地铁车辆段上盖物业开发的综合研究

朱芳芳

摘要：地铁车辆段上盖物的开发建设，能够有效促进该区域的经济发展。由于上盖物的发展具有特殊性，通过国内的开发情况，总结当前发展中存在的问题，并针对问题提出相应的改进策略，从而达到合理开发车辆段上盖，满足使用需求的效果。

关键词：地铁;上盖;开发;物业

前言

当前我国经济发展过程中必然面临城市化问题，城市轨道交通的建设可以有效打通各个商业圈及住宅的价值，促进人口流动，改善资源循环，地铁作为城市的大动脉，将大大缩短城市之间的时间和空间，导致城市经济格局发生重大变化，涉及到沿线各居民区及商业圈，尤其是车辆段上蓋物业的开发价值得到很大提升，当前城市土地利用不足，合理利用停车场上方空间是一个科学的命题。住宅区和工业建筑的结合可以节约土地，进一步发展经济。

一、地铁车辆段上盖物业开发的重要意义

城市轨道在我国各个城市经济中起到非常关键的作用，而地铁上盖物开发是充分利用土地资源，提升其土地利用率及商业价值。主要经济体以下：首先，地铁建设在一定程度上有效缓解了城市交通拥堵现象，促进城市用地升值，人口聚焦，各种商业、住宅等功能迅速形成。地铁上盖物的集中开发，可能整合地铁沿线的各类建筑、商业功能，进一步提升区域经济。通过查阅相关文献可知，地铁上盖物开发建设能够有效促进应区域的经济总量，由于地铁建设周期较长，投资大等原因，上盖物的开发利用及有效盈利仍然亟待考虑的问题。

二、地铁车辆段上盖开发物业的特殊性

地铁上盖物业的开发需要解决房子建设成本问题，以及开发过程有可能出现的问题。比如停车场室外的标高应比城市用地标要高，需要充分考虑地铁上盖物业的出入口、行人与车辆的入口、道路、桥梁等方面的设计。合适的起始长度和路线选择是入口设计成功的关键。管道处理与普通着陆性能的开发之间存在着巨大的差异，并且更加复杂。室外水、热、电等设备管道的处理，不应采用普通埋地处理，但应安装在专用设备层内。通常，设备层设计在厂房屋顶上方和物业层下方。通常，上盖物住宅区开发的同时，需要配备一定数量的停车位，而地面停车位是很难满足住户停车需求。在开发设计时需要提升楼层高度，通风口及采光口应结合实际情况进行合理设置，目前为止，很多地铁上盖物业利用玻璃景观设置灯光入口。改善盖下的工作环境。因此，上盖物住宅区的开发需要充分考虑道路、景观布局。

三、目前地铁车辆段上盖物业开发存在的问题

（一）现阶段土地政策对综合项目推进推动力不强

根据当前我国土地开发要求，对城市轨道交通覆盖物业用地性质的研究和判断方面仍需完善。城市轨道交通用地属于城市重要基础设施，上覆物业用地具有一定的商业性质。根据相关要求，城市轨道交通上覆物业土地开发项目需要统一申请，地上财产和地下设施建设的项目申请在后续征地工作和项目规划逐一部署之前进行审批。一般而言，相关土地征用仍采用传统的招拍挂制度。但由于其工作周期无法准确安排，项目各阶段的准备和规划无法停止，将导致项目开发进度与公共交通运营的衔接可能出现问题，难以实现有效统一。因此，目前的土地流转政策不利于综合开发项目的快速推进。

（二）投资体制不完善

目前，国内大型和中城市轨道交通建设的投资模式相对单一，其投资体系基本上倾向于保证交通功能的具体实现。因此，这些投资大多由作为施工方的轨道交通公司组织、运营和管理。轨道交通公司的发展具有商业、娱乐、旅游等多种功能。因此，在进行项目征地及相关工作时，采用传统的招拍挂模式，结合项目的具体目标，明确其开发主体是倾向于交通功能还是商业功能。因此，在项目的实际规划中，不可能实现交通公益性与商业化的分离，必须有交错的结构和建筑。因此，在实际投资过程中，轨道

交通公司在项目建设中的整体协调难以发挥作用。

（三）资本引入遇阻，难题较多

轨道交通物业开发总项目量大，资金消耗大，政府或企业承担条件严格，实施不易。因此，有必要开发多种渠道为项目引进资金。然而，该项目很难从社会上筹集资金。首先，社会资本的干预意愿不强。原因是目前轨道交通物业商业模式的发展空间和潜力不明显，盈利空间小，长期投资计划难以取得成效。其次，社会资本的注资可能会导致关于商业对交通、娱乐等项目功能的重要性和相关性的争议，导致多功能项目主题不明确，商业化或公益性质不明确，定义模糊，定位困难。随着社会资本的投入，将逐步导致上覆房地产开发的商业化。

（四）交通站点建设难

轨道交通站点和交通站点出入口土地的综合利用，特别是空间设施的建设，需要满足城市电力、燃气、消防、安全等诸多要求。根据要求，此类设施的建设必须设置单独的出入口。但在实际项目推广过程中，难以设置出入口，占用市政道路或绿化带。

（五）建设设施指标获批不容易

目前，国内大型和中城市车辆段的现场建设目标难以批准的原因与配置规划的建设指标难以落实有关。在立项批复中，建设项目相关设施指标达不到要求或本年度项目建设设施指标剩余数量不足的，不予立项。最直接的结果是无法审查，这将严重影响项目施工进度。

四、地铁车辆段上盖物业开发的完善措施

（一）开发统一指导意见

相关部门需结合全国轨道交通建设总体战略发展规划和实践经验，对轨道交通物业用地综合开发项目建设需求形成统一的书面指导意见。在保证项目开发各项标准的一致性和连续性的同时，体现了交通功能为主，商业功能为辅。责任明确，分工明确，避免了居住空间交通功能的挤压。

（二）相关土地政策落实并根据实际情况整合优化

完善轨道交通用地性质定性和不动产土地预招标、拍卖、挂牌制度。避免施工延误或项目建设与运营难以同步的问题。车辆段综合利用项目土地政策优化。建议在初步规划和研究期间，预留轨道交通上方物业段综合利用用地。在获得地下设施建设批准函后，可同时进行勘测、设计和招标。车站综合利用项目土地政策优化。建议覆盖轨道交通上的物业堆场和车站用地。单独申请征地手续，尽快完成征地工作。

（三）拓展融资渠道

拓展轨道交通上覆物业土地综合利用开发项目融资渠道，创新融资机制，构建多元化融资模式。引入社会资本。建议结合当地土地开发政策和相关规定，多渠道开展引资建设项目，注重环保和公益交通功能，以商业化模式为辅助。车辆段综合利用项目融资模式。建议实施ABO（Authorize授权）、Build（Build）和Operate（Operate）的创新模式，为后续的土地综合利用创造条件。借鉴香港的成熟模式，结合大陆市场结构和多渠道筹资方式，可以开发出轨道+土地类的融资模式适合内地，实现项目多元化经营发展，提高项目收益，提高融资能力。

（四）搭建平台

建议从中央到地方各级建立轨道交通覆盖物业土地开发总体规划、协调和促进小组。要形成长期的综合开发利用机制。结合城市轨道交通建设发展战略规划，提高土地二次利用率，实现项目运营公益性和商业性并举。

五、结束语

城市化进程伴随着土地短缺和高昂的土地成本，大面积的地铁建设用地对城市发展具有重要影响。在地铁上开发房地产，特别是住宅区，具有重要意义。本文分析了地铁车辆段物业的发展，分析了我国大、中、小城市地铁车辆段地铁车辆段物业发展中存在的问题，并提出了一些改进对策。

参考文献：

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[2]喻祥，宋聚生.地铁车辆段上盖综合体设计探索———以深圳市前海湾车辆段上盖综合体为例[J].新建筑，2013（3）：81-82.

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