对房地产市场金融调控的理性思考

黄 雯

控制房价泡沫和房地产金融风险是当前房地产市场金融调控工作的重点。在房住不炒的总基调下，因城施策开展差异化房地产市场金融调控，将是确保房地产市场平稳健康发展的重要手段。以天津市为例，自2016年起，经过几轮政策微调，已形成以首付比和房贷利率为调控重心的差别化住房信贷政策，投资投机需求得到抑制，市场价格回归理性。但同时，房地产市场金融调控政策集中于需求端的短期效应凸显，调控时点也大多是配合地方政府房地产调控工作。目前应对“调整住房和用地供应结构”的供给侧调控不足，使市场易呈现出“政策收紧—房价调整—政策放松—房价大涨—政策重新收紧”的循环状态。

一、房地产金融调控中的矛盾和问题

（一）存在的问题

1.调控措施制定无原则可依。目前，各地在制定房地产金融调控措施时，大多是在当时房地产市场过热状况下，配合地方政府采取行动，尚无可依据的基本原则和系统的调控体系。这种临时性调控措施，不仅不利于房地产行业长期健康可持续发展，也难以正确引导市场预期而影响调控效果。

2.调控措施短期化，对供给侧调控不足。回首近十年来房地产市场调控，从严控房地产市场到房地产去库存再到遏制房价快速上涨，调控政策频频出招。由于没有形成系统化体系，调控行为呈短期化特征，易使购房者和房地产商坐等观望；且金融调控方式多集中于市场需求端，对土地和住房供给市场调控力度明显不足，调控政策难以从根本上改善和解决房地产市场发展存在的供求失衡和“一松就涨、一涨就紧”问题。

3.调控方式局限于限制首付比例和贷款利率。当前多地实施的房地产金融调控措施多为差别化住房金融调控，即仅对首套房和二套房的首付比例以及贷款利率做出不同的规定，虽操作性强，但调控手段略显单一，且系统性不强。

（二）面临的矛盾

1.调控目标上，存在避免房地产泡沫与促进经济增长之间的矛盾。房地产调控目标主要是保持房地产投资的合理增长(经济增长导向)和控制房地产价格过快上涨(避免经济泡沫生成)两个方面，在实施过程中这两者存在不容忽视的矛盾。抑制房价过快增长时，会减少信贷投放，房地产投资回落，从而影响其促进经济增长的目标；经济增长导向目标为主导时，一般会降低利率、增加信贷投放，易造成房价快速攀升。因此，房地产金融调控目标如何确定，面临两难选择。

2.调控方式上，存在发挥市场调节作用与政府行政主导之间的矛盾。房地产市场是在土地资源约束下的有限竞争市场，在调控方式上，存在发挥市场调节作用和政府行政主导两种方式。对比市场调节，行政主导方式的目标更直接，如对首付比和贷款利率的规定等更具操作性，因此，目前金融调控方式大都以行政手段为主。然而，以强制性的行政规定抑制购房需求，不符合市场规律，也无法从根本上解决供需矛盾。能否继续实施行政主导的调控模式，值得进一步考虑。

3.调控内容上，存在房地产市场需求不减与房地产市场有效供给不足之间的矛盾。现阶段的房地产金融调控措施主要针对需求端，短期内缓解了房地产市场的过热态势，抑制了部分住房需求。但从长期看，土地出让持续收紧、外来人口不断流入、居民收入水平进一步提高等影响房地产市场供求的因素仍然存在。特别是“二孩”政策放开后，三代同屋现象更为普遍，人口结构变化导致改善型住房需求占比上升。在制定房地产金融调控措施时，仍面临价格给定情况下调减需求以平衡供给，或调增供给以满足需求的两难选择。

4.调控效用上，存在货币政策总量调控的金融加速器作用和结构调控乏力之间的矛盾。房地产业具有高负债率、对贷款高度依赖的特征，因此金融调控措施的金融加速器效应对房地产业来说尤为显著。但另一方面，房地产金融调控偏重于总量调控，对治理结构失衡问题作用偏弱，也容易影响调控效果。

二、金融调控应把握的原则

（一）回归民生为本原则

发展房地产，核心目标应是更好地满足人的居住需要，回归民生根本，保障“居者有其屋”。而拉动经济发展的政策导向应退居第二位。经济增长对房地产的依赖度应控制在一定水平内，不应把其作为国民经济的支柱产业。金融应尽力引导房地产逐步回归普通产业甚至是准公益福利类产业，而削弱那些过度依赖房地产行业发展的地方支持行为。

（二）防止房价过快上涨原则

从居民角度分析，房价上涨过快，为买房必会收紧流动性，从而对消费产生抑制作用。而从国家角度分析，房价上涨过快，会推动土地价格上涨。房地产行业利润高，加之经济周期处于下行阶段，直接导致资源向房地产行业过度倾斜，易形成资产泡沫，也会抑制制造业等实体经济的投资和发展。因此，在制定房地产金融调控措施时，要充分考虑引发房价上涨的因素，防止房价过快上涨，促使房地产行业稳定健康发展，符合经济发展转型升级导向。

（三）防止房价大幅下跌原则

房价大幅下跌，不仅不利于房地产行业发展，也会对钢铁、建筑等上下游产业造成影响。此外，房价大幅下跌，可能会出现存量住房贷款因房屋抵押价值不足而需要贷款人补足抵押物，导致贷款人违约的情形，从而引发银行坏账损失及信贷风险。因此，在制定房地产金融调控措施时，也要防止房价大幅下跌，避免由此引发的系统性风险。

（四）支持居民合理购买自住房原则

房地产金融调控措施的制定，应盯住“满足居民合理自住需要”这一根本性原则，重点支持居住尤其是首套房、改善型住房需求，严格限制投资投机性需求，严格银行放贷审核标准，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。同时，协调股市、债市、大宗商品市场等与住房市场之间的关系，避免刺激房地产投资投机行为发生。

（五）因地制宜因城施策原则

基于一二线城市房地产市场供应不足，三四线城市库存量高的分化格局，房地产金融调控措施应更多地体现因城施策原则，从盯住房地产市场整体转为盯住区域结构，以空间维度搭建房地产市场金融调控规则。一方面，根据人口结构及变化规律，基于房地产市场的普遍性特征，建立全国统一的金融调控基本规则；另一方面，基于地方视角，深入研究本地区人口流动和市场供需特征，遵循因地制宜、因城施策原则，对热点城市适度增加土地供应，满足公众合理购房需求。

三、政策建议

（一）房地产金融调控需平衡的几个关系

一要平衡好实体经济发展和房地产行业发展的关系，转变依靠房地产业拉动GDP的经济增长模式，将经济对房地产的依赖度控制在一定范围内。二要平衡好房地产市场供需关系，有效调节供给结构，从刚性调控供求总量向弹性调控供求总量同时兼顾供需结构对应转化，加快住房有效供给，满足刚性需求。三要平衡去库存与控房价的关系，着力解决供需错位带来高库存与高房价并存的现象，调控目标从“盯房价”转为“盯供需”，制定连续、稳定、更具系统性的金融支持规则。四要平衡市场调节与行政干预的关系，通过运用选择性金融工具引导金融机构理性对待房地产市场，严控信贷风险，避免信贷资金被地方政府财政“绑架”。五要平衡房地产金融调控政策与财政、产业政策的关系，综合处理好完善土地供应机制、健全住房交易和租赁市场、发展住房金融体系等多项工作。

（二）采取的措施及建议

1.保持稳健中性货币政策，为抑制房价过快上涨和结构性改革创造适宜的货币政策环境。一是抑制炒地，严禁银行理财资金违规进入房地产领域而提高买地成本中自筹资金占比。二是抑制反弹，实行总量控制，压降增量，收紧信贷，考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加一二线城市房地产广义信贷的偏离度指标，从信贷增速方面强化宏观审慎监管，降低住房贷款杠杆率。三是抑制风险，统一金融机构对借款人还款能力、首付款来源审核标准，提高信息真实性审核要求。

2.构建区域房地产金融宏观审慎管理长效机制。一是调整住房供给结构，强化住房消费需求导向。一方面开展试点，引导金融机构在贷款投向和投量上加大对经济适用房、保障性安居工程等资金支持；另一方面，引导房地产需求向消费倾斜，以此作为调控的长期目标，充分运用经济杠杆，减少行政干预。二是优化房地产金融服务，促进房地产行业健康发展。引导金融机构加大住房金融产品开发力度，加快房地产金融创新，充分发挥金融对房地产行业发展的推动作用。三是探索住房金融宏观审慎管理机制，促进部门间协同监管。加强对住房市场调查，强化从房地产中介机构等市场主体获取信息监测统计；将金融调控政策与财政、产业、税收等政策有机结合，加强与政府相关部门间沟通协调，凸显宏观调控引导和监督功能。