REITs在基础设施建设投融资中的应用

张家颖

（云南建设基础设施投资股份有限公司，云南 昆明 650501）

在社会经济发展的过程中，基础设施的发展会对其造成一定的影响，在一定程度上是城市化发展的重要保障，对社会经济的增长以及经济的发展进行实现，对环境效益进行提升。当前，受全球环境影响，对社会经济的需求在不断地提升，因此，对于基础设施的建设就显得尤为重要，要对投资进行一定的增加。当地政府在承受巨大的压力之下，要对金融的监管进行有效提升，所以，如果想要对经济进行解决，就要加大对基础设施的建设。此外，在基础设施的投资市场中，债务之间的融资体系的发展逐渐成熟，但是，在股权融资方面还存在一定的不足，在基础设施的建设中，需要金融工具以及投融资渠道等方面的支持，通过REITs，推进基础设施融资渠道的发展。

一、基础设施REITs的意义

（一）盘活存量资产，创新基础设施投融资机制

在基础设施继续宁投资的过程中，将其自身的特点进行呈现，具有一定的流动性、较强的化解能力、稳定的收入以及较强的抗风险能力，在一定程度上能够对基础设施的资产进行激活，对投融资的相关机制进行创新，通过对金融的产品进行丰富，对我国基础设施的建设进行提升，对我国的风险及时进行解决[1]。

（二）拓宽融资渠道，降低企业资产负债率

据统计，我国中央基础设施企业的负债率仍然很高，达到80%上下。2016年以来，为了对国家的相关政策进行支持，重大基础设施项目龙头企业采取有效的措施，在一定程度上降低资产负债率。通过发行房地产投资基础设施产品，基本建设企业可以对融资的渠道进行创新，将重要资金投入至一个全新的基础设施中，对相关企业的融资压力以及负债压力进行一定的降低，对相应的结构进行优化与完善，有效提升行业的抵御风险的能力。对资金以及投资的规模进行扩大，加快社会资本对基础设施项目的投入，提高资源价值，对资金循环的运转进行有效提升。

通过分析，基础设施投资基金的实施有利于增加项目资金，对企业的债务风险进行一定程度的降低，经营的效益进行提升，这是激活资产、振兴企业的有效工具；从资本市场投资和金融机制的角度来看，吸引以及筹集社会资本，可以缓解企业和政府压力，对企业的融资道路进行拓展，丰富企业的融资方式，将企业的资金流动进行有效的管理，增强企业基础设施建设[2]。

二、基础设施投融资存在的问题

（一）存量时代下基础设施仍有较大需求

现阶段，我国的经济在不断地提升，与此同时，基础设施建设的规模也在不断地扩大，优质的资产能够形成，对资金进行积累。经过统计，中国的基础设施建设的资金已经达到130万亿元左右，平均的年增长速度达到了18%，存量市场基础设施建设取得重大进展。然而，中国的基础设施投资需求还在不断的提升。第一，我国对于“一带一路”政策实施，并对国家的发展进行重视，在国家发展战略实施的过程中，基础设施要有较高的质量作为此次战略实施的支撑。为了对交通建设进行实现，高速公路的建设的需求依然很多。在网络技术发展的过程中，对基础设施的建设质量进行提升，未来也有巨大的投资空间。第二，在环保、交通等基础设施不足的情况下，2019年思维冠状病毒病经济复苏需求量非常的大，投资的力度还需要继续增加。第三，在城市化进程的不断推进，城乡的发展和区域协调在一定程度上对基础设施建设还存在较高的要求，其中较严重的是中西部地区[3]。

（二）融资风险大

政府以及社会资本在对基础设施进行建设的过程中，要对其进行重视，但是如果想要将REITs在资金融资中进行应用，就要将两者之间的关系变成合同的模式，合同模式能够有法律作用目前还不能确定，对合同的内容能否进行实施，项目是否按合同内容实施是当前的关键所在。

（三）投融资体制不完善

当前，我国的基础设施建设中的投融资发展的时间不长，在一定程度上没有丰富的经验，与国际型的基础设施相比较还存在一定的不足，所以，相关的政府没有对投融资的系统进行完善与优化。除此之外，对于投融资的建设没有给予足够的重视，不能引入更多的渠道，使得投融资的方式比较单一，降低了对资源的使用效率。根据当前城市化的发展，基础设施在逐渐地增加，投融资也会更多样的进行发展，如果在这个发展的阶段不能完善相应的投融资制度，就会对政府的债务进行增加，若长时间如此，就会对城市的经济建设进行影响[4]。

三、融资解决策略

（一）完善相关的投融资法律体制

在城市化的建设中，城市的基础设施的建设有一定的服务性质存在，对我国的投资建设有一定的引导作用。当前，我国通过对基础设施建设进行重视，视为了能够对市场主体进行引入，对我国的经济负担进行有效降低，与此同时，对我国的经济进行提升。我国政府在基础设施建设的过程中，对投融资阶段的体制方面提出了较高的要求，因此，在进行基础设施的建设中，要与时代的发展进行有效的结合，将涉及的投融资相关的法律进行全面的了解，根据相关的法律法规，对投融资的各个环节进行规范，对投融资的责任进行明确，降低投融资过程中的问题，同时，制定有效的防范措施，在投融资中有依据作为支撑。当前，而我国对于投融资相关的法律要进行重视，并将投融资工作落实到实处，在一定程度上对投融资的过程进行管理以及监督[5]。

（二）科学的项目可行性研究

当前，我国的基础设施建设相对还不完善，在REITs的模式下，我国对基础设施的建设投入的数量相对较大，并且其持续的时间也较长，所以，在基础设施建设的过程中，如果对投资进行确定，就很难在进行改变。若想要对建设的项目进行改变，相关的建设单位就要对损失的经济进行承担，因此，在进行基础设施的建设中，要对项目工程的实施进行研究，对项目进行全面的探索，在一定程度上降低项目实施中的失误[6]。

（三）建立健全投融资担保体系

对投融资相关的制度进行完善，对投融资的基础设施进行建设与创新，在投融资的建设中，融资服务的保险门槛高，融资成本高，融资难度大，不利于新兴产业的发展。所以，政府部门要对投融资的条件进行合理的调整，以低利润、非营利性和低利率作为投资机构和担保资金选择的依据，与此同时，对银担之间的合作进行建立，共同担任建设过程中的风险[7]。

四、具体应用分析

（一）项目基本情况

1.项目概况。在交通基础设施的建设中，高速公路是一个收费公路项目，总交通基础设施约100公里，总投资一般在100亿元左右，截至目前为止，通车的时间已经有4年，完工后的实际最终投资约为90亿美元。项目的主要收入基本上是公路收费收入，收费方式为特许经营。

2.运营情况。高速公路通车后，客流量呈逐渐增长的趋势，特别是区域通道通车后，客流量呈现爆发性增长。在2019年，高速公路日交通量达到了2.4万辆，其通信的经济在逐渐增长，运行的状态良好。并且这种高速公路具有一定的竞争方面的优势，与此同时，还存在一定的发展潜力。从高速公路的现状来看，许多因素将共同确保其健康运营和未来的收入增长[8]。

（二）募集资金用途

通过房地产投资信托的基础设施公开发行从当地利益相关方筹集的资金，可以再投资于企业和资产管理能力。在再投资方面，要关注国民经济发展的重点领域，对公路项目进行再投资，向城市综合开发、科技产业以及物流园区等方面进行发展。严格执行中央政府去杠杆减债要求，提高资产管理能力。为项目筹集了部分资金，用于偿还银行的长期贷款，降低公司的债务，对公司的生存能力进行有效提升。

五、结束语

随着国外房地产行业的投融资渠道越来越多，基础设施房地产投资信托的出现时间比较合适。采用房地产投资信托模式，能够对金融产业的需求进行满足，对基础设施股权投资方面的不足进行有效填补，丰富了我国基础设施投资的多样性，鼓励基础设施运营商对运营管理的模式进行改变，使得基础设施的投融资能够达到流动、一致以及开放型的市场，对基础设施的运行效率进行提升。