成本、建安成本、销售和行政费用更低的房企还有赚钱和继续扩张的机会。

呈现冰火两重天的是，不同于民营房企的窘迫处境，2021年具有国企、央企背景的房企因为融资优势凸显，正成为逆势下的生力军。

《红周刊》记者对比2021年和2020年的房企销售排行榜发现，招商蛇口、建发股份、越秀地产等具有国企、央企背景的房企销售额和销售排名也都有了较为明显的增长（见表2）。

表2 2021年“逆势而上”规模房企榜单（数据截至1月7日收盘）

数据来源：克而瑞数据、公告

其中，招商蛇口全口径销售额从2020年的2780.1亿元增至2021年的3268.1亿元，同比增长17.55%，房企销售排行从第10位增至第7位，上升3个名次;建发股份全口径销售额从2020年的1296.8亿元增至2021年的1711.3亿元，同比增长31.96%，房企销售排行从第31位增至第21位，上升10个名次;越秀地产全口径销售额从2020年的970.3亿元增至2021年的1182亿元，不仅迈进“千亿门槛”，销售排行还同步上升9个名次。

而国企、央企在融资上的绝对优势也进一步扩大到了2021年房企的拿地动作上，现金流的充足让这类房企有了更加积极拿地的底气。据中指研究院发布的2021年房企拿地排行榜，在拿地金额排名前十的房企中，有8家都是国企或具有国资背景的房企。

2021年11月末，中房商学院副院长邓明政在接受《红周刊》采访时，曾表示，房企成功发债的基本都是城投公司或央企、国企;民营房地产企业发债成功的非常少。在“房住不炒”的口径下，房地产市场未来大规模放松的可能性非常小，即使放松也仅有基本面扎实、综合实力较强、杠杆结构健康的头部民营房企能够参与。

陈昊扬告诉《红周刊》记者，他更看好融资成本、建安成本、销售和行政费用较低的房企未来的发展机会，因为现在整个房地产行业的毛利率都在快速收窄，当房企毛利率水平都普遍维持在10%左右时，上述成本较高的房企很有可能赚不到钱甚至亏钱，相反，“三费”更低的房企还有赚钱和继续扩张的机会。

此外，陈昊扬从资本市场投资的角度看，混合所有制房企，仍有机会。一方面他们具有国企的大股东背书;另一方面兼具民营企业经营上的灵活机制。

2022年市场洗牌加剧从规模型转向利润型的房企能更好发展

以往国内房企以高周转企业为主，讲究“规模为王”。但未来行业的大趋势不是拼规模，而是拼利润。

2021年12月，央行和银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。本周又传出房企收并购贷款不计入“三道红线”的消息。

陈昊扬指出，若并购贷并不计入“三道红线”的考核指标，这就是鼓励财务健康的大房企去借钱并购。

而在资深地产从业者张也（化名）看来，监管层面鼓励优质企业去收并购的也是希望房企向利润型房企的方向去走。因为并购优质资产更多是去存量，而存量的去化过程需要资金支撑，换句话就是让房企追求企业自身的利润而不要追求高周转。与此同时，存量的去化也是对于资产利润的最大体现。他告诉《红周刊》记者，现在国内规模较大的利润型房企极少，主要还是以高周转企业为主，不过讲究“规模为王”的房企正在发生转变，未来行业的大趋势不是拼规模，而是拼利润。

多位房地产业内人士也向《红周刊》记者表示，并购贷政策一定程度上会加速行业内的洗牌速度。张也预测，在2022年市场加速洗牌的过程中，会有更多的中小开发商爆雷，而被洗掉的房企主要是高周转房企。

在陈昊扬看来，在房地产行业的最后一波洗牌中，或将通过一种硬着陆的方式来洗牌，行业内出现大量债务违约，伴随违约同时部分房企价格出现剧烈波动，可能会存在一些错杀机会。至于投资节奏，陈昊扬表示，可以先买短久期债券，再买入那些从现在开始6个月内不发生债务违约、安全着陆的房地产企业股票。