从三元桥某地块项目设计及改造谈业态与运营对建筑设计的影响

高靖华

建筑师往往更加关注建筑设计的本身，以及在甲方现有任务书拟定好的情况下开展设计。而建筑业态的布局和业主如何运营直接影响到建筑设计层面，对于二者的研究有助于建筑设计任务书的制定以及后期建筑设计更加准确地进行。这也要求建筑师在业主对业态的任务制定上提出自己的判断与建议。

本文通过对北京市三元桥某地块的一个办公商业综合体项目设计及改造，谈业态和运营模式对建筑设计的影响。

一、三元桥某地块项目的设计及改造过程

1.项目原设计

北京市三元桥某地块项目，位于北京市朝阳区太阳宫乡，建设用地面积8128m2，总建筑面积54122m2（其中地上建筑面积36580m2，地下建筑面积17542m2）。

项目地上共有5栋建筑，建筑功能分别为一栋高层办公、四栋多层商业。地块的地下室连成整体，主要功能为商业、汽车库、自行车库、设备用房等。其中1#办公楼为一类高层建筑，2#～5#商业楼为多层民用建筑。

2.项目的改造设计

在竣工初期，业主因需要将其中两座多层商业改为会所接待，同时基于精装修设计，提出了使用功能变化导致的地下一层和2#、3#两座多层商业的改造。

这次改建范围为2#、3#楼，及其下方地下一层的局部。2#、3#楼改为办公接待，其中2#楼一层为接待室和会议室，二层为餐厅包间和休息室；3#楼一层为茶室和接待室，二层为接待室。2#楼取消1部楼梯，增加1台电梯、1台食梯；3#楼取消1部楼梯，增加1台电梯；在2#、3#楼之间增设连廊。地下一层增设厨房及附属用房，原商业卫生间位置调整。

地下厨房所需原料由LT-2-2从一层送至厨房，成品由食梯从厨房送至二层。

图1 第一次改造的2#、3#商业楼

3.未最终落实的第二次改造设计

第二次改造设计源于项目整体出售之后，新的业主对于建筑使用功能提出了新的要求：

（1）希望1#办公楼的中庭面积减小，结构封板增加办公使用面积。

（2）屋面增加游泳池。

（3）B1商业，按照原有设计为甲方自持的超市，整栋出售后希望变为含厨房的员工食堂。

以上要求在设计院经过深入研究后给出了相关的运营、建筑、结构和设备专业的建议：

第一和第二条都对结构影响非常大，经过计算，是难以满足荷载及施工修改的要求的；游泳池的增设使屋顶机房面积超过20%屋面面积，建筑高度增加，也会使水专业的系统循环难以满足；同时增加计容及建筑高度超过规划指标本身是不能通过政府批准的申请。

第三条由商业变更为餐饮，报规性质变化，以及相应消防都会有变化。我们提出了餐厨2∶1的建议值，并重新修改了防火分区及疏散路线，增设了燃气条件及隔油池。但此项涉及到重新报批，业主也最终放弃了修改。

图2 按照新业主要求重新设计的B1餐厨空间

二、探讨业态与运营模式对建筑设计的影响

1.业态对建筑空间设计的影响

空间类型较为丰富，不同的业态对于商业空间的需求也不尽相同。尤其对于功能设定不稳定的建筑设计来说，业态对于空间可变性的要求就更加高。

（1）选择合适的空间形状和尺度

对于空间形状，我们可以分为规则和不规则两类讨论。

规则的几何形给人以安静、理性的稳定感：例如方形空间运用最为广泛，使用效率更高，有利于空间的划分和后期的运营管理，严谨规整的几何形空间，会给人以平稳庄重的感觉，但它的形态比较单一，对于小型商业和常用的办公空间是比较有效的。如上述案例中将商业小楼进行近一步划分改为办公接待房间。

圆形、椭圆形空间则常常被用于大厅、中庭等节点空间，更具有向心性和内聚性，它模糊了空间的边界，方向性不强，更易给人安定、和谐的空间感受。三角形空间可以用于中庭、边厅、楼梯间等部位，它具有方向感，发散性，较强的视觉冲击力。这些可以使用在展览和商业建筑中，但是后期改造可能会受到一定限制。

不同的业态对空间尺度的需求也会不同，设计时应选择一个最合理的尺度来满足人们心理和生理两方面的需要。有时所需要的尺度相对宏大一些，如共享大厅、观演厅等；有时又需要空间的尺度小巧宜人，如办公空间、交通空间等。合理有效地把握好空间的尺度以及比例关系对内部空间造型起着十分重要的作用。

（2）注重空间的可变性与适应性

一方面由于建筑的不断更新，另一方面由于现代空间原来越多的复合功能空间，另外，建筑周边环境会发生变化。原本合理的业态也可能出现过剩或不足。对空间的可变性与适应性提了更高的要求，基本不会固定在单一使用功能上。

所以首先，可以采取相对统一的模数，灵活划分商业空间，保证必要时可以灵活拆分或是合并空间；其次，设置一定数量的中立空间。中立的空间可以使混合空间具有功能的模糊性，当某些子功能运营不善时，可以改变部分空间的使用功能。此外，大空间可以采取设置临时隔断、移动隔断等方式来增加其灵活性。

2.运营模式对建筑空间设计的影响

建筑的运营模式对建筑空间设计的影响主要表现在初期开发商的运营模式定位，通常是对通用性和变量的规定。

（1）出售

出售可以分为两类，一类是初期已经预先与买方签订合同，或者已经由于商业策划等需要提前规划好买方性质。这类建筑在设计时需要满足商业综合体设计本身的同时，在合同规定范畴内，也要根据买家的要求来进行某些特殊设计和设备条件的设计，如餐饮上下水、排油烟井道等。这样会避免二次修改时所带来的矛盾以及不必要的修改浪费。

另一类是开发商对于建筑处理有通用性原则，在后期实施出售。这类商铺则往往具有普遍性，可以根据商业综合体的基本要求以及开发商的任务书要求来进行设计。但是后期出售后改造的可能性较大，并且由于买家的需求和专业的开发商对建筑设计的标准不能统一，常常具有风险和难度。例如上述案例中，屋面增设游泳池，以及中庭封板的要求。

（2）出租

出租也与出售有相似的分类与措施：

一是在前期商业策划时已经规划好了租方的属性，则需要根据其特殊要求来进行设计。二是有通用性要求，则根据商业综合体的基本要求以及开发商的任务书要求来进行设计。

当然除了以上两种情况，出租的最大不同在于租期到期后续租者的需求。这时就要更加注重可变性与适应性的要求，需要满足的各方面条件都要在前期考虑充分，以便后期业态等内容的变化与改造。出租商铺需要适应整个商业综合体的初期定位与后期发展改造，所以对于首期租户来说，过于特殊的空间要求则需要考虑取消，建议其在后期装修中实施。

（3）自营

自营的一般是一些商业或展示空间，大多属于主力店范畴，面积较大。所以在空间设计时尤其需要考虑大空间的设计要求，同时注重空间分割的要求与可能性，便于空间的大小转换。

三、结语

业态和运营模式是建筑设计前期的一个延伸，对其研究可以在一定程度上帮助建筑师更好对任务书的理解把握，并及时提出更加专业的意见和建议，避免许多不必要的修改和浪费，也有助于帮助建筑师成为更加复合型的人才，走到市场的前沿。

当然，在满足业主各种设计要求的同时，建筑师对项目本身上的控制，对规划指标的满足、规范的把握更需要把持应有的尺度。