军地土地置换项目资产评估工作建议

刘慈 姚杰 王雪咏 钟胜民

（1.锦州市土地储备中心，辽宁锦州 121000；2.辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司，辽宁锦州 121000； 3.辽宁中地测绘有限公司，辽宁锦州 121000）

土地置换是现阶段军队取得和处置军事用地的主要途径，军队利用闲置的土地、房产等资产置换所需的军事用地，既盘活了军队闲置资产又优化了资产结构。随着军队领导体制、编制体制改革不断深化，停止有偿服务工作完成，军队形成了一定规模的土地、房产等储备资产，为土地置换创造了有利条件。

土地置换项目涉及资产价值大、程序多，确定置换资产价格是核心工作。按照《军队国有资产管理规定》置换资产价格需通过资产评估确定，由于资产评估通用标准与军队部门相关文件平行存在，地方评估机构对军队资产评估相关政策掌握不全面等情况，使置换土地价格在资产评估过程中波动较大，影响置换双方利益。

一、军队土地置换资产评估程序简介

军地土地置换项目在具备了前期相关支撑性文件之后进入到资产评估阶段，评估原则为最大限度维护军队权益。评估工作要求严格、程序缜密可分为确定评估机构、评估数据采集、初步评估、评估报告审核四个阶段。

1.确定评估机构

核心提示：评估机构由军方确定。

在军地土地置换项目中，资产评估机构应从全军估价机构名录中选取或从军方认可的估价机构中选取。选取确定的估价机构受军方委托对双方置换土地资产进行评估，并由军方支付资产评估费用。在实际操作中军方确定评估机，军地双方共同委托评估机构进行评估，评估费用的支付视实际情况确定。委托合同中应有明确的保密条款，明确要求所形成的评估报告不得进行电子备案，报告的使用注意保密，具体保密细则由军方确定。委托合同签定后军地双方及评估机构应共同制定评估方案，确定相关人员安排评估程序，待评估方案批准后正式开展评估活动。

2.评估数据采集

核心提示：换出土地上所有房屋不论部队自建还是承租户投资建设的都按部队所有房屋认定[1]。

评估数据采集即进入评估作业现场采集评估范围内的评估对象相关数据。对于土地置换项目评估对象为双方置换土地地上地下所有资产，建筑物、构筑物、地上附着物、地下工程等。对于无权属证明的土地房产委托中介机构测绘，测绘结果作为评估原始数据。测绘应以军方提供的土地房产相关资料，营房土地实力报告，两项普查及第三次军用土地调查数据为基础进行，原则上土地面积应与军用土地三调数据相一致。对于军用土地上的房屋均视为军队所有房产，按照有权籍房屋评估，有争议的房产土地应先解决争议明确归属。

3.初步评估

核心提示：形成初步评估报告、技术报告。

数据采集结束后评估机构根据评估目的选择适当的评估方法进行评估，形成初步评估报告。初步评估报告形成后军地双方、评估机构、军方评估专家共同对初评报告进行讨论，军方评估专家将对初评报告进行专业指导以使评估报告符合军方要求。技术报告，主要内容为评估思路，评估方法选择，评估方法讨论，完整计算过程，并附置换地块所在城市的基准地价、房价等相关资料。技术报告可使军方评审专家对置换地块评估工作从宏观和微观两个角度进行全面审查。初评报告和技术报告初步审查通过后进入评估报告审查程序。

4.评估报告审核

核心提示：审查严格，充分体现军队土地置换评估原则。

按照军队相关文件规定土地置换项目资产评估报告审查由项目所在单位的上级单位相关部门负责组织审核。置换出土地面积超过100亩或者评估价值超过1亿的土地置换项目由中央军委相关部门组织专家审核。根据军队相关文件审核小组由三名以上专家组成，其中军队专家不少于一，其余专家从军队组建的专家库中选取。资产评估报告经专家组审核通过后，项目所在单位依评估报告进行下一步土地置换工作。

二、评估过程中的问题

军地土地置换资产评估工作军队方面为主导，地方政府和评估机构配合军队完成评估工作，评估过程总体顺畅但也反映出中一些问题。

1.评估机构对军队土地置换政策掌握不全面

评估机构对军队土地置换政策掌握不全面，造成资产评估值在资产评估报告审核前后波动较大。例如某土地置换项目军队置换出土地的评估方法由成本逼近法和剩余法调整为基准地价系数修正法和市场比较法，因评估方法调整评估值大幅波动。评估值大范围波动会降低资产评估报告可信度，影响交易双方心理，影响资产置换工作严肃性。

2.军地双方工作组人员对军队土地资产置换相关政策掌握不熟练

军地双方工作组人员对土地资产置换相关政策掌握不熟练，特别是对军队有关土地资产置换的相关文件缺乏精准掌握。例如某土地置换项目地方政府应军队要求多次修改规划意见中的用词，以满足规划意见作为资产评估支撑文件的要求。资产置换工作政策性强，精准掌握资产置换相关政策文件是资产置换工作合法合规进行的保证。

3.地方政府对土地置换资产评估报告审核工作缺失

军地土地资产置换项目资产评估报告军队方面有严格、科学的报告审核体系，确保资产评估报告体现军队土地置换评估原则。相对军队地方政府对评估报告的审核并不严格，有时还存在缺位现象。

三、建议

军地土地置换项目的核心工作之一是资产价格的确定，而资产评估是确定资产价格的方法，资产评估工作能否顺利进行决定着土地置换项目的进程，分析评估工作的短板提出改进建议有利于资产评估工作在军地土地置换中全面保障涉军资产交易各方利益。

1.加强土地置换相关文件学习，确保土地置换工作合法合规

参与置换工作的军队资产管理人员绝大多数属于兼职，人员队伍流动性较大，对资产管理规定制度了解不深[2]，地方工作人员对军队有关资产管理相关文件也不甚了解，加强学习资产置换相关文件特别是对军队资产管理相关文件的学习是必要的，学习《军队国有资产管理规定》《军队训练场用地置换工作细则（试行）》《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》《关于做好全面停止有偿服务活动中资产评估工作的通知》《关于进一步规范军用土地转让工作的通知》等文件以确保土地置换工作合法合规。

2.建议军地双方提前准备置换土地基础资料并形成专业文件

因军队的特殊性质及历史原因军队土地、建筑物权属登记不完整，建议土地置换前委托专业中介机构对无权属证明土地房产进行测量形成报告，以加快资产评估工作进程。

3.资产评估各行业协会应加强涉军队资产评估技术培训明确评估标准

在一般情况下资产评估机构依据《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》《资产评估职业准则》等行业标准对委托评估的土地、房产、资产进行评估出具评估报告，涉及军队资产需按军队有关资产管理的规定进行评估。大多数评估机构对军队有关资产管理、资产评估的规定并不熟悉，由于军队管理的封闭性相关文件也不易获取。此种情况下就迫切需要资产评估各行业协会对涉军产评估进行技术培训，明确评估执行标准，以避免评估值的大幅度波动。

4.选择优秀资产评估机构以加快资产评估报告审核进程

土地置换过程中资产评估报告需要通过军地双方有关部门的审核后生效。评估报告的审核是严格的，特别是军队对评估报告的审核系统、科学、全面，选择优秀评估机构有助于加快审核进程。建议参照《关于做好全面停止有偿服务活动中资产评估工作的通知》要求，按照行业权威、信誉良好、经验丰富的标准选择评估机构[3]。

5.保证资产评估独立性

公益类项目军地双方互相支持提供优惠政策，优惠政策应是一种明示优惠，不建议通过调整资产评估价格实现。资产评估是确定资产公允价格的工具，不应是实现特定交易目的的手段，资产评估机构科学、公正、客观的资产评估价格是不同性质土地置换交易公平进行的保证。

6.土地置换交易各方地位平等

土地置换交易各方地位平等是保证交易公平性的前提条件。军队资产有其特殊性，但在市场经济体制下的交易，交易双方的交易地位都应是平等的，平等的履行各自的权利和义务，不应因某些原因而有所偏颇。