关于房地产企业 税务筹划风险的若干思考运用

赵琦

（吉林市中海宏洋房地产开发有限公司，吉林 吉林 132013）

近年来我国税收政策改革力度的加大，多数企业都认识到税务管理跟管控工作的重要性。在激烈市场竞争中企业要想获得良好的发展，还要积极应用专业化与高效率的税务管理体系，这样能够更多降低企业自身的税收成本，并且可以对纳税风险进行有效管控。借此提升企业的经营效益，提高税务管理的工作效果，对企业的稳定发展也有着重要意义。

一、房地产开发企业面临的主要税务风险

伴随国家税收政策的变更，房地产销售额及销售面积增长速率不同程度放缓，但随着人们生活水平不断提升，对房屋刚性需求仍呈上升趋势，加之外来人口数量不断增多，对房地产行业发展具有积极促进作用。根据企业实际经营状况，主要存在以下税务风险：其一，销售开发产品预收款入账缺乏及时性。此类风险在中小房地产企业中较为多见，主要指销售房款未能及时存入至对公账户中；或款项已经入账，但未能及时核算等，均造成纳税申报滞后，增加本企业滞纳的税务风险。其二，房地产开发项目特征。一般而言，房地产开发周期长，且成本资金投入大，项目涉及环节较多，并且各个环节特征存在差异，使发票规范性存在不确定性，对最终核算及纳税申报造成一定影响。其三，未能严格依据税法要求申报企业各项税款。与其他行业相较，房地产企业承担税种不一，特别在预售房款层面，根据国家税收政策，需预缴增值税，所以确保毛利率相同状况下，房地产企业税负相比其他企业稍高。本企业财务人员对纳税操作稍有不慎，极易增加税务风险。

二、企业税收筹划的主要目的

纳税人纳税筹划的目的，是在法律范围内减少税款支出，获得最大的净营业收入，从而达到企业财务管理的总目标。因此，在讨论税收筹划方法之前，企业如何获得税收节约和利益。一般来说，制约税额的主要因素：经营主体单位的经营行为是否为应税行为、应税行为涉及何种税种、税收优惠政策、税率水平、纳税期限的确定等。税收筹划的结果是通过调整这些方法，减轻企业的税收负担，使企业的整体利益最大化。

利用税收筹划优势，帮助纳税主体实现战略规划，减小税负，降低成本。制定财务目标时，不会把税收筹划收益计算在内，事前方案实施成功存在不确定性，产生的收益不确定性，筹划手段不同。所以，纳税筹划作用存在不确定性。因此，纳税筹划目标只能依托财务目标筹划，以达到提高效益的目的。

三、企业税收筹划的内涵

纳税筹划是企业最大程度减少税负的筹划安排。即经营主体单位在税收法律范围内，针对投融资、经营活动等各财务管理活动，进行的安排筹划、提前部署，也是以取得最大筹划收益为目的，对自身经济管理活动提前安排，在符合税法规定的前提下以达到有效降低减轻税负。纳税人以合法方式，将税负转嫁的节税活动，就是纳税筹划。筹划活动是一种财务管理行为，通过纳税筹划促使经营主体单位形成财务规划，完善管理制度，提高纳税科学性，便于纳税方案优化选择，可以提高纳税意识，规范纳税行为，防范风险。

四、房地产企业在纳税筹划中出现的问题

（一）无法适应多变的政策

房地产行业在税务筹划方面的漏洞很多，自然也就面临着更多的风险。而且本企业在把握政策风险的时候无法更加有效，缺乏力度。税务筹划人员要想对企业发展产生积极的影响，需要准确把握国家政策，税务筹划过程中各类问题和风险都会不断地涌现，一旦遇到的不确定因素无法解决之后，企业就会遭到社会淘汰。

（二）经营举措缺乏合理性

经营风险的存在与企业制定的经营举措有关系。企业税务筹划受到了企业经营活动的影响，同时也受到税收政策的影响。这些都很大程度地对税务筹划工作起着消极的作用。本企业属于房地产行业，房地产行业的高风险性特征增加了其税务筹划的风险。无论是静态风险还是动态风险都比较明显，同时也伴随着行业之间竞争趋势的不断加大。

（三）执行力度差

很多时候企业考虑问题时都缺乏全面性，尤其是涉及税务筹划工作的时候更容易出现顾此失彼的情况。在进行税务筹划过程中房地产行业本身就会遭遇各类困难与条件，最为明显的就是企业面临的较大的执行风险。这一类风险的存在影响了企业的壮大发展，而究其则可以知道税法在纳税范围上，存在弹性空间，这会令企业在制定经营决策以及开展税务筹划工作的时候出现各种各样的问题。本身税收筹划的水平与税法执行人员综合素质之间也存在联系。所以要想针对税务筹划工作本身进行优化与完善，就不得不从这些角度入手，加大影响力度。也需要吸引大量的专业人员参与其中，针对税务筹划人员的综合技能以及业务水平进行提升，以增强最终的执行效果。

（四）涉税金额大，现金流量难以实现可控化

针对房地产开发企业而言，涉及资金较大，现有资金流动难以实现可控化，加之多数项目开发周期长，资金运营若一旦存在偏差，对企业生存及发展构成威胁。企业，其运营期间将精力置于业务发展层面，而对资金合理筹划未能加以控制，使资金管控能力位于管理边缘，增加纳税滞后风险，不利于企业稳定发展。

五、房地产企业进行税务筹划风险的相关策略与方法

（一）企业税务人员应当掌握税收政策

房地产行业的税务筹划风险较大，为此更加需要强调在税务筹划过程相关工作人员的责任。企业税务人员要认识到企业面临的很多风险，采取积极的措施进一步规避这些风险。除了税务人员之外，还需要对企业内部人员开展税收政策学习活动。通过这样的举措能够尽快地在企业内部打造一种国家相关税收法律政策学习交流氛围，利于自身发展的政策得到了充分灵活的运用之后可以提高企业应对风险的能力。

企业后续税务筹划工作的开展需要建立在扎实的基础之上。税务筹划工作本身就具有很强的综合性，所以进行有效的活动时，更应当结合国家税收法律政策制定决策，针对内部的风险加以控制，使其可以在合理的范围得到调控。高层领导人员在企业发展中发挥着重要的作用，为此在税务筹划风险的规避中也要发挥作用，并且要与税务人员之间建立起良好的沟通关系，使得整个企业都尽快地融入税收政策学习中，及时掌控国家税收政策，积极优化完善现有的纳税筹划方案，降低企业经济损失。

（二）企业税务部门沟通交流需加强

房地产行业对于我国经济的发展影响较大，为此很多部门对于房地产行业的关注度较高。加之本企业近年来的综合实力的不断提高，无论是经营的项目还是项目种类都明显与以往发生了很大的变化，具有了明显的多样性。税务筹划目前的作用是提高企业的管理水平，所以针对税务部门与企业税务筹划工作者之间的衔接很重要。筹划工作综合性本身较强，因此要在实际筹划过程中制定积极的控制措施，以便于保证企业税务部门帮助企业渡过风险。为了规避风险，还需要加强与税务部门之间的沟通和联系，为了整个过程更加高效，可以建立沟通协调机制。同时还可以解决分歧，避免不必要的纷争。

（三）构建企业税务筹划风险预警机制

企业应当从实际情况出发制定加强税务筹划人员风险的识别和诊断能力的方案，并在具体的方案执行过程中加以监督管理。有了这样的前提之后进行税务筹划工作的时候便可以更加顺利。此外还可以建立一个完善的网络环境，风险控制形成的数据和信息则可以建成相应的文档，以电子档案的形式加以保管。税务风险的评估、分析都要基于具体的原因，在风险产生的原因之上构建相应的解决措施可以提高整个过程的专业性。

企业要采取科学合理的对策来控制风险，防止盲目跟风。企业作为市场竞争中的主体，承担着一定的风险，但是一旦将风险合理控制便可以获得最大化的经济效益。加强内部人员技能培训可以对于企业税务筹划风险控制形成强有力的应对措施，预警机制属于常见的应对措施之一。不断提高企业税务人员的专业知识水平，开展相应的学习培训活动提升税务人员的综合能力。为了令税务人员清楚地认识到自身所扮演的税务角色，以及他们承担的工作对于企业发展的意义和价值，可以从税务风险预警机制的作用和价值出发开设讲座，聘请专业的税务筹划人员对企业内部员工展开多对一、一对一的培训。税务风险预警机制本身除了要适应当前的税务政策以及市场环境之外，还需要形成不断发展优化的理念，并融入其中，以便于针对其中存在的不足之处及时采取措施弥补。房地产企业的税务筹划风险控制可以利用有利的条件，除了政策之外，还有市场的良性竞争以及相关组织等。

（四）加强企业资金管控，实现合理筹划运用

房地产开发周期较长，且投入资金较大，特别在预售产品阶段，需承担增值税金额较大。需重视企业预算管理，且给予完善的相关落实制度，使项目资金成本实现可控化，利用税款缴纳时间段，将资金进行科学、合理规划，避免使税务申报滞后，增加承担滞纳金风险。

六、结束语

加强房地产行业税务风险管理，不仅对房地产企业十分关键，而且直接影响我国实际税收金额，进而对经济发展造成影响。所以，房地产企业需根据实际运营特征，将其税务风险予以充分掌握，确保满足国家相关政策要求，做好税务风险管控，将各类不利因素遏制于摇篮中，为企业可持续发展做以保障。