抵押物灭失后抵押权人应如何维护合法权益

案情简介：

2001年，某市木材加工厂以其在城郊的6间实木板材生产线厂房的房屋所有权作为抵押物向某市商业银行贷款70余万元。2017年，木材加工厂因经营不善被吊销营业执照后，其主管部门将其资产与某市属工业公司进行重组，但未办理房屋所有权变更登记。2018年，市属工业公司将厂房与该市某商贸公司进行房产置换，将木板材生产线拆除后交付商贸公司，但未办理房屋所有权变更手续。商贸公司将厂房拆除后进行开发，建成商品住宅房及商铺。为了办理房屋销售的相关手续，商贸公司要求工业公司注销房屋所有权的抵押登记，并协助办理土地过户手续。商业银行发现抵押物灭失后，要求工业公司承担偿还贷款的义务，并要求该市不动产登记机构停止办理注销抵押登记以及土地转移登记等相关手续。

本案焦点：

抵押物灭失后，抵押登记注销是否需要抵押权人同意，是否能够直接注销？抵押权人的合法权益该如何得到保障？

观点分歧：

商业银行认为，工业公司处理作为抵押物的厂房时应及时通知银行，并履行贷款偿还义务。工业公司与商贸公司的处置行为导致了抵押物灭失，应先赔偿贷款后，商贸公司才能销售拆建后的商品房。未偿还贷款却以抵押物灭失为由要求注销抵押登记，是企图逃避贷款偿还责任，登记机构不该支持。

商贸公司认为，商品房用地是工业公司以办公综合楼与其交换而来的，木材加工厂在银行的贷款与其无关。商业银行应向工业公司追偿，或者要求工业公司将办公综合楼拍卖偿还贷款。厂房已经被拆除，登记机构应根据规定注销相应物权。

工业公司认为，对原木材加工厂进行资产重组的时候，商业银行没有申报债权，这笔贷款是否已经偿还或者该不该由其偿还，需要经国资管理部门审查后进行确定。

该市不动产登记中心认为，经核实，原木材加工厂的6间实木板材生产线厂房已被拆除，房屋所有权、抵押权等物权因此灭失，应依规定办理相应的注销登记。但商业银行因注销抵押登记而提出的损失赔偿问题，也需要积极面对。

分 析：

抵押物灭失后涉及到担保、债权、债务等关系的调整，以及不动产的注销登记、转移登记等事项的办理，需从以下3个方面分析逐一理顺。

一、签订抵押合同并办理登记，表明抵押权设立

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同……”以及第一百八十七条“……抵押权自登记时设立”的相关规定，不动产抵押要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合订立书面抵押合同和办理抵押登记这2个要件。抵押权有效，抵押权人才能享有物权的优先受偿权。本案中，商业银行与木材加工厂签订了抵押合同且办理了登记手续，基于6间实木板材生产线厂房设立的抵押权有效。工业公司在未对木材加工厂的债权、债务进行有效清理情况下，对已抵押给银行的财产进行处置；商贸公司明知工业公司未实际占有木材加工厂已设抵押的财产仍与其进行房产置换，并在未取得合法的土地使用权的情况下就进行开发，属于有过错行为，两者均侵犯了商业银行的合法抵押权。

二、因抵押物灭失，抵押权丧失效力

抵押物是抵押人所提供的用作抵押以保证债权实现的特定财产。抵押权与抵押物有着不可分割的联系，抵押物的存在是抵押关系成立的前提。依照《中华人民共和国担保法》第五十八条“当抵押物灭失时抵押权归于消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”的相关规定，债权人抵押权的实现须通过抵押物的价值而优先受偿，抵押物不存在，抵押权也就无法实现，进而抵押权因抵押物的灭失而消灭，本案中抵押物已灭失，不动产登记机构应按登记要求办理注销登记，确保不动产登记簿记载的物权状态与实际一致。无论不动产登记机构是否办理抵押权的注销登记，商业银行的抵押权都会因厂房的灭失而丧失效力。

三、抵押物灭失后可优先行使物上代位权

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施”及当时施行的《中华人民共和国物权法》第一百七十四条“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”的相关规定，抵押权人不能对抵押人和抵押物行使抵押权时, 可优先行使物上代位权，对赔偿金或者补偿金等因抵押物毁损灭失后所得价款优先受偿。本案中，作为抵押人的木材加工厂因经营不善导致营业执照被注销，企业解散重组，实木板材生产线厂房被拆除。商业银行只能通过物上代位权，向工业公司、商贸公司追溯，要求他们对木材加工厂所欠的贷款本息连带清偿。

综 述：

现实生活中，抵押权人在面对抵押物灭失、毁损等导致抵押权无法实现的复杂情形时，往往难以理清其中的关系。抵押权是抵押财产优先受偿的物权，抵押权因抵押物的灭失而灭失是抵押物灭失的法律后果之一。抵押物灭失导致抵押权人不能对抵押人和抵押物行使抵押权时，抵押权人可优先行使物上代位权，就代位物优先受偿。如没有代位物，可行使损害赔偿请求权，要求侵权人赔偿。综上所述，抵押物灭失时，抵押权人应关注的不是抵押登记是否注销，而是追索代位物以及申请损害赔偿，才能让债权得以实现。

本案中，抵押物被拆除后，商业银行只能就物上代位权向工业公司、商贸公司追偿，不足部分可申请损害赔偿。该市不动产登记机构在对生产线厂房的房屋所有权进行注销时，商业银行向城区法院起诉了工业公司、商贸公司，法院判决工业公司以原木材加工厂的财产对该厂所欠商业银行的贷款本金及利息承担清偿责任，工业公司清偿不足部分，商贸公司承担连带赔偿责任。