当前土地招拍挂操作过程中若干问题分析

邯郸市公共资源交易中心 徐静

随着我国土地市场的快速发展，高地价问题接连出现，部分观点认为土地招拍挂制度是推动房价快速上涨的非理性因素，并造成了土地市场泡沫化。针对土地招拍挂制度，全面落实实施，对市场配置土地资源有着关键作用，能够避免暗箱操作与腐败等问题的出现。尽管操作过程中表现出了相应的问题，不过，土地招拍挂仍旧属于科学土地资源配置的重要举措。因此，在土地招拍挂操作过程中，应当对表现出的问题加以深入分析研究，并积极做出合理有效的解决，以此促进土地市场规范化运作管理。

一、土地招拍挂出让制度概述

我国土地市场中，土地所有权、使用权存在相互独立性，土地所有者基于相应的规范标准，对彼此权益以及义务作出具体明确，此种经济行为，其通过法律法规对此加以严格规范，并作出有效约束的。基于相关法律法规，对土地使用权出让做出严格规定，仅限于国有土地使用权出让。

土地市场，具体划分有一级、二级市场，有关一级市场，政府部门属于出让主体，出让也代表着土地使用权使用价格。有关二级市场，则具体涉及土地使用权的转让、抵押以及出租，是受国家调控影响，以市场调节为基础的市场。针对一级土地市场，划拨以及出让属于最为突出的供给机制，本文以一级市场出让方式作出分析研究[1]。

有关土地使用权划拨，由政府部门负责以法律法规为基础作出批准，用地者按义务缴纳相关费用，可享有土地使用权。基于法律法规为主，可划拨土地使用权的建设用地具体涵盖：第一，国家机关用地以及军事用地；第二，国家重点工程项目用地；第三，城市基础设施以及公用事业用地；第四，其他用地[2]。

有关土地使用权出让，即国有土地出让，城市规划区域所涵盖的集体所有土地，通过依法征用变成国有土地，可允许进行有偿出让。针对土地使用权出让，国家基于土地利用总体规划，以及年度建设用地计划，国有土地规定期限时间范围的使用权出让给土地使用者，并收取相应的出让金。有关出让主体，具体为政府部门，有关受让方，即为土地需求者。针对出让关系上，国家基于具体的标准条件，对土地进行有偿出让，受让人享有土地使用权，经济关系上保持相互平等。

二、土地招拍挂操作过程中问题

（一）地方政府目标扭曲

土地属于规模、价值最为突出的国有资产，由于地价不断提高以及房地产行业的高速发展，以至于“卖地风”随即而来，部分地方政府更是将全部精力集中到了土地方面。盲目不合理的招商引资，以及规划不科学的城市建设，导致国有资产出现严重的浪费以及流失问题。针对土地出让金的收取，也代表着预知未来，所以，短期化目标的实施，势必对实体经济以及可持续发展造成严重的不利影响。部分地方政府官员由于对GDP增长过于重视，同时，为获得稳定税源头，以及加快产业结构调整，并提供大量就业，促进地区经济发展，因此仅仅看重短期目标获得相应的土地财政收入。由于错误思想所引起的硬性，以至于招商引资出现了恶性竞争的情况，出让金也就此出现明显流失，最终对土地资源的科学配置以及地方财政良好运行产生了不利影响。

（二）土地领域的权力寻租

地方政府在“经营”土地过程中，同样也衍生了较多的突出性问题，如土地覆盖以及权力寻租。众所周知，房地产业属于利润相对较大的行业。而社会问题中，关于土地问题也是备受关注的焦点问题，同时，全国范围内所发生的贪污受贿案件中，有关土地问题方面的案件更是层出不穷。针对土地，因为具有保值性以及稀缺性的明显特点，由于利益驱使影响，以至于土地寻租问题也是接连出现。针对土地领域所产生的腐败问题，明显呈现出增加的势头，也成为中央纪委以及社会各界所重点关注的问题。因此，土地领域的权力寻租也成为土地招拍挂过程中非常关键的问题，务必对此保持高度重视[3]。

（三）土地出让过程中双方信息不对称

针对供地信息以及供地结果，需要保证及时向公众披露，不过，此类规定的落实制定存在明显的不到位，信息公开存在明显的问题。信息对称，是市场化的关键基础前提，信息体系缺乏对称性，势必对土地交易活动的稳定正常开展造成不利影响。针对土地招拍挂出让，由政府负责制定相应的制度，同时还负责监督执法以及出让，所以，政府在此过程中具有明显的信息优势。基于宏观、微观层面，均由政府负责主导，并作出全权操控，此类信息也属于其他主体无法及时获取的内容，这也成了造成不对称信息体系的重要因素，以至于市场机制无法保证充分的公平公正[4]。

三、解决土地招拍挂操作过程中问题的对策

（一）矫正地方政府目标扭曲

当前，针对地方官员政绩考核中的招商引资额以及经济增长率等方面，所占指标权重相对较大，需合理调整，如此，方可使相关人员所固有的治理理念获得一定的改善与转变。地方政府部门，应当对公共基础建设以及经济社会环境保持重点关注，以此构建具有吸引力的投资环境，并非只是通过土地出让的方式进行招商引资。对目标制定不够长远的问题采取有效矫正，也成为创新政绩评价方式、改善治理理念的重要举措。

第一，对考核体系作出创新优化，促使地方官员自身固有的发展观以及政绩观能够得到有效改善，并重新树立正确观念。针对考核指标，应在关注GDP经济增长的基础上，对可持续发展指标保持重点关注，如环境、教育、医疗等多方面。第二，正确梳理中央与政府的关系。在土地管理期间，中央应当对地方政府加强严格监管。对土地收益采取科学合理分配，对中央权益采取进一步的强化，对地方政府的土地收益动机采取有效弱化。有关土地出让金，则需中央积极介入，对分享比例作出科学合理调整，使各地财政能力可以保持协调与均衡发展。第三，优化完善的方政府财政制度，健全地方税体系。开辟地方税源，由中央对财力不足地区适当提高财政补助，为地方政府提供基础保障，使其可以获得收入来源，避免对土地出让收益形成过度依赖。第四，重视对地方官员开展教育培训，重点突出科学发展观以及以人为本的创新思想。应当对地方官员提出严格标准，使其能够树立正确的科学发展观以及可持续发展观，为人民发展形成深刻认识，促进公共服务型政府的改革发展[5]。

（二）重视廉政建设

土地出让期间，权力寻租是引起权力膨胀以及监督失效的关键影响因素。因此，应高度重视廉政建设，对内、外部监督采取重点强化。土地出让时，应当对操作采取严格标准规范，为强化监督管理提供可靠保障，并基于“三公”基本原则，对行贿、受贿问题采取严格监督管理，从源头上形成有效遏制。一方面，以集体会审制度为基础，避免政府官员与开发商进行洽谈寻租。对此，应当积极组建专门负责“招拍挂”的小组，土地出让全过程，则需该小组负责采取严格监督管理，并通过集体决策的形式，避免出现一人拍板操纵的情况。另一方面，对违法违纪行为采取重点查处与严肃处理。纪检监察部门需发挥关键职能作用，联合群众监督以及新闻媒体监督的方式，对重大违法案件做到重点宣传，确保形成相应的社会效果，并对违法案件采取严肃处理，并保证一查到底。与此同时，对徇私舞弊以及弄虚作假等问题采取严厉查处，避免出现钱权交易问题的发生。

（三）构建信息对称体系

首先，应重视做好信息宣传以及发布管理。土地招拍挂，需采取全面广泛宣传，充分彰显出其公开性，确保信息能够受到广大受让者的密切关注和及时了解。利用传统媒体以及新媒体的充分结合，尤其是对出让地块的综合情况采取全面宣传。除此之外，设置咨询平台，负责提供咨询、解答等事宜，确保竞买人能够对信息做到充分了解，充分彰显出公平性。土地出让之前，需为竞买人提供真实详细的综合情况，并组织人员深入实地了解，以此充分彰显出公正性。同时，针对需要采取严格保密的内部信息，应当严格监管，并设置相应的举报平台，接受各方共同监督[6]。

其次，有关竞买人资格问题，需要采取合理设定，并严格仔细审查，合理设置标准条件。同时，对竞买人身份、资信证明，以及保证金等方面，由相关部门负责进行严格仔细查验，或是通过银行与有关政府部门以此对竞买人所具备的综合条件作出审查。竞买人基于规范标准，对自身义务严格有效履行之后，便具备最终的竞买资格。

最后，科学合理供地。地方政府部门需保持高度重视，尤其是城市规划以及土地供应方面，对短期、长期目标作出科学合理制定。对“生地”“毛地”等，应当尽可能降低供应量。与此同时，在土地招拍挂前期阶段，需做好前期准备工作，确保达到“三通一平”或是“五通一平”的标准。

四、结论

综上所述，土地招拍挂制度的全面深化落实，对土地市场规范化运作管理具有重要的影响和意义。所以，政府部门务必对土地招拍挂保持高度重视，对土地招拍挂操作过程中所存在的若干问题进行深入分析研究，运用科学可行的对策措施，促使土地招拍挂的关键作用得以充分发挥，以此促进土地市场规范化运作管理。