房地产项目全过程质量管理体系构建初探

【摘要】随着城市化进程的快速推进，房地产行业也迎来发展的黄金时期。在快速发展的同时，地产项目质量安全管理也成为保障居民生命财产安全的重要手段。基于此，本文对房地产项目全过程质量管理概念进行介绍，阐述了全过程质量管理的内容，发现项目在投资策划、规划设计、招标采购、施工建设、交付运营等全过程阶段质量管理存在问题，最后提出构建项目全过程质量管理体系的方法，以期能减少工程安全隐患，排除项目施工风险。

【关键词】建设工程;房地产项目;全过程;质量管理;体系构建

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.049

1、全过程质量管理内容

1.1投资策划阶段质量管理

在投资策划阶段，房地产商需要进行投资可行性分析，分析潜在客户的未来预期和实际需求，寻找高回报的投资领域[1]。通过市场调研收集市场数据，进行数据分析，确定价值区间，挖掘市场中的发展机遇，同时规避潜在投资风险。进行项目投资策划方案的开发和设计，聘请专业的设计团队，制定投资计划，形成多套投资建设方案，为确定最优方案奠定基础。项目投资设计方案包括项目环境测评和改善、项目开发分期、项目实施流程、项目资金筹集和使用等内容。最后，通过评估多套项目投资策划方案的整体经济参数和技术优势，完善优化方案缺陷，最终确定投资策划方案。

1.2规划设计阶段质量管理

房地产项目进入到规划设计阶段，在立项工作中，应明确项目总体质量目标，包括建筑物的使用年限、项目市场竞争力等。接下来，对项目规划设计进行多维度深入分析，多方位评估项目设计方案，根据评价结果进行优化。由于项目全过程质量管理过程中，设计单位不参与项目建设，对于项目经济损失不承担直接责任，在这种情况下，项目规划设计质量难以保障[2]。为此，房地产企业可以通过项目规划设计招标的方式，进行多种规划设计方案比选，采用物质奖励等方式激励规划设计团队，从而提升项目规划设计质量。

1.3招标采购阶段质量管理

项目招标阶段，主要有以下几个方面会对质量管理造成影响，包括项目招标内容、项目资源需求预测、项目招标流程、与项目中标单位签订合同等。房地产开发项目在招标阶段进行质量管理，首先要为项目招标做好预算、参数等数据准备，确定项目招标标准[3]。其次，确定好项目招标内容，有计划的按照招标流程组织投标单位参加竞标活动，为确保标书质量，可以进行专家评审，评标后确定中标单位，与中标单位签订合同，保障项目建设质量。在招标采购阶段，还应该确定项目质量保证金，进行项目合同完善和管理。

1.4施工建设阶段质量管理

项目建设阶段是项目质量控制的关键阶段，直接影响房地产项目实际水平。根据预先设计方案，进行工程施工，在施工前期、中期和完工期进行严格的质量管控。工程施工建设阶段，施工周期往往较紧张，工程量较大，项目质量管控难度大，既要注意施工现场环境、施工设备、操作工艺的安全，又要注重施工人员素质和施工材料质量等，受到多重因素的影响，要时刻保持警惕，避免出现质量事故。

1.5交付运营阶段质量管理

项目交付和运营阶段也是全过程项目质量管理的重要一环，在这一过程中，要继续改进和维护产品，为房屋提供可持续性的服务，以弥补项目施工阶段遗留的质量问题，确保房屋质量，向消费者交出一张满意的答卷。

2、房地產项目全过程质量管理存在问题

2.1投资策划阶段质量管理的主要问题

投资最重要的一点是能够发现别人没有发现的商机，从而能够在前期就能够取得优势，从而实现高回报的融资。在挖掘项目投资契机过程中，要谨慎行事，善于观察事实，深入市场内部，寻找收益内容，及时察觉风险点，在房地产项目中尽早实现高质量投资。房地产项目投资的一个重要影响因素是地理位置，位置的好坏在很大程度上影响着房子或者房地产的效益，对整个房地产的整体发展带来影响，甚至影响其项目的声誉。正是由于前期的判断对于房地产后期的发展具有关键性的影响，所以如果在前期阶段不能准确地认识到此阶段的问题，对其价值定位判断失误的话将会使得整个项目的价值有所较少，不利于项目的正常发展，最后使得项目无法正常进行。在这一阶段要不断优化人员结构，将更多的精力集中在前期的选址以及定位上。

2.2规划设计阶段质量管理的主要问题

选址确定了之后直接影响着后期的规划设计工作，定位准确则在进行规划设计工作时会事半功倍，但在规划设计阶段也会存在一些影响整个项目的顺利完成的不利因素。随着时代的发展，越来越多的年轻人加入了设计师的行列，这也会加快设计水平的提高，促进设计的更新换代，但随着年轻设计师的加入在促进设计师队伍年轻化的同时也会带来设计师水平虽然高，懂得多种理论知识，但年龄较小，这将直接导致其生活经验与工作经验较少，在将理论应用于实践时会遇到很多问题，但有经验的设计师在理论水平方面了解甚少;这种群体之间的差异性在严重时会导致设计环节与施工环节出现问题，极大影响工程或者项目的整体进程[6]。

2.3招标采购阶段质量管理的主要问题

在设计环节确保能够顺利进行之后需要根据设计图进行采购和协商，这一环节往往会出现以下几个问题，如采购人员与商家沟通协商的能力会直接影响产品的质量。及时地解决好工程在采购阶段的问题，尽快将建设材料投入工程施工，从而保证工程的如期完成。

2.4施工建设阶段质量管理的主要问题

在完成前面几个工程的程序之后就面临着将所需要的材料投入使用的问题，在这一阶段要具备优良的管理团队。管理团队应包含管理人员、执行人员以及相关的监督人员，人员的分工越精准，那么团队的工作效率就会越高，就越能够出精品。此外，施工建设阶段质量控制过程中，由于深基坑技术不过关，常出现深基坑渗漏、变形、不均匀位移等问题。砌块吸水能力不符合施工要求，建筑整体强度不达标以及外墙抹灰出现渗漏开裂等问题[7]。

2.5交付运营阶段质量管理的主要问题

前期工作的顺利完成需要各方人员的共同努力与互相配合，当项目完成并能够交付使用后，此时的工作将会转移到楼盘的相关后勤或者服务人员，易出现服务人员忽视与消费者的交流沟通、售后质量管理责任划分不细致、责任分配不到位等问题。

3、房地产项目全过程质量管理体系构建策略

3.1明确决策程序，选择最优投资方案

配备专业人员进行投资决策方案的预判与验证，确保工程的营利性与稳定性。首先要召集专业的投资决策人员组成投资决策机构，其中的人员应该来自不同的部门，以便在出现相关的问题时能够及时解决而不至于在出现问题时无法及时解决而影响整体的工程进度，最终使得工程的建设权不翼而飞，直接损害企业或者公司的社会声誉;其次要建立严格、系统的决策程序，在配备专业的工作人员之后要遵循合理、准确、清晰的工作流程或者程序来进行决策，保证各项决策能够有理可循，使得各项工作在进行后期展示或者分享时能够提供一定的工作證据;在进行投资之前除了内部工作人员要进行细致全面的评估之外，也要聘请该领域的重要且有声望的专家进行评估，只有全面地分析问题才能够将问题看得更加全面，同时在倾听专家讲解的过程中可以学习相关的理论知识，将理论知识与实践相结合，提升本公司专业人员的业务水平。

3.2严格设计招标制度，达成最优设计方案

项目规划设计阶段，为推动招标环节顺利实施，可以借助竞争机制，制定发布完整详细的招标文件，进行项目设计招标信息宣传，提升项目知名度，吸引高水平设计单位前来，为房地产企业提供最优的设计方案。为保证设计方案质量，可以采取设计责任制，引入设计监理，对设计单位进行约束。对设计单位提出明确要求，通盘考虑设计方案的可行性，估算设计施工经济性。明确设计成本和变更次数上限，对设计方案的不合理之处提出异议，要求设计单位进行完善，对设计方案进行仔细审查，选择最佳方案。

3.3明确招标清单内容，规范招标制度和流程

综合考虑项目成本和收益，在可控的成分范围内，吸引高水平监理单位、供应商、承包商参与到竞标活动中。告知参与投标的单位项目建设质量管理要求，包括必须具备的执业资格文件、施工资质等。准确说明需要招标单位提供的单位信息，定期进行现场勘察，明确项目的整体方案设计思路和施工图纸设计，最终综合评估投标单位各项条件，公平、公开确定中标单位。聘用有经验的工程开发人员、财务人员、律师制定合同条款，中分预测项目建设过程中的风险因素，通过质量保证金等手段体改中标单位履约质量同时转嫁质量风险。在进行招标的过程中要坚持营利性与安全性的原则，从不同的角度考虑标书的可行性，以保证在成本允许的前提下将工程建设成为一流工程，提高房地产企业社会信誉[9]。

3.4提升施工人员素质，注重完善管理理念

在施工阶段要保证工程的安全性，只有建筑工人是安全且积极的才能建设出更加优秀的、高质量的建筑，要最大程度地保证建筑的质量，这样对企业或者公司的信誉也会有良好的影响。选材方面也要严格检查材料的质量与安全，减少工作失误。做好技术人员、施工人员管理，将各个部门的工作量化，使得工程建设精细化，保证整个工程的顺利完成。注重管理理念应用，根据项目实际情况制定管理标准，在项目建设过程中，统一注重人员的技能培训和个人职业素养提升，通过物质奖励和精神奖励等方式，提升各部门人员对质量管理工作的重视程度，确保安全管理质量。

3.5完善竣工验收流程，提供优质服务管理

完善竣工验收管理流程，建立专门的竣工验收的项目团队，在项目总监的统一管理下，执行竣工验收程序，解决项目潜在的质量问题。可以采取现场验收的方式保障验收准确性，还可以要求第三方验收人员，提升验收工作质量[10]。在房屋交付和运营阶段，是房地产商和消费者接触最密切的阶段，也是树立房地产品牌的关键时期，通过提升房屋整体质量，确保房屋交付效果，及时处理房屋出现的质量问题。成立专门的售后服务组织，进行统一的售后服务管理，对于业主的要求尽量满足，收集业主的意见，对于业主投诉的问题要高度重视，关注业主的需求，及时沟通交流，与业主形成良好的关系。

参考文献：

[1]胡彦利.基于全过程的房地产项目成本管理成效关键影响因素分析[J].房地产世界，2021（07）：66-68.

[2]曹建忠，司加伟.房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制[J].住宅与房地产，2021（09）：44-45.

[3]韦良，付玉华.房地产开发项目全过程成本管理研究[J].上海房地，2021（03）：31-34.

作者简介：

信义，男，汉族，山东省济南市商河县，职称工程师，本科，济南市工程质量与安全中心，研究方向工程质量安全监督管理。