租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究——以南京市房屋租赁市场为例

房 晶

（南京科技职业学院 经济与管理学院，江苏 南京 210048）

伴随我国城镇化进程不断加快和各地人才引进政策的推行，致使大量人口不断向一二线城市流入，住房需求旺盛，高房价迫使很多需求者将目光转向新形态租赁长租公寓市场。我国长租公寓起步于2010年，发展于2012年，2015年受中央大力推进“租售并举”利好政策的影响，长租公寓行业在地方政府和金融机构的大力支持下得到了蓬勃发展。2016年国务院首先出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对构建“租售并举”制度做了明确指示。截至2020年上半年，我国排名前30名的房地产企业已经有一半进入长租公寓市场。长租公寓行业在迎来市场蓬勃发展的同时，机遇与挑战并存，潜在“90后”客户对生活质量和社区文化需求，给长租公寓未来的发展服务提出了更多的要求。本文基于南京市长租公寓市场，采用文献分析法与问卷调查法，利用南京市住房保障和房产局官方网站公开数据，采用网络问卷发放形式，对长租公寓消费者消费倾向、土地成交与租赁用地板块布局等问题进行信息获取。

一、南京市长租公寓市场发展现状

1.政府政策颁布情况

南京市地处经济较为发达的长三角地区，高等院校众多，大学所带来的人才引进效应明显。为了满足城市发展需求，南京市政府推出了相应的人才引进补贴政策。2018年，南京市政府发布了《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，提出南京人才购房政策，被认定的高层次人才在南京首套房购买，不再受户籍限制，并且可选择申领不少于300万元的购房补贴，免费租赁200平方米人才公寓；2019年，南京市政府最新人才安居政策颁布，对南京在企业工作的博士安居租赁补贴标准提升至每月2000元；2020年，南京市政府颁布十项新政，诚邀高校毕业生当“合伙人”，人才安居保障进一步完善。诸多租赁用地政策、人才引进政策、住房与租赁补贴政策的颁布，为南京长租公寓的发展保驾护航。

2.租赁土地成交情况

现阶段，“民租公寓”这一概念已经慢慢为民众接受，以“民租”和租住用房为主要用途的南京租赁土地市场，逐年呈现出竞拍热态。近三年，南京共成交6幅以租赁为主要用途的地块，共计55万平方米，约可提供租赁房屋1.57万间，主要分布在城市近郊区及高新产业园周边。南京政府多次以出让方式，大批量地出让租赁地块，从地域分布看，主要集中在城南、城中企业相对集中板块，住宅分布较密集，周边配套仍有待进一步完善；江北核心区、大校场、河西板块伴随相应城市规划政策与交通基础设置的逐步完善，在近两年，房屋租赁市场规模呈现上升势头。

3.长租公寓主要消费者群体特征

基于南京市地域特点，江苏区域经济发展要求和人才引进制度的完善，南京长租公寓市场客户相较其他城市有更为广泛的客户群体。虽然近期蛋壳公寓问题的出现，对互联网经济模式下住房租赁市场产生一定的负面影响，但作为“新一线”城市的南京，长租公寓市场仍较为活跃。同时，目前住房花费占总收入的比重较高，主城区房屋均价在全国居于前端，市场客户首次置业的平均年龄推后，高昂的房价带来了比例相对较高的房屋租赁群体。而南京目前长租公寓客户，以三产从业人员、初入城市创业者和二产中高管及技术人员为主。城市化发展让城市聚集了相对较多的流动人口，较高的生活品质要求让公寓租赁成为这一群体的倾向型选择。特别是现阶段，在较为年轻的白领阶层中，工作的流动性、子女教育的区域迁徙性、房租与房贷月供的等额性、“租售同权”政策的普惠性，让更多的白领人士接受了长期租房而不买房的生活方式。

4.长租公寓主要城市板块分布

纵观目前南京市场品牌型长租公寓，目前呈现出互联网企业、房产中介以及快捷酒店三足鼎立之势。2017年以后，各大国内标杆地产开发企业较为积极地进入南京市场，包括旭辉、朗诗、万科、银城等。同时，在长租公寓选址上，根据南京主城区特点和用户需求特征，在地块选址上较为集中，主要分布在城中与江宁片区，其中城中南部区和新街口商区、江宁大学城最为密集，整体租出率相对较高。

二、南京长租公寓发展存在的主要问题

1.行业整体融资能力较弱，运营模式单一

南京现阶段长租公寓主要类型包括分散式与集中式。分散式长租公寓运营商只有在与房屋所有者签约后获得房屋的经营权，轻资产运营模式，资金回报周期平均在三年左右，此种模式有利于运营商在长租公寓行业初期迅速拓展城市市场。分散式长租公寓，因“租赁”形式房屋所属权，与传统租房中介没有较为实质性的改变，并且传统租房因价格优势和租赁灵活性，对分散式公寓的替代威胁大，且社区文化的缺失让分散型长租公寓举步维艰。因家的概念随着时间的延续和时代的发展被不断丰富，赋予了更多内涵，那些安定居住空间所带来的安全感和室友之间建立的家人一般的新羁绊，集中式长租公寓提供了新的居住形态以供选择。集中式长租公寓变为现阶段互联网、金融行业、传统地产多方参与的综合运作模式，但是，因资金投入大、回报周期长，整体行业融资能力和后期运营质量有待进一步提高。

2.运营服务质量良莠不齐，租售期间问题

相较于北京、上海，南京长租公寓运营服务起步较晚，针对住房租赁的规范性法律、法规文件较少，土地政策、金融政策、维权法律法规仍有待进一步完善。南京目前的品牌公寓占比较低，导致专业租赁经营业务发展相对滞后。同时，盈利难度高和资产回报率偏低，一直是困扰各大运营商在南京长租公寓运营的主要短板，承租租户的使用体验是进行长租公寓产品的选择的首要因素，后期的产品运营维护也是考验长租公寓全周期管理的重要环节。但在实际产品运营过程中，物业服务和客户服务质量差、纠纷处理能力差、邻里噪声干扰等问题经常困扰租户，社区安全性有待进一步提升。

3.传统“置产=安家”思想根深蒂固，产品研发存在短板

受中国民众传统观念的影响，长期以来人们普遍喜欢购买商品房而不是租房子住，这种思想影响着几代人，而且长租公寓的宣传力度也不够，许多人不了解长租公寓，这迫使人们对长租公寓的接受程度较低。近几年，越来越多的90后改变了这种观念，开始以租代购。在大城市，房子不只是用来居住的，落户、婚姻、安全感、养老、育儿、教育、社会地位、“漂”一代所遇到的大多数焦虑，最终都落在房子这个结点上。同时，长租公寓项目，在其所提供的商品特质中，较多地忽略了居住与社区文化之间的关联，青年社区交际空间的缺失是长租公寓产品研发的重要短板。

三、南京长租公寓发展策略分析

1.运营商多元化融资，拓展资金获取渠道

宁长租公寓运营商企业在发展的过程中，需要不断地依据市场的变革，自我创新，遵循地域特质以及目标客户群体特质，在深入市场调研的基础上，找到企业有效盈利增长的方式。在项目开发生命周期前期，着力关注开发成本，综合考虑空间尺度、家具配置、拆除费用、家电的成本，在质量可靠的情况下优化装修成本，减少运营管理成本；在项目生产推广期，提高房间的出租率，降低闲置率，通过房间不断地投入到市场当中，使资金快速回流，防止资金链断裂；在项目实际运营期，探索新的增值业务增加收入，挖掘衍生价值，探索“1＋N”模式，将休闲娱乐、商业办公、生活服务、社交沟通等融入长租公寓，打造新型长租公寓运营综合体。

2.优化产品研发渠道，根据“青年群体”特征进行设计

南京作为“新一线”城市是长三角及华东唯一的特大城市，也是国家首批租赁试点城市和集团租赁用地房屋试点城市，经济的支撑、高校的云集和周边城市的吸引，租赁市场需求旺盛。受城镇化进程加快，诸多一线、二线城市“新市民”群体伴随求学、就业，加速了人口流入。传统租房形式和住房体验已不能满足当代以大学生为主体的“新市民”群体需求。在传统租赁模式中，产品类型以整租、群组、合租为主，较多中间商和个体房东的参与，市场出现乱象，房东与潜在租客之间存在较大的信息不对称。依托互联网经济长租公寓模式的出现，对以上问题做出了相应的改善。

3.完善南京各大租赁板块格局，以“灵活租期”形式完善市场

纵观南京长租公寓发展态势，发展不均衡现象较为严重，亟待完善后期租赁社区化建设和相关租赁配套服务。考虑高租金补贴客户，以南京市政府人才引进政策、租赁优惠政策为导向，完善布局。同时，在宣传和产品特色打造上，避免同质化竞争，营造营销亮点，增加社群黏性，建议尽量争取弱化后期运营风险，以提升长租公寓产品综合竞争力。