人口年龄结构、区域结构与房价波动

摘要：文章基于区域差异的视角，从人口自然年龄结构和人口区域结构入手，分析房价波动的原因并探讨符合国情政策性建议。文章指出城镇化的加速会使得人口规模和城镇规模扩大进而造成房产需求增加，推动房价上涨。另一方面，人口老龄化程度的加深会带动房价的上升。因此，我们应该构建预防性的人口老龄化应对机制;加快完善我国的人口政策，实行较为宽松的人口政策;颁布因地制宜的房地产调控政策，促进我国区域经济协调发展。

关键词：人口年龄结构;人口区域结构、房价波动;

1.引言

高房价已成为社会热点话题，但我国房价波动区域差异明显。2014年四个一线城市平均房价是以地级市湘潭为代表的四线城市平均房价的7.2倍，是全国平均价格的4.4倍;2017年这一数据进一步扩大到10.1倍和6倍。与此同时，2017年国家统计局发布最新数据显示，我国老龄人口占总人口的比值已高达11.4%，我国已经成为老年人口数量最多的国家，人口老龄化问题日趋严峻。在人口老龄化趋势不断加剧的时代背景下，我国人口红利逐渐消耗完毕，整个社会的消费需求以及社会经济活力将发生无法逆转的重大变化，从而导致我国房地产市场产生不可避免的重大转变。那么，人口的区域结构对区域房价的影响是否具有差异性？人口老龄化会如何影响房价？我国整体房价会如何波动？这是值得重视与研究的问题。

2.人口地域结构对住房价格的影响分析

城镇化水平是衡量一个国家和区域社会经济发展水平的重要标志。我国一直积极推进城镇化的发展。城镇化率从2000年的36.1%增长到2017年的57.35%，年均增长超过1%。由于户籍制度改革和居住证制度全面推进，农业转移人口市民化进程加快，东部区域其他城市的城镇化水平也显著提高。城镇化的提高和城市规模的扩大，不断扩大城市的投资，拉动城市消费，推动我国经济发展进入新常态，人口城镇化也将出现新常态，这有利于进一步推进新型城镇化进程。

在我国城市化进程中，人口不断向东部沿海城市转移，不同规模的城市，人口规模扩大促进城市建设用地规模的扩张，从而扩大住房的需求，推动住房价格的上涨。因此人口流入的城市在一定程度上带动了当地房地产市场的发展，从而推动房价的上涨。以人口净流入地来看，东部沿海城市及内陆省会城市人口增长较快，房价增速也远远高于周边城市。人口流动通过竞争效应降低城市住房需求，而通过预期效应拉动城市住房需求。目前，我国除部分一线城市外，对劳动者而言，大部分城市就业机会和财富增长带来的迁移收入高于迁移成本。我国城市化发展并不是自发形成的，而是由政府主导下的城市化，这是形成更多农村人口流向城市和未来更高城市化水平的预期，推动住房市场的需求。如果城市居民对未来城市化发展形成乐观预期，人们更愿意购买住房或投资房地产。

3.人口自然结构影响房价波动的区域差异分析

老龄化作为人口发展的长期趋势，本文主要关注其长期效应。有关研究表明，全国老年人口比例的增加长期来看会推高房价，分地区来看，在中、东部地区有呈现正影响。基于我国的人口政策和房改政策的国情，以上现象的发生，原因可能是：（1）高储蓄率与投资渠道匮乏。我国高储蓄率的贡献者主要是改革开放早期进程中的青壮年人群。改革开放已逾30年，他们已逐渐步入老年，拥有一定积蓄。投资渠道的匮乏使得房产成为其重要的财富配置方式。数据显示，65岁以上老年人口所拥有房产占家庭总资产的比重高于54岁以下人口的房产占比。（2）住房需求多元化。老年人群多数拥有计划经济时代的福利房，这类住房很多存在设计不合理及年久失修等问题，使得老年人群产生改善性住房需求。此外，我国存在浓厚的家庭养老的观念，为投靠子女而跨区域购房的需求也随之出现。这些需求都可能形成老年人群对房价的正作用。（3）家庭结构分化与储蓄的代际转移。改革开放以来，我国家庭户规模已由 1982年的4.4人/户不断下降到2010年的3.1 人/户，家庭结构小型化意味着更多的住房套数需求; 同时，在购房中存在代际的储蓄转移，以按揭住房贷款首付款的来源为例，在全国和各区域均存在父母对子女购房的经济支持，在东部地区尤为明显。这说明部分老年人群成为一定数量婚房的实际买单者。

4.结论及政策建议

城市规模主要通过高工资、宜居性和补偿性等渠道影响城市住房需求，从而影响住房价格波动，城市规模越大，住房价格越高。从长期看，当老年人群通过改革红利所积聚的财富被充分释放，以后购房的人口主力将回归青年人群。人口老龄化是否导致房价的长期下降，取决于受改革开放以来家庭规模演变、储蓄代际转移、金融深化程度、住房多元化需求、区域发展不平衡等多因素的作用影响能否持续，更取决于各地区青年人口的购买力能否得到提升。基于上述分析，本文的政策建议如下：

4.1构建预防性的人口老龄化应对机制

一方面要事先建立能够避免由于人口老龄化给房价带来剧烈波动的决策机制，增加政策的弹性以及提高政策的灵活度，快速完善我国医疗制度并且发展我国的养老事业，正确引导人们进行家庭资产结构的合理配置，避免房地产价格产生剧烈波动而对我国经济社会造成负面影响。另一方面要加强对房价波动的预见性的检测警报，公开房價信息，使得房地产市场的供需双方能够及时了解房地产市场的信息，以便能够对房地产市场做出合理的预期。

4.2加快完善我国的人口政策

我国政府决策部门应实行较为宽松的人口政策，引导劳动力流动，消除人口流动障碍，实现人口合理分布;针对不同城市提出差异化调控策略，加强中小城市基础服务建设，鼓励流动人口购房和农民工创业，打击房地产投机行为。保障流动人口享受基本的公共服务和社会福利，实现均等化公共服务。房价受人口老龄化影响，人口年龄结构的变化能够合理地调整我国人口老龄化进程，因此牢牢把握人口年龄结构情况有助于对我国房价进行有效调控。

4.3颁布因地制宜的房地产调控政策

城镇化进程会对人口老龄化与房价的关系带来双向影响。一方面会创造更多的潜在住房需求，缓冲老龄化可能带来的房价下降; 另一方面又可能使住房需求在中国地理区域上的不平衡性愈发凸显。经济发展水平是我国人口老龄化影响房价的一个重要的环境因素。可行的措施是坚定不移地以统筹城乡发展的思路来推进中国未来的城镇化建设，促进我国区域经济协调发展，特别是加快西部地区的经济发展，引导适龄劳动力人群在各区域间合理流动，缓和人口过度集聚大城市对住房需求可能产生的压力，有效降低人口老龄化对房价影响带来的差异性。

参考文献

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作者简介

龙洋玉;出生年份：1997年9月;性别：女;民族：汉族;籍贯：湖南长沙;职称：无;学位：硕士;研究方向：房地产金融;