试论企业土地管理工作问题及优化路径

◎马浩

引言

对于企业来讲，土地也是它们在日常的生产经营过程当中，得以顺利运行与发展的重要保障。最近几年以来，由于大部分企业在发展与运营的过程当中，会因为自身的一些建设需求，从而导致在土地使用方面，产生一些矛盾与冲突的事件，这些矛盾给企业带来了很大的麻烦，甚至还造成了相应的损失。除了土地使用之外，关于土地浪费也是一个很严重的问题。比如：像我国的煤炭企业，在完成了对煤炭的开采之后，这一片土地基本上就是处于一个废弃的状态了，而且这种占而不用，出现闲置土地的情况还不少。为此，这就使得企业在对这些资源土地的争抢以及闲置当中，所产生的矛盾也是越来越大了。科学合理地规划好土地资源管理，科学地调整好整个土地的利用机制，能够让土地的使用率得到不断地提升，而这些也正是目前极需要解决的问题。

一、关于我国企业在土地管理工作当中所面临的现状分析

众所周之，对于土地来讲，是全球人类得到生存与生活的重要家园，并且这些对于人类的未来发展也起到了非常关键的作用。因为对于企业来讲，土地是企业宝贵的资源，是企业的优良资产，是主业赖以生存和发展的基础。我国大型国企一般都有数十年的历史，用地状况十分复杂，土地利用情况几经变迁，档案资料纷繁杂乱，遗留问题多、手续不全、标准不一、地域性强等诸多不利因素致使企业土地管理工作难度大，效率低。如果能够对土地进行有效的利用起来，那么，就会提升整个土地的利用价值。所以，企业在土地管理的过程当中，一定要针对土地管理，提出科学的优化路径以及方法。除此之外，作为企业来讲，在实施土地管理当中，也需要严格依据这种“有序在偿、供需平衡、结构优化、集约高效土地管理”的原则来实施。在目前这种新的发展阶段当中，我国相关部门也开始意识到了这一点，为此，在土地资源管理方面，也是越来越重视了。比如：我国也针对土地资源的使用范围，作出具体的规定，同时，针对一些违法、浪费土地资源的事件，也在严厉的打击当中。如：我国相关部门所发布的《建设项目用地预审管理办法》的土地资源管理制度。从这个制度就可以看出来，国家政府对于土地管理也是非常重视的。从这一点来进行考虑，企业就是非常有必要针对国家所发布的土地资源管理制度，进行积极的研究起来。依据国家规定来做好土地管理工作，并且制定出规范化的管理制度、标准化的工作流程，严格制约相关工作人员的不良行为，不断地提升土地资源的使用效率，避免出现土地闲置、浪费的现象。

二、关于我国企业在土地资产管理当中产生的问题分析

我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业士地资产低效、无效利用，甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用，企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫，实现企业利润最大化。随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定程度上相当于土地资产低效利用。另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。

（一）面临着土地资源被荒芜的现象

尽管这几年以来，我国相关部门也是非常重视企业对土地资源的有效管理，但是，由于企业在对土地资源利用这一方面，仍然面临关相应的问题，比如：比较常见的问题点就是土地资源被荒芜的现象，有的企业随意圈地，把地先占用着，放在那里，却迟迟不肯动工，最终使得这一块土地一直都被荒芜着。那么，造成这种现象的，最为主要的原因来自于以下两个方面：有一些企业并不是特别注重对土地资源的利用效率，同时也非常缺乏这种土地节约的管理意识。第二，企业在土地管理体系建设方面比较欠缺，没有规范化的对土地进行管理。

（二）一味地重视征地，从而轻视土地的有效管理

在这一个问题点当中，要属于煤炭企业比较典型了，因为对于煤炭企业来讲，在进行开采的工作当中，也是属于一个非常巨大的工程项目，为此，媒炭企业足够的资金投入才得以支撑。那为了有效的确保煤炭开采工作可以顺利地实施，就需要不断地提升企业自身的发展水平。而其中，对于煤炭企业来讲，其中征地这一块也是整个项目当中非常关键、非常重要的一部分，并且也是征地项目当中，得以顺利实施的前提工作。但是在实际当中，煤炭企业在征地方面的工作效率是不高的。导致这种现象主要来自于三个原因：一，企业缺乏规范分的权责管理体系，在征地时，导致工作效率变得低下，无法有效地追查相关工作人员的管理责任。二，是企业在人员调动方面的资源也是比较多的，从而严重影响到了整个征工工作的进程。三是，由于企业没有专门设置一个专业化管理土地信息资料的职能部门，这些都在相应的程度范围之内，严重地影响到了土地资料信息的完整性与准确性。在这种现状之下，企业在土地管理工作方面就越来越混乱了，出现了这一种只会一味地重视征地，从而轻视土地有效管理的情况，从而进一步的严重阻碍了企业自身的可持续发展。

（三）在展开建设用地协调管理的难度方面也在不断地增大当中

为了进一步地保证企业在未来的发展当中，以及扩大企业经营与生产规模的时候，各项工作都能够得以有效地推动，为此，企业也是需要依据自身的发展情况来进行分析，从而适当的新增一些其他的经营项目以及建设项目。那么，在新增这些建设项目当中，也就会涉及到需要占用相应的土地资源，才能够得以实现了。但是，我们都知道，未来都是存在着很多不确定性的，为此，在建设项目的用地方面也面临着很多的不确定性，比如有一些建设项目可能需要穿越一些农田、树林、或者是公路等等；那面对这种比较复杂的情况时，如果建设单位对于当地的调研工作没有做到位，那么，就会严重影响到整个土地管理的效率。除此之外，再加上每一个城市、地区在征在补偿方面的标准也都是不一样的。可能当地的村民们会对一些征地补偿方案不满意，所要求的补偿金额更高一些，这些情况都会造成企业自身和征地方产生相应的矛盾与冲突。再加上，还有一点，企业也面临着多主体管理建设用地协调工作方面的问题。在这种现状之下，如果企业的建设用地协调工作水平不够高，那么，就会给整个征地工作带来严重的影响与阻碍。例如：有一些地区的群众们可能会直接对企业的建设施工工作进行秩序扰乱等等。

三、关于企业土地管理工作的优化路径分析

（一）积极建设一套健全、完善的土地资源信息化管理档案

在如今我国信息技术快速进步，社会经济快速发展的环境之下，对于我国的企业来讲，也是需要快速的转变自身的发展理念，及时应对时代的发展要求，并且要积极地导入先进的科学信息技术，从而建设出一套健全、完善的土地资源信息化管理档案系统，以此来不断地提升我国土地资源管理的工作效率以及工作质量，进一步地确保企业自身的发展要求。除此之外，对于企业来讲，源源不断地的学习才能够不被时代所抛弃，为此，企业要鼓励员工们积极掌握好关于信息化技术的优化方法，同时，也要不断地加强关于信息系统的方面的功能，打造出一个成熟化的土地资源信息化管理系统出来，进一步地实现对土地资源管理的自动化、智慧化目标。还有一点，也是非常重要的，就是企业要不断地加强各个职能部门之间的沟通与交流，加强其联系性，提升各部门工作人员在工作当中的协调性，保证各项工作得以有序地运行，从而实现土地资源信息化档案的管理成效。

（二）重视对土地的规划工作，提升土地利用率

企业在实施土地管理的过程当中，一定要严格遵守各项土地管理办法，重视以人为本，实现可持续发展的管理理念。依据目前实际的工作情况，制定出科学、合理的土地管理方案，并且要依据土地管理方案的内容逐步地推进各项工作的实施，通过这些来不断地提升土地的利用效率。例如：当企业在需要用地的时候，可以尽可能的少去占用一些矿山土地，同时也要尽可能的少去破坏一些当期的道路。为此，企业就需要及时的规划好对土地的使用方案，通过科学有效的土地使用方案，充分发挥出土地资源的利用价值。如今社会经济在快速发展当中，科学技术也越来越先进化了。而企业在对土地管理的过程当中，也可以积极地引进信息化技术，确保土地管理工作可以有序地运行，并且可以有效的节约我国的宝贵的土地资源。

（三）不断地加强建设用地的协调工作，科学合理用地

为了有效的帮助企业顺利完成土地资源的管理工作，那企业的相关工作人员就需要从一个多角度、多方面地进行分析，做好各项建设用地的协调工作，真正做到科学、合理的用地。为此，这就企业需要不断地提升自身的沟通以及协调能力，进一步地确保好建设项目的用地工作可以顺利运行。因为，大部分企业在进行用地协调的工作当中，多多少少都会产生相应的问题点，为此，对于相关征地项目负责人员来讲，要积极地去探索相关的应对措施，及时发现问题，及时予以解决好，由此来有效的确保企业在土地资源管理的进度。例如：当有遇到了当地的村民会去故意扰乱，或者是阻止建设项目的工作时，那相关工作人员一定要采取科学的沟通方式，积极地应用科学的沟通技巧，帮助当地村民们弄清楚土地的使用价值，让他们认识到自身的工作价值。如果村民们仍然是不理解，仍然要继续扰乱项目进度时，那么，相关人员则可以采取这种报警的方式来进行处理，从而有效的制止村民们继续实施一些不法行为。除了这一点之外，还有需要特别注意的，就是要科学地根据土地补偿标准，给村民们进行足额的补偿费用，有效的预防会出现企业与当地村民们发生不必要的矛盾与冲突。实现整个建设项目工作效率以及工作质量都可以得到有效的提升。

（四）不断地提升自身的认识，正确树立土地管理新观念

我们都知道，土地是属于非常重要的一项资源。伴随着如今现代化经济在快速发展，使得我国近几年以来土地资源也在不断地减少当中。那么，为了可以有效的节约土地资源，不断地提升我国土地资源的利用效率，为此，我国也相继地制定出了一系列在土地管理与使用方面的法律法规，比如：国家相关部门也在2021年7月2 日针对《中华人民共和国土地管理法实施条例》展开了第三次的修订工作，其主要也是为了可以针对国家土地资源做出更加明确化的管理，并且有效的针对一些企事业单位所产生的不良行为，或者是出现这种随意浪费土地的行为做出科学、规范的约束性。鉴于这一点来进行考虑，作为现代化企业来讲，一定要不断地加强对土地资源管理的认识，正确树立好土地管理的新观念，不断地提升土地管理的工作水平能力，对于各项土地管理工作也要积极地执行到位，并且在展开土地管理工作当中，也要制定科学、完善的管理制度，让土地管理工作更加规范化，从而帮助企业在未来的可持续发展当中，得到更加健康、稳定的发展。

（五）建立健全专门的土地管理信息系统

企业士地管理业务范围比较广泛，一般包括土地档案管理、地籍信息管理、报表管理，税费管理、土地征用、搬迁补偿、建设用地管理、土地价值管理、土地使用权处置、土地权属纠纷处理等等。土地管理部门不仅和政府相关部门打交道，还要和企业内部的法律、财务、审计、安全环保、计划等诸多部门协同办理相关业务，简单照搬政府国土部门的信息系统不切实际，需要一套能够解决实际问题并且能够和办公自动化系统兼容的土地管理信息系统。在企业进行土地信息系统建设，一定要研究企业土地管理现状，土地管理业务构成、与相关部门的业务联系，区分和地方政府部门土地管理的侧重点，了解国内运用比较成熟的相关应用软件的特点，帮助企业进一步加强土地管理，建立规范有序的土地管理和土地资产运营机制。随着土地信息技术发展、应用的不断深入，土地管理和办公自动化一体化系统必将成为开展各项日常业务工作的重要工具。

（六）科学准确评估土地资产经营效率

在对企业土地资产经营过程中，通过对企业经营活动的分析，以获取土地资产经营的最大效益。主要分析以下几个方面：1.效益指标情况。土地资产经营的效益情况，主要指企业土地资产进行经营管理而产生的效用。比如，每平方土地资产面积的经营收入情况，土地资产总费用占企业总资产比例，企业土地资产与其他资产经营效益分析，单位产品或单位服务中所体现的士地成本费用情况等。2.土地政策债务情况。土地使用权在市场准确评估下，进行抵押贷款，这种土地资产效能就会产生土地资产债务。了解土地资产的贷款金额、还款期限、评估价格等，对于有效经营，具有重要作用。3.土地资产总收益。把土地资产购置成本作为企业基期支出，将土地资产经营管理成本和土地使用年度保有产生的相关费用计入土地使用成本支出，按购置土地成本价格测算的土地租金或者按公平市场的土地资金作为每一时点的收入，可以计算出土地资产的净现值，就可计算出土地资产的总收益，以此可以判断土地资产的利益效率。

结语：总而言之，对于土地来讲，它是人类在地球当中赖以生存，以及可持续发展的重要基础，同时也是属于地球当中，不可再生的资源，更加是企业在未来的发展当中，能够获得顺利生产与经营的重要资产，为此，做好土地管理工作则显得非常重要。而对于一个国家的经济发展来讲，企业也是其中非常重要的一个支柱。为此，企业也是需要充分认识到对土地资源管理的重要性，避免造成对土地的闲置与浪费，积极加强对土地的使用效率以及管理，从而可以采取科学的措施让存量进行盘活，针对那些新增的土地也要进行严格地管控好，通过科学的优化路径，不断地提升对土地的利用率。因为只有把企业的土地资产管理工作真正执行到位，才可以真正的保护好我国的国有资产以及土地资源的权益，也才可以有效地预防对国有资产流失进行有效管控的途径，进一步地达到对土地资源的科学合理配置，让企业可以实现效益的最大化。