国有土地上房屋征收法制化、规范化的探究

丁 梅

湖北省荆州市房屋征收补偿与住房保障中心 湖北 荆州 434000

一、房屋征收法制化、规范化的理论基础

1、政策理论依据

根据《土地管理法》、《湖北省实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法》等法规规定,严格落实国有土地法制征收相关程序,落实补偿政策办法,依据地方城镇基准地价,明确界定城镇土地使用税征收范围。为进一步加快老城区改建,合理规范国有土地上房屋征收的相关程序以及补偿方案,保障人民群众合法利益,切实提高人民群众的幸福指数,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿条例》,国有土地上房屋征收程序要在法律文件严格要求下,合理合规进行。充分认识国有土地房屋征收的承接载体和资金支持作用,加大建设项目闲置用地清理力度,严格执行闲置土地处置政策,对违反协议的项目予以清理,为经济又好又快发展提供坚强保障。为依法依规、合情合理处理国有土地房屋征收工作,本着尊重事实、让利于民、兼顾公平和一事一议的原则,要逐步完善房屋征收法制化,确实做到依法征收。

2、学说理论依据

国有土地上房屋征收工作要始终遵循民主决策、程序合规,征收结果公开透明的准则。充分保证人民群众的合法性公共利益,依法依规征收国有土地上的房屋,严格按照相应程序,给予被征收人合理补偿。代表学说有:公法强制权利转移理论[1]。该理论认为国有土地征收工作发端于公共利益需要,依托公权力以公法行为变更私法关系。至于权利转移与经济补偿,仍依政府单方意思表示。简言之,公权力征收权利转予需用权利人,同时给予被征收人相应的经济补偿。一是,公法强制权利转移理论。该理论认为征收系源于公共利益需要,依托公权力以公法行为变更私法关系。二是,平等契约理论。该理论认为征收系平等主体间契约关系,相对人依照与征收机关达成的契约放弃相关财产性权利,征收机关则依照契约给予相对人员一定形式补偿,这是一种英美合同法中的对价。另外,有特别牺牲说以及公共负担平等等西方理论依据,国家为了公共性社会利益,通过特定程序,征收部分公民房屋,造成一定经济损失,站在人权的角度,应给予合理合规的补偿,民主法治国家应该充分保障公民私有财产不受侵犯。

3、房屋征收方式方法

国有土地上房屋征收补偿规范化要按照合法性的征收理念,按照“先补偿,后搬迁”原则,合力选择补偿方式,确定被征收房屋补偿价值,适当调整搬迁费以及临时安置费,对被征收人实行奖励和补助,秉持停产停业损失补偿的原则,对征收特殊情况依法依规处理,严格落实房屋征收国有土地使用权收回程序。

二、我国国有土地上房屋征收问题成因

1、缺乏针对性补偿方案

各地区房屋征收补偿以国家统一制定的征收政策为前提,但具体到房屋征收补偿实践,各地政府因地区经济发展水平不一致,有些房屋征收引发社会矛盾,亟需以法律形式加以解决。比如有些地区房屋征收补偿依据所占原有房屋面积进行分配,也有地区房屋征收补偿依据所占用所有者的人口数量进行分配,分配方式不同,缺乏行之有效的针对性解决方案,导致群众意见增多。另外,在房屋征收补偿过程中,政府对国有土地使用权上的房屋,进行房屋实际价值评估,由于房屋质量及地附着物的价值不一,依据第三方评估制定切实可行的补偿方案,有因评估结果不相同,导致补偿方案不同,缺乏公开透明性,违背公平补偿原则。

2、房屋征收程序不合理

我国有土地上的房屋征收补偿手续在公共利益认定、国有土地收回等方面,程序设置不合理,在实践中与地区征收实际不符,缺乏可操作性,极易产生公共资源浪费,阻碍征收工作顺利开展。一是缺乏合理的公共利益认定,在实际征收过程中,政府征收与被征收者针对利益产生房屋补偿利益纠纷,因缺乏合理的公共利益认定,政府在征收过程中出现公共利益的制约,不利于项目的有效开展。二是国有土地收回程序不明晰,法律并没有严格规定土地收回程序,在收回过程中因土地项目资产评估的制约导致国有土地无法在规定时间内进行收回等等,阻碍征收程序合理进行[2]。三是公共参与流于形式,房屋征收过程需要公众参与,政府张贴国有土地房屋征收公告,但因文化素养以及知情等多种因素影响,公众不能对国有土地上的房屋征收有正确合理的判断,在进行公众意愿征求过程中,无法表达相应诉求,部分公共权利无法实现。

3、过度征收时有发生

伴随城市商品房的价格在不断上升,土地的拍卖价格也在直线上涨,为增加政府的财政性收入,不断增加征收的节奏,造成了住房建设的滞后性,出现延期安置住房的现象,使得居民没有安身之处,给生活和学习带来了很多的不便之处。过度征收的现象不仅会影响城市的建设,还会严重损害城市的整体形象。

三、完善国有土地上房屋征收制度法制化、规范化的相关对策

1、构建合理的房屋征收法律环境

政府要转变房屋征收的立法精神,将提升城市建设为目标,逐步转变为保障国有土地房屋征收中被征收人合法权利上。公民合法的私有财产应当受到法律的保护,但因公共利益确需征收个人房屋,应当给予合理合规的补偿,政府采取的强制性应当以公共利益为出发点,切实维护个人私有财产,并确保经济建设,政府要转变征收观念,按市场规则流程办理相关环节,构建公平、公开、通明的征收法律环境,严格按照相关法律以及规章制度办事[3]。在国有土地上房屋征收实施过程中,要充分尊重国有土地上房屋被征收人个人意愿以及利益,在平等协商交流上解决房屋征收过程产生的实际问题。

2、严格房屋征收流程

一是做出对国有土地的征收和补偿的相关决策,对于确需按时征收的国有土地上的房屋,政府将根据其他相关的法律法规和文件,按照申报流程进行国有土地征收,建设工程项目将组织执行申报的方式和程序,政府征收部门将对其在综合现场调研,对所有的国有土地在征收范围内的房屋产权的归属、地理位置、房屋的建筑面积等进行全面详细分析,综合肯定了国有土地房产征收的操作可行性、征收的可控性和征收补偿成本发放、合理对待和防范征收风险的责任。

二是进行国有土地上房屋征收补偿,依据补偿方案,给予被征收人合理补偿后,被征收人要协议中规定的搬迁期限内完成搬迁。相对应的补偿方式为,货币补偿以及房屋产权调换等。

三是进行房屋征收和评估,由现场的评估部门通过评估方式确定相关房屋的价值,公开发布评估房屋信息,现场有义务负责做好相关解释。

四是与当地主管部门签订征收合同,其中包括征收补偿的方式路径、补偿金额的确定、合同支付的相应期限,用于国有土地所有权调换的房屋位置、建筑面积、产生的搬迁费用、临时房屋安置费、停产停工损失补偿费。

五是对征收补偿保障,政府负责做好房屋赔偿费用以及经济补偿保障相关工作,设置专门账户,留足征收补偿费用以及相应补偿资金,采用专款专用的措施。涉及房屋回迁安置,涉及具有复杂社会矛盾的房屋搬迁问题,用秉承一事一议的原则,特殊问题采用专题研究解决,如果被征收人对房屋征收决定存有异议的,可以按照法律程序,依法依规申请行政复议,也可以到法院提出相应的行政诉讼。

3、畅通维权渠道

为充分体现民意诉求,畅通群众维权渠道,不断加强对房屋土地的征收管理,完善征收公示制度,建立信访接待制度,完善征收承诺制度,以不断规范征收的行为。政府在进行房屋征收的时候要严格地制定和控制补偿制度和操作的流程,制定的补偿方案,要充分征求意见。这些要请专业的人士和专家修改、完善。同时,审计和纪检部门也要参与全过程的监督中来。赋予被征收人合法的监督权,切实维护自身应有权益,扩宽群众维权通道,搭建政府网上办事信箱平台,12345市民热线现场连线,多渠道给予公众反映诉求的机会,畅通群众举报制,设定办理时限,及时进行高效维权[4]。

4、设定合理补偿机制

严格依据地区征收补偿政策,给予被征收者合理合规的经济补偿。明确被征收人员对城市基础建设和经济发展的突出作用。政府参照地方经济社会发展水平,制定实物补偿以及房屋补偿的相关政策,尽快完成过渡时期住宅的安置,尽量弥补被土地征收人因拆迁过渡带来的经济损失。进行实物补偿的拆迁居民,要尽可能减少其过渡时间,也更有利于保证房屋土地征收工作正常和顺利开展,有效节约政府在房屋征收过程中产生的过渡费用支出,从而有效降低城市建设的运营成本。

四、结论

综上所述,房屋征收有效节约集约城市建设发展用地,带来经济发展新机遇。近年来,国家全面深入推进依法治国,对于国有土地上房屋合理征收工作来说虽是新的政治机遇,但也必然面临着新的政治考验,必须从政治思想观念形态到政治组织工作方式彻底坚决摒弃我国过去的征收管理思维,切实运用法律手段组织房屋征收工作,切实维护人民群众公共利益以及合法权益。