房地产企业内部控制问题及改进建议

傅静

（兰州高科红星房地产开发有限公司，甘肃 兰州 730000）

一、引言

目前房地产行业的各项制度虽在不断完善，制度应用的结果却并不如人意，在国家提倡“住房不炒”、高质量发展等政策前提下，全国人民对美好生活的向往，对住上好房子，居住好环境的需求日益增强，去泡沫化，承担社会责任是房地产行业获得长远发展的基石。某些房地产企业重业务轻制度，最终未能获得好的发展结果。如何不刀刃向内，寻找自身内部问题也就成了一个值得探讨的课题。内部控制能够有效识别、规避风险，本文通过阐述房地产行业在新时代为何要重视内部控制，内部控制存在哪些问题以及如何科学进行内部控制，以此来获得新时代房地产行业长远发展的方法。

二、房地产行业内部控制研究意义

（一）政策背景及影响

我国房地产行业可以说是站在风口上应运而生的产业，其以极短的周期获得了极高的利润，快速发展起来。现如今，处于新发展阶段的中国，在平稳发展的基础上要求“高质量”发展，从而也对房地产行业有了不同的要求。随着经济发展和科技的进步，人们对于房子的需求，特别是一二线城市房产刚需不减。在科技兴国，人才强国战略下，各地政府相应出台人才引进落户政策，一定程度上促进了各个城市房地产行业的发展。但同时也面临着另外的挑战：

1．城乡一体化与供给侧改革

城乡一体化是一个长期的过程，人口对住房的需求也必然是平稳长期的需求；供给侧改革在于拉动消费比重，使投资与消费的比例逐步达到能够使经济长期保持稳定增长的水平。以上政策在推动房产刚需方面起到积极作用的同时，将抑制近十年来的“炒房”热。

2．国税地税合并

2019年三月底，国税地税征管体制改革完毕。其有关于房地产行业减税降费的一系列利好政策，同时也提高了对企业财务账务税务正规水平的要求。

3．住房不炒

近来国家提出房子是用来住的。“住房不炒”有着极大的群众基础性与政策指引性，可以预见的是，国家将通过更有力度的宏观调控，来抑制购房者的非理性需求，减少经济泡沫。

4．竞争环境与高杠杆

在房地产发展起来的过程中，我国数以万计的房地产企业投入到异常激烈的竞争之中，而由于国家对房地产行业的调控政策，投机买房者减少，不少刚性需求者也持观望态度，这些因素导致公司资金回笼慢。由此便造成了在房地产行业很普遍的现象——高杠杆。

企业管理不善，进而会造成财务危机。我们必须要注意的是房地产企业远高于其他行业的资产负债率。2020年中期资产负债率，财务杠杆的高运用的同时也预示着高财务风险，一旦资金链断裂，企业将面临破产。而更多数房地产企业都是缺乏经营经验的中小企业，投入的资金和资源的价值大、周期长、变现能力低，很容易导致经营成果和财务目标、预计收益的偏离，自然面临了极高的财务。

（二）企业内部控制及意义

内部控制是在一定的环境条件下，主题为了达到一些特定的目标，采用的一些管理方法和程序，是企业管理的核心。“内部环境”“风险评估”“控制活动”“信息与沟通”“内部监督”五要素共同构成了内部控制体系。

受政策和调控影响，房地产业迎来了新挑战，新机遇，科学有效的内部控制有利于企业有效避免、降低风险，提高内部工作环节效率。

三、房地产开发企业内部控制存在问题

（一）内部控制体系不完善

房地产业各部门业务往来频繁，内控环境相对其他行业来讲要复杂一些。企业往往存在模式单一、重业务、重绩效，忽略内控体系完善的情况。管理层普遍以利润为导向，长期以来形成的模式是绩效，效率优先，认为内部控制繁杂，流程太多影响效率。各岗位员工没有建立起内部控制的意识，观念淡薄，在各个环节上不能很好把握内部控制要求，造成整个内部控制体系的垮塌。

（二）内部控制体系与业务流程不健全

我国多数房地产开发企业成立时间短，站在时代风口上较为轻松地赚得了利润，无长期经营实践经验，内控认知浅薄，企业内控制、流程短缺，业务操作需求无法满足，内控方案不能结合实际，盲目套用同行业其他企业的制度，制度内容与实际脱节，未能起到良好内部控制作用。

（三）缺乏有效信息沟通体系

完善的内部控制作用于企业各个环节的沟通，只有沟通顺畅，才能使巨大的企业齿轮正常运转。若内部控制制度的缺失或不适应，必然会造成企业内部上下沟通不畅，房地产企业各种部门繁多，层层环节相扣，当信息沟通不畅时，很容易形成重要信息无法上达，信息下达的时候又口口相传，进而造成信息失真。

（四）内部监督的乏力

在房地产开发企业，时常有这样的情况发生，那就是虽有内部控制制度，看上去也在执行内部控制制度，但是内部监督的效果却十分乏力，在监督业务工作时缺乏话语权，并未真正起到监督控制的作用，我们经常发现，对内部控制，业务口的领导不重视，具体办事的职员不执行，财务审计被掣肘，在一些小的房地产企业，内部监督甚至形同虚设。这是很可怕的，因为对人的管理，对企业的管理，不能只靠“信任”二字，一旦制度乏力，监督乏力，便会丛生无数漏洞，一旦漏洞层层叠加，必然造成难以弥补的损失。

四、内部控制缺失造成的风险

经济平稳发展的同时要求“高质量”发展，房地产行业也必然从暴利行业转向精益生产，精益管理，内部控制存在问题使得企业无法精益求精，最终将在竞争中落败。由上文可知，内部控制的缺失或不足使得风险产生，层层风险则会层层递进。笔者认为主要会造成以下两方面风险：

（一）信息沟通不畅风险

房地产企业涉及部门多，业务复杂，由于内控制度的缺失不足，导致了整个企业信息沟通不完整不流畅，整个企业缺乏有效的一旦面临内部突发问题或者外部风险，往往措手不及，最终导致企业经营风险产生。

（二）决策风险

由于内部控制环境不够完善，管理层在决策、监管过程中的独立地位则很难明确，没有完善的内部控制制度，缺少独立于业务部门的风险制度管理机构，则必然会缺少信息反馈的平台，使风险控制上升难度。内部控制不力，信息反馈不及时，相关节点把握不到位，使得决策层与业务层进一步割裂，房地产企业缺乏对经济活动的长期检测和敏感分析，无法做出科学有效的应对策略，导致运营风险的产生。

五、房地产企业完善内部控制的建议

（一）提高企业主体的内控意识

行动的改变首先是意识的改变。企业全体应重视内控，齐心协力，共建共创，完善内控制度，健全控制机制及方案。企业应定期进行教育培训，加强企业员工内控制度的学习，培养员工的内控意识和在各自岗位的风险管理意识，提高内控相关的素养和技能。

（二）科学制定内控方案及措施，完善内控体系

1．识别风险、查找内控缺陷

企业应对重要业务流程进行梳理，确定控制目标及风险因素，科学有效运用各类软件模型，对风险控制进行对比查找，最终标定内控缺陷。

2．完善内控方案，健全内控体系

企业应因地制宜，根据自己的实际情况进行内控方案的制定与完善，不断建立健全内控体系，随着企业业务发展和环境变化调整方案。

3．加强监督

企业实施内控，内部监督是重要的前提条件。只有监督合理，企业才能更好地对内控体系质量进行合理的评价，及时处理相关问题。在评估中发生的问题，严格按照内控制度进行上报，严重问题上报董事会，坚决杜绝徇私舞弊事项的发生。

内部审计的单独性对整个部门的业务开展、结果上报影响深远。拓宽内审部门的工作职权范围，能够更有效地发挥更大价值，对会计账目审核、对内控建设、执行程度审计，评估重点业务流程、制度是否完整，执行情况如何，检查企业各部门的预算执行情况、工作完成情况，再根据审计结果提出合理化修改建议。

（三）建立高效的沟通渠道

1．完善内部设置

虽然随着房地产企业的规范、成熟发展，风险管理虽然越来越受重视，但是在房地产企业内设立专门的内控风险管理机构的企业却并不多，企业应该针对内部控制缺失的问题，首先应设立专门部门。在成立专门部门的基础上，进行科学计划，专岗专责，责任到人地完善内部控制，合理识别并解决每一级别内控风险。

另外，应该设置专人对企业局域网、电子邮件、领导信箱、不定期的员工访谈等对内部信息进行收集，及时将收集到的信息进行梳理归纳，反映给相关管理层及责任人，及时处理办理。另外要注意通过企业的经营管理资料、财务资料、企业局域网等渠道来获得其他资料。

通过及时处理信息，多于员工进行对话交流，来了解信息，凝聚员工的归属感，增强相关人员的责任心与处理事务能力。

2．外部信息的运用

企业应充分运用好媒体资源，充分结合微信微博，企业公众号等方式，对企业品牌进行宣传，建立专门部门定岗定责，关注媒体舆情；掌握新的政策信息，以便与外部监管机构顺利沟通，按照相关部门要求，及时上交资料，按时提交反馈。

六、结束语

我国房地产行业处于发展时期，也与经济发展一样，从高速发展向高质量发展转变。企业内部控制作为现代企业管理的重要武器，有利于房地产企业规范化管理、提高工作效率、提升经济效益。正是因为新背景下房地产企业面临着高资产、高风险的行业特征，作为我国经济建设的重要组成部分，房地产企业要高度重视内部控制，查清自身问题与短板，不断完善内控体系，保障企业健康、平稳的发展。