面向铁路不动产的智能监管运营平台设计和实现

石志军，尹逊霄，李 慧，刘北胜，王 坤

（1. 中国铁路北京局集团有限公司 土地房产管理处，北京 100038；2. 中国铁道科学研究院集团有限公司 电子计算技术研究所，北京 100081）

随着铁路用地改革的不断深化，铁路不动产管理正由传统权属管理向资产运营管理转变[1]。铁路不动产管理具有条线性、区域性等特点，权属管理面临跨度大、监管难、投入高等困境，开发利用管理存在多方管理、信息分散、采集困难等问题，难以支撑铁路不动产发展的现实性需要[2-4]。随着中国国家铁路集团有限公司颁布的《土地综合开发实施细则》《铁路用地理办法》等一系列办法，铁路不动产管理亟须运用信息化管理手段来应对新挑战，使铁路不动产以良好的状态服务于运输生产，同时实现资产保值增效的目标。

1 研究背景

近年来，国内学者在土地管理信息化方面相继开展了一系列研究工作。李腾武等人[5]提出利用地理信 息 系 统（GIS，Geographic Information System）、全 球定 位系 统（GPS，Global Positioning System）、移动互联网等技术手段将地籍资料、属性数据汇集到移动终端，提高铁路用地监察和现场查勘工作效率。徐文荣[6]提出构建全路统一的铁路用地数据库，搭建铁路用地GIS管理平台，实现铁路用地静态管理向动态管理转变。朱明安[7]提出加强铁路用地数字化测绘、权属档案资料电子化及铁路用地数字化地籍图制作等内容的建设，实现铁路用地管理地籍数字化应用。孙喜华[8]针对铁路用地现状和开发利用存在的问题，提出全面提升铁路用地管理水平的有效措施，为提升铁路用地管理水平提供保障。王家欢等人[9]提出利用卫星遥感、数据分析、动态可视化等技术开展区域铁路土地监察，实现铁路土地资产保值增值。上述研究为铁路不动产智能监管运营平台的构建提供了理论基础。

为了提高铁路不动产管理水平，维护铁路不动产使用秩序及合法权益，本文设计和实现了面向铁路不动产的智能监管运营平台（简称：智能监管平台），为铁路不动产的监管提供新方案，减少人工成本的投入，优化管理模式，降低相关部门的管理成本。

2 需求分析

本文通过调研多个铁路局集团公司土地房产管理处的不动产管理模式，结合铁路不动产的特点，对铁路不动产信息化管理需求进行了分析。

2.1 用地管理

用地管理实现铁路局集团公司土地房产管理部门自身权属管理，包括资产处置、建设用地、综合开发等。

2.2 监察管理

监察管理实现对土地和房产的现场巡查支持及监察的协同管理。

2.3 指标分析

指标分析实现对土地、房产统计指标的多维度复合分析，为日常管理问题导向和经营开发增值导向提供支持。

2.4 铁路不动产“一张图”

铁路不动产“一张图”提供用地、房产等空间数据、属性数据、动态数据，以及外部人口、经济等数据的融合和空间分析能力，实现不动产资产数据的在线聚合查询统计分析、指定地图范围内铁路不动产的统计分析、土地及房产专题分析、空间压盖分析等功能，为土地房产管理、综合开发和资产处置提供依据。

3 平台架构

智能监管平台采用集中部署、多级应用的模式，提供计算机终端、移动终端访问服务。在铁路外部

服务网部署的服务经安全平台认证后，通过部署于铁路内部服务网的后台应用服务访问业务数据，业务数据在铁路外部服务网区不落地。在铁路内部服务网区部署后台应用服务用于处理数据请求并与数据库、存储进行数据交互，部署数据库服务器用于结构化数据的存储和利用。智能监管平台的整体架构如图1所示。

图1 智能监管平台架构

3.1 云基础设施

智能监管平台通过云基础设施提供计算、存储、网络、安全和监控等基础服务。

3.2 应用支撑

应用支撑层使用了数据库、安全平台、消息引擎、报表引擎等中间件。

3.3 平台支撑

将铁路用地专题数据和其他外部数据资源汇集到GIS、数据服务、北斗卫星导航系统导航卫星系统和建筑信息模型（BIM，Building Information Modeling）等平台，为智能监管平台提供支撑。

3.4 功能接口层

功能接口层通过地图可视化、资源检索、空间分析、专题统计等接口提供空间管理、资源维护、统计分析、数据融合等服务。

3.5 应用层

应用层包括铁路资产管理、移动监察管理、铁路用地“一张图”、综合指标分析等模块，采用统一的授权管理对智能监管平台进行必要的安全控制，提供计算机终端、移动终端服务管理能力。

4 平台功能

智能监管平台的主要功能包括土地资产管理、移动监察管理、铁路不动产“一张图”和综合指标分析，其功能结构如图2所示。

图2 智能监管平台功能结构

4.1 土地资产管理

4.1.1 权属管理

智能监管平台通过数据统计报表实现铁路不动产的权属管理，根据不同标准，从不动产登记、土地动态、土地收益、土地专项等多维度进行查询。这种多维度查询方式能够极大地提高查询的时效性和精准性。数据统计报表示例—铁路用地被占用台帐如图3所示。

图3 数据统计报表示例

4.1.2 资产处置

智能监管平台能够对铁路用地的处置全过程进行记录，并通过移动终端应用软件为相关人员提供数据，使其在进行对外业务时能快速调取相关资料，了解具体的数据情况。

4.1.3 建设用地

智能监管平台支持对新建项目进行登记，准确记录土地使用的变化情况，采用GIS技术直观地显示新建项目的位置信息，并对因新建项目可能受到影响的既有国铁土地进行提示。

4.1.4 综合开发

基于国家基础地理信息中心、铁路基础地理信息系统、铁路宗地图，以及铁路沿线周边人口分布、经济情况等数据，智能监管平台利用GIS的叠加分析和缓冲区分析功能，判断一定地理区域内人口密度和经济状况，并进行可视化展示，辅助铁路不动产的经营和开发。

4.2 移动监察管理

4.2.1 日常巡查

日常巡查主要用于铁路不动产现场巡查，为外业巡查提供路径导航，指引巡查人员到达正确的项目位置。在巡查过程中，智能监管平台会自动调出当前位置及其附近的土地证或不动产证，支持查询证件的详细信息。利用北斗卫星导航系统和GIS高精度地图，智能监管平台还可以辅助巡查人员对非法侵占行为进行辨别。

4.2.2 问题库

将巡查人员在日常巡查中所发现的，并经核实需作进行记录的疑似问题转入问题库中。问题库采用“一事一档”的管理方式，同一事件在后续检查中的新情况，均在同一档案填报，实现同一事件在同一个档案记录，使每次检查及解决情况一目了然。问题库的用户界面如图4所示。

图4 问题库的用户界面

4.3 铁路不动产“一张图”

4.3.1 可视化展示

智能监管平台以国家基础地理信息中心和铁路基础地理信息系统的数据为基础底图，叠加铁路用地图、宗地图、地块图、房屋图等铁路不动产专业地图，对铁路局集团公司的地籍图进行坐标转换和拼接，以及图形绘制，形成铁路不动产“一张图”，实现铁路不动产界限数据的可视化展示。

4.3.2 宗地属性管理

智能监管平台在GIS的基础上，借助遥感影像和现场采集信息，可实现土地、房屋等铁路不动产的在线标注和属性维护。同时，智能监管平台对图形数据、属性数据、档案数据等进行关联，使已有铁路用地图通过转换和数据加工，在一张图上实现叠加，记录地块、房屋等铁路不动产的变化情况，展示铁路不动产的详细信息。

4.4 综合指标分析

综合指标分析通过对铁路局集团公司管内用地、房产的各项数据进行聚合和多维度统计，并展示统计结果。智能监管平台的综合指标分析包括用地综合指标分析和房产综合指标分析，分析结果示例如图5所示。

图5 综合指标分析示例

4.4.1 用地综合指标分析

用地综合指标分析主要对铁路用地业务台账数据进行纵向和横向的统计分析，并对数据进行深入挖掘，获取有价值的数据指标，以对铁路用地管理提供可预见性的数据指导。智能监管平台用地综合指标分析的主要功能如下。

（1）土地属性综合分析：可及时掌握铁路用地近年来的面积变化趋势、土地的使用方式分布、路局集团公司用地情况、土地资产价值等信息。

（2）土地收益综合分析：依据资产处置、临时租借、合资占用国铁业务台账分析土地收益，并对主要收入地块的月度和年度收益进行回归分析。

（3）土地动态综合分析：对可开发利用土地和潜在的可开发利用土地、停用的铁路线路等铁路不动产资源进行统计。同时，土地动态综合分析依据现场反馈的铁路不动产被侵占数据进行图形分析，自动计算当前月侵占面积，并提取发生侵占的重点地块。

（4）土地专项综合分析：包括授权经营批复、换发证等情况分析，以使相关部门掌握专项工作的进度情况。

（5）土地利用情况分析：依据现场反馈、相关台账等数据，及时掌握土地利用现状，并判断哪些是潜在的可开发利用土地。

4.4.2 房产综合指标分析

房产综合指标分析主要对铁路房产业务台账数据进行纵向和横向的统计分析，并对数据进行深入挖掘，获取有价值的数据指标，对铁路房产管理提供可预见性的数据指导。智能监管平台房产综合指标分析的主要功能如下。

（1）房屋属性综合分析：通过对房屋基本属性的分析，及时掌握铁路房屋近年来的面积变化趋势、房屋的使用方式分布、铁路局集团公司房屋的使用及资产价值等情况。

（2）房屋收益综合分析：依据出租、出借、资产处置业务台账分析房屋收益情况，并对主要收入房屋的月度和年度收益进行回归分析。

（3）房屋利用情况综合分析：依据现场反馈、相关台账等数据，及时掌握房屋利用现状，并对可进一步开发利用的房屋进行判别。

（4）房屋设备情况综合分析：对房屋设备基本属性进行分析，及时掌握房屋设备的变化趋势、使用分布、铁路局集团公司房屋设备使用情况等，为确定备品备件的采购时间及数量提供依据。

5 关键技术

5.1 铁路不动产数据自定义统计技术

铁路不动产的运维管理经常需要从不同维度对不同对象进行统计分析，且其统计结果具有较高的时效性，这就要求智能监管平台能够支持灵活的数据统计方式。为了满足此需求，智能监管平台采用铁路不动产数据自定义统计技术。该技术首先根据不同的统计维度，如铁路线路、行政区划、管理单位、土地用途等对铁路不动产数据进行预处理；其次，按照不同维度分别存储到不同的数据表；再次，根据用户选择的统计对象和条件动态构建数据库查询语句，生成统计结果；最后，进行结果展示。

5.2 铁路用地非法侵占自动判别技术

针对铁路用地巡查人员难以对土地非法侵占情况进行准确判断的问题，智能监管平台采用铁路用地非法侵占自动判别技术辅助巡查人员对非法侵占行为进行判别。当巡查人员发现疑似非法侵占的建筑物时，利用手持终端在建筑物周围进行移动踩点。智能监管平台根据踩点位置自动绘制图斑，并与GIS高精度矢量图进行叠加，自动判别是否存在非法侵占问题，并计算被非法侵占的土地面积。

5.3 不动产综合指标分析技术

对铁路不动产的开发利用方向进行综合分析和研判是铁路不动产保值增值的重要手段。智能监管平台采用不动产综合指标分析技术将不动产的综合开发利用潜力作为目标，将影响不动产利用潜力的因素作为准则，从土地区位、交通运输、服务设施、地块条件等方面建立不动产开发利用潜力综合评价体系，并根据地块属性和地块周边环境信息计算地块在各个可能的开发利用方向的潜力评价值，作为地块开发利用方向的决定依据。本文以评价不动产临近区域内道路通达情况指标为例，应用不动产综合指标分析技术，其计算式为其中，Wi为邻域内各级道路权重，Di为评价单元到各级道路的最短距离；S为邻域面积。由此可知，道路通达度越高，评价单元对外联系越便利，越具有综合开发利用的潜力。

6 结束语

本文设计和实现了铁路不动产智能监管运营平台，具有土地资产管理、移动监察管理、铁路不动产“一张图”和综合指标分析等功能，极大地提高了铁路不动产监管和运营水平，对铁路不动产的精细化和智能化管理具有重要意义。未来，本文将针对铁路用地数据和地理信息数据高效融合技术和铁路用地非法侵占自动研判技术进行深化研究，为铁路不动产智能监管运营提供有效数据支撑和决策依据，从而提升资产开发经营能力。