爆雷的恒大到底怎么了

小猩

恒大的崩盘危机，横跨楼市、财经、股市多个领域，各种声音、各种传言满天飞。

像“违规挪用资金、项目停工数月、工人讨薪、业主维权、被上市公司追债、被人民银行约谈”等情况也被众多知情人爆出，负面信息铺天盖地袭来，有说恒大欠债高达1.2万亿的，有说恒大马上要破产的，不少人都在发问“恒大到底怎么了？”

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在了解事情来龙去脉前，我们先了解一下恒大是个什么样的企业。

恒大集团于1996年在广州成立，2000年成为广州房地产最具竞争力企业第一名，并于2006年开启了全国化布局，跻身中国房企20强。2009年，公司在香港成功上市，成为当时在港市值最高的内房企。

时至今日，恒大集团已经成为了世界500强的企业，除了大家熟知的恒大地产，它还拥有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等，共有八大产业。

但这些业务对于房地产起家的恒大来说，有的并不熟悉也不擅长，虽然在地产行业是大亨、佼佼者，但这并不代表在其他行业也能风生水起。

自2020年7月以来，中国恒大股价就持续暴跌，市值缩水超9成，而且像足球、汽车、纯净水、粮油、健康这些产业更是连年亏损。

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恒大处境到底有多困难？现在面临的问题又有哪些呢？

恒大财富出现兑付危机，引发群体維权，未兑产品金额可能高达400亿元，涉及面可能超过7万人。信用危机，引发未来经营性现金流恶化。

今年6-8月公司销售分别为716亿、438以、381亿元，同比增速为-6%、-13%、-26%，呈现下滑态势。

由于恒大财富已引爆公司信用危机，购房者对公司期房竣工信心已消失，销售预计将进一步下滑，且下滑幅度预计较大。由于恒大集团经营性现金流主要靠地产销售，因此未来经营性现金流预计将快速恶化。

那究竟恒大是怎么一步一步走到现在这种困境中的？

1、高杠杆扩张后的债务恶化

首先，恒大在这十多年间疯狂拿地盖楼，尤其是利用杠杆（负债）拿地，热炒房价，虽然近些年越来越严厉的房地产政策陆续发布，“房住不炒”成为主流，国家也重拳打击炒房行为，而恒大却依然在肆意热炒房价，四处拿地盖楼。

在万科曾喊出“活下去”口号时，恒大还在全国各地疯狂拓展它的房地产版图。

2、盲目无序扩张多元化业务

其次，我们刚提到的恒大拓展汽车、金融等众多不熟悉项目，导致其负债越来越高。仅仅是汽车项目，截至2020年投入已经达到了474亿。

据统计，近两年累计亏损超过了百亿，没有造出一辆车的恒大汽车，却已经烧了五六百亿，这种盲目、无序的扩张多元化对恒大自身来说，也是一种损耗。

3、高比例分红削弱现金流

根据数据统计，恒大2013年至今房的股利支付率为48%，高于同行。

其中受益最大的就是许家印家族。直至2021年7月15日，恒大突发公告商讨派发特别股息，市场质疑此举“掏空上市公司”，随后7月27日公司公告决定取消特别分红方案。

4、政策接连冲击

最后，今年政策调控也就是导致恒大陷入目前这个困局的最大原因。

今年，称得上是房地产行业的改革年，像指导价出台、银行贷款困难、“三道红线”等等多方面因素全方位对房企进行围剿。

像恒大这种负债率本来就比较高的房企，受到的冲击更大，负面消息接连传出，加上楼市渐凉，销售量下滑，银行回款也比较困难，虽然说恒大的土地储备货值较高，但恒大并没有足够的资金去支撑其开发，甚至目前存在变现困难和折现风险。

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那恒大真的要破产了吗？

虽然恒大目前已经“四面楚歌”，但是它想破产也并没有那么容易。这个世界上很多事情并不是非黑即白，所以，对于恒大来说，也不是只有破产和不破产两个结论。

恒大的财务危机问题中，社会、经济问题是非常复杂的。一般情况下，大型企业倒闭带来的负面影响是远远大于正面影响的。

而且，由于恒大的“大势已去”，目前对地产市场也造成了很大的影响。

比如说恒大事件让地产行业内的部分民企信用连带受损，融资受限，也使得其谨慎拿地，更加重视销售回款，让那些融资正常的央国企拿地竞争减少，短期销售烈化。

再从另一方面来看，恒大事件也在一定程度上影响到房企们拿地积极性。近期各地的第二次集中供地的土拍呈现“滑铁卢”现象，流拍率大幅提升，可能将加剧地方财政压力。

再者，恒大如果破产，造成的后果不堪设想。

1、已经购买了房子还没有收房的购房者。如果恒大倒闭，在建的楼盘恐怕都会烂尾。在全国各地，恒大现在还有多少工地？将会有数百万的购房者钱房两空。

2、银行和金融机构。恒大的有息负债是5000多亿，如果恒大破产，银行的这些钱很有可能会打水漂。那么，这几千亿的损失，将会由银行和这些金融机构承担。

3、卖地者。前几天，一个城市区政府还在公开向恒大催收以前拖欠的土地出让金，恒大现在全国数百个城市，究竟拖欠了多少土地出让金，恐怕只有他们的财务部门知道。

4、恒大的员工。现在恒大有20万员工，如果恒大破产，这些员工肯定都要失业，全国范围内与恒大有关的企业数量很多，每一个人的背后都是一个家庭。

5、恒大的供应商和建筑公司。恒大现在有多少商票逾期，还有多少开出的尚没有逾期的商票，恐怕也不是一个小数字。如果恒大倒闭，这些手握恒大商票的供应商和建筑公司，肯定是损失惨重，大的供应商还好一些，中小供应商可能因为拿不回货款而濒临破产，那么这些供应商的员工同样会面临失业。

6、恒大的股民。恒大现在的股票是4只（中国恒大、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络），市值加起来好几千亿，如果恒大破产，几十万甚至几百万的股民同样损失巨大。

所以，恒大破产不是看热闹那么简单，是会直接给市场和全国几十万普通人带来巨大损失的，因为牵扯的后果太严重，不管是他救还是自救，恒大都必须要撑下去，不然后果不堪设想。

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那恒大的房子能不能买？买了恒大的房，我要不要退？它烂尾了，我该怎么办？

前面我们提到过，恒大这样的大企业想要破产也没那么容易，至于能不能买，需要参考这三个层面：

1、如果恒大的项目已经建好了（现房），就可以买。

2、如果这个项目还没动工，那千万不要碰。

3、如果已经入手了一个在建的恒大项目，我的建议是千万别去闹着退房。不闹，还有机会把房子建完;如果闹大了，还真有可能烂尾。

那这品牌房企都在接二连三的爆雷，作为置业者，买房该怎么买呢？

大家买房时可以参考“三道红线”，这其中分为了“红-橙-黄-绿”4档管理。

属于红色档的房企大概就是没有人会给他借钱了，就比如恒大、首开、绿地3档全踩，这类房企的爆雷危险性较高。踩了两条线的属于橙色档，祥生、华发、首创等。只有一条线的是黄色，绿色档当然就是最健康的企业了。

可以说，“三道红线”政策的发布，在规范整个地产行业的同时，也指出了房企存在着的问题。

有统计数据显示，近3年来，全国已有超过1000家房企申请破产清算，意味着平均每天有一家房企破产，房地产市场正面临新一轮大洗牌。

不过由于目前楼市不平稳，现在置业需要更加的谨慎，大家买房时除了要考核楼盘品质之外，更要关注开发商的资金监管情况以及土地储备情况，还要重点关注房企的“三道红线”，因为处于绿档安全区域的房企开发出的房子烂尾可能性比较低。而踩着“三道红线”的房企，净负债率较高，存在一定的风险。

所以，大企业安全系数更高一些。当然，中小房企这个时候也不能总被误伤，有些小房企实力还是很强的，我们可以重点关注它的兑现能力和资本背景。