地产微利时代建筑安装工程前期成本优化

陈雅青

象屿地产集团有限公司

1 引言

房地产市场根据国家政策、市场环境、人口环境不断变化，房地产市场走过红利时代十年，接下去是存量时代，建筑开发的微利时代已经到来，成本优化成为重要环节之一。房地产企业面临行业政策、行业新规、客户、供方成本、行业竞争、融资成本各方面的压力，房地产行业进入白银时代，诸多外部环境的变化，同时也压缩了地产的利润点，成本控制不好的话，低利润或无利润，甚至亏损将成为为常态化。

2 房地产行业外部环境的变化如下

（1）行业政策：限购、限贷、限价、限卖、限备案；（2）行业新规：设计新规、PC预制构件、绿色建筑、海绵城市等；（3）客户：客户越来越挑剔，对品质要求越来越高；（4）供方成本：建筑材料价格，人工价格上涨明显；（5）行业竞争：行业竞争加剧、大鱼吃小鱼、强强联合；（6）融资成本各方面的压力：政府控制金融风险，融资成本明显加大。

3 成本控制的目标

保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值。方案优化≠省钱、方案优化≠降低品质、方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施。

4 目前机电成本控制现状

（1）一线公司刚成立时，机电设计及成本人员往往不会马上到岗，甚至有的一线公司开盘后机电设计岗位都没有人，直到总包招标时才安排到岗，造成机电成本人员未参与前期方案的优化。

（2）机电成本在住宅房地产开发建设成本中所占比例不大，约15%～20%，如果是施工图方案再进行优化，成本优化效果不明显，例如安装造价2200万左右，能优化150多万。但是，安装成本却一直没有得到应有的重视。

（3）面临很多公用工程垄断的实际做法，索性随它去。其实垄断部门也可以有成本优化空间，后文举例分析。

5 机电成本优化要点

众所周知，影响造价最主要的因素是设计，影响整个房地产项目投资在80%以上。项目的设计不经济，无论后期招标管理再怎么好，价格压得再低，综合成本还是很难控制。因此要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计阶段的成本优化。如施工图设计、材料部品选择、二次深化设计，现场设计配合等，无论是哪一个设计环节，成本人员都应该提前介入参与、辅助。越具体的设计工作，成本人员的参与深度及可发挥的影响越大。成本优化是个技术活，设计图纸一旦确定，其造价也就基本确定，所以成本的优化关键在于成本与设计、施工的协同。

以下从我个人实际工作经验角度，以及学习相关案例经验后，阐述建筑安装工程前期成本控制要点。

5.1 垄断单位机电成本谈判

配套费的金额一般相对较大，属于房地产项目开发成本的一部分。很多成本人员认为既然配套费属于垄断型的收费，也有标准，就直接按照相应政策进行缴交和签订合同即可。实际上，此类政策文件有一定的灵活度，且在不断更迭中，在合理合规的前提下，具有一定的可谈判性。这类垄断型单位一般有2种：行政事业单位、垄断型企业，特别是针对收取“小配套费”的垄断型企业，因有利益的考核，往往更具备一定的商务谈判条件。

通过设计方案优化控制成本这条根本性的途径，也适用于配套工程，这是治本之策。因此，如何在合理合规、不违背政策的情况下进行成本商务谈判，这个能力对成本人来说尤为重要。机电成本人员需通过调查了解和案例对标、横向对比，即同一片区同类项目与收费对比，摸清市场行情、运作模式、收费标准、常规做法、价格水平等情况，在商务谈判过程中，机电成本人员善于借力，协同开发部、项目部等部门进行综合谈判、协调好外部关系。案例如下：1)供水工程：部分项目片区内有两家供水公司应进行价格比对和谈判、供水工程开口费可谈；2)燃气工程：某一体量较大的项目燃气公司的报警器单价可谈；3)电视工程：漳州市项目15元∕m2，大项目可谈至10元∕m2。

5.2 强电工程成本优化要点

重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所的容量、数量、供电范围和高压线路。一般住宅负荷计算取40W∕m2～50W∕m2，因为涉及行业垄断，需要设计人员与审图所进行多方位沟通，否则等方案已经定案，于事无补。因此成本人员要提前关注优化，避免工作不到位。

（1）变压器（不同单台容量）组合方案的比选：变压器的综合单价较高，体积较大，变压器的优化，除了可节省费用外，还可节省空间。经分析，变压器规格在1250kVA以内单台容量越大，单位容量费用越低，规格在1250kVA以上变压器价格昂贵，建议不选。（2）电缆选用：室内：普通或阻燃电线电缆；室外：YJV22或YJV电缆。（3）地下停车场照明系统由配管改为线槽：根据图纸要求，停车场照明系统采用配管方式，由于地下二层顶部管线复杂，灯具吊杆施工难度大，且不美观整体效果差，通过与设计单位沟通优化后，采用照明线槽安装灯具，施工难度大大减少，并增加项目效益。

5.3 BIM的应用管理

一些不必要的管线碰撞问题，应该提前在设计阶段，利用BIM等技术就解决掉，不要在施工过程中发现了再拆除修改，不但成本浪费，还影响进度。

5.4 给排水工程成本优化要点

给排水系统是最重要的组成部分，与日常生活息息相关，对用户的生活和体验有着非常重大的影响。

（1）加压泵房及消防泵房应该尽量布置在须加压楼房的中心，使管线布置长度最短且利于水力平衡。

（2）设计时，在满足压力、流量等技术条件时，管径达到要求即可，比如每户住宅进水入户管管径控制在DN20以内。立管选择PPR管和钢塑管居多，横管选用PPR管居多。

（3）出户排水管管材优化：某项目施工图设计底层外排排水管为柔性机制铸铁管，在甲指乙供材料招标过程中，招标清单为A型柔性机制铸铁管，投标单位报价为22万元，但W型柔性机制铸铁管由于接口形式的优势比A型价格便宜，后让投标单位报W型价格，报价为16.8万元。其实本次优化仍未到位，后与设计沟通，同意改为UPVC管材，优化后报价为5万元，两次优化共节约成本17万元。

（4）室外管网优化：检查井分布间距尽量按规范允许的最大值设计，并且要与景观设计图纸吻合，不能影响景观效果。别墅类项目尤其要注意，避免室外检查井“糖葫芦”状。除机动车道外的非机动车道或绿化等部位严控采用重型。

接下来结合漳州某别墅项目室外排水管网工程，浅谈管网工程优化（设计优化前造价381万元，优化后造价298万元，优化造价83万元）。

小区排水管网的成本一般比较小，只是在别墅项目中成本会相对偏高。而工作中，我们又常把这部分内容放到总包合同，或者景观合同中合并招标，因为管网工程常常易忽视。通过该案例的分析，介绍在招标过程中减持“一个不要、两个确保”（即：管材选用不要超标；确保尽量短距离、尽快排水；确保不伤害外立面效果）来满足项目整体利益的优化原则。

①优化管网设计，减少工程量。优化外立面落水管位置与数量，减少雨水井。通过发挥明沟汇水的作用，减少雨水井。由“落水管—雨水口—雨水井”改为“落水管—明沟—雨水口—雨水井”，这样使相邻的几个落水管可以先汇集到明沟中，通过明沟与雨水口的协调，减少过密的雨水井，而不是一个落水管对应一个雨水口、一个雨水井，基本可以做到减少一个井、减少4M连接管。近距离合并、减少污水井。设计位于道路上的排水管，尽量改为就近于绿植草坪内，即减少了道路上井盖数量、提升景观品质，也减少排水管数量、降低井盖等级。

②选择性价比更高的材料或型号。管材优化（地下室底板范围内HDPE双壁波纹管优化为UPVC塑料管），优化造价23万元。管道周围回填砂高度由管顶500mm优化至管顶200mm，优化造价32万元。井盖优化：处在景观道路上的井盖，由“装饰性井盖”改为“普通抗压井盖”，通过以往已经在样板区施工实例，不影响景观效果，且避免了日后装饰性井盖的钢结构部分生锈带来的物业维修问题，可延长使用年限。

6 浅析案例

随着住宅地产批量精装房项目的增多，本文以漳州市某精装项目为例（主体安装造价2200万元，优化150万元），结合已完工结算项目，浅谈住宅精装安装工程前期成本管控。

6.1 避免无效成本的产生

在招采阶段之前，提前与设计部沟通图纸的合理性，总结以往项目的经验，避免图纸落地后与现场其他分包工程的情况不相符造成诸多拆改，造成无效成本的浪费。（1）在以往的工程中存在如总包施工的公共区域精装修大部分预埋的管与后期精装图纸设计的点位不一致，造成精装单位二次批量敷设电气明管，原有预埋管造成无效成本的增加。吸取经验教训，在漳州市区某精装项目，主体公区预埋前推动设计部、精装设计单位前置工作，出具一份预埋版精装图纸，确保与后期精装水电点位一致，避免后期精装单位进场时需进行混凝土割槽布管等工作，造成前期预埋管无效成本的产生。此项举措节约造价18万元（批量公区精装）+60万元（批量户内精装）。（2）因地产营销政策变化，由原来不赠送面积改为补板赠送面积，燃气工程设计时，未考虑到该因素，造成补板后，原有燃气竖管由位于户外变成位于户内，必须改管，改造燃气竖管及水平管（75万），才允许通气。吸取经验教训，漳州某精装项目燃气工程设计时，确保燃气管道的走向不在有补板可能的位置经过，避免造成无效成本的增加。③批量精装户型户内混凝土内竖向给水管由传统的方式（精装公司后期割混凝土槽）改为预埋管供给水管路通行的方式，节约造价42万元。

6.2 成本优化

（1）钢套管使用量较大，验收标准相对较高（整个工程的套管指标在120万以上，单方造价指标10元∕m2），局部进行优化后，穿楼板钢套管造价优化50万元。（2）对于不敏感部位的开关、插座降低品牌档次（品牌由西蒙优化为公牛）。（3）桥架更改品牌：不同品牌桥架价格差异20%以上，而观感差异不大。造价优化15万元。④坐便器及洗脸盆孔洞预留由预留套管更改为预埋止水环，单处节约造价80%，总造价节约-10万元。

7 结论

我们所处的时代变化日新月异，相关政策环境、人口环境、小业主的需求都不断在变化，要想在行业中取得全新的胜利与发展，必须构建企业自身的核心竞争力，永葆立足于市场。在房地产企业中，成本管理更是企业的核心，成本水平在行业内是否有优势，决定房地产企业的竞争优势，利润是企业未来的生命线。作为专业的成本人员，我们需通过寻找足够多的案例，积累足够多的样本数据，并进行专业分析、处理，其数据才能被参考和利用。通过案例收集、数据分析、原因查找、归纳总结的过程中，我们所接触的同行、所看到的各种看法、所积累的经验数据等这一切的所有经历，才是一个成本管理者最大的收获。