论“三道红线”背景下房地产企业的处境及出路

方泳桥

（武汉东原润丰房地产开发有限公司，湖北 武汉 430000）

为控制我国一直以来飙升的房价，保障房地产行业的稳定发展，避免因房地产泡沫破损而对我国经济发展产生的巨大风险，我国出台了针对房地产企业的“三道红线”政策，其原因一方面是降杠杆，防止大规模举债的地产公司因资金断裂产生财务风险；一方面稳杠杆，通过横向监管限制通常难以监管的表外融资杠杆，降低系统性风险。通过一系列的穿透式监控，坚决防止房地产市场“爆雷”，有效降低房地产市场的风险，重塑企业核心经营能力。

一、“三道红线”政策概述

“三道红线”这一政策指标直接指向降低房地产企业负债，控制房地产企业拿地规模。其中第一道红线是指房地产企业的资产负债率要在剔除预收账款之后不能达到70%，限制房地产企业的总资产负债率，关键在于把控房地产企业的总体杠杆，推动企业降低长期经营性风险。房地产企业可通过提升顾客的预收账款，减少囤地产生的负债，从而不触碰第一道红线；第二道红线是指房地产企业的净负债率不大于100%，此项指标有效限制了企业净负债率，促进房地产企业将财务杠杆、有息杠杆都把控在合适的范围里。房地产企业要想控制好净负债率，可以减少企业有息负债、增强企业的现金流，同时增加企业的净资产；第三道红线是指现金短债比要大于一倍，通过对房地产企业的现金短债比的限制，保障企业资金流动性，严防资金链断裂等风险现象。房地产企业要想调整现金短债比就必须调整企业整体债务结构，相对增加企业长期债的比重[1]。

二、房地产企业的生存现状

（一）商业模式

房地产企业现有的商业模式主要依赖快周转、高杠杆的发展模式、其中快周转是指周期性的资本循环，通俗来讲就是快速开发、快速推进、快速销售、继续拿地，循环反复，快速做大房地产企业规模；高杠杆意味着高负债，由于房地产限价的原因，行业毛利低，加高杠杆以提升房地产企业净资产收益率，但由此产生了财务风险大的弊端。房地产企业通过快速且大规模的开发，甚至是不惜采取降价销售的形式快速收回资金款项，这便是当下房地产企业的商业模式。

（二）房地产行业泡沫

房地产行业实际是通过政府卖地获得资金财政收入，开发商企业在拿到土地之后，将其抵押给银行获得贷款，然后进行开工建设，在这期间通过房屋预售回笼资金，然后继续用资金拿地盖楼，循环往复。2008年全球遭遇金融危机，我国为了平稳渡过金融危机并维持经济增长，出台了四万亿计划，此计划的出台并没有导致明显的通货膨胀，是因为这其中的货币都大量的进入了房地产行业，房地产行业成了一个巨大的资金蓄水池。同时期，在货币供应量和利率红利急剧增加的情况下，房屋价格一路暴涨，房地产泡沫也在这样货币宽松的大环境下产生。当房屋价格高涨到购买房屋者数量骤降，房屋需求大幅度下降，那么房地产泡沫就将迎来雪崩式破灭。

三、“三道红线”对房地产企业的影响

（一）“三道红线”政策对地产企业的精准打击

“三道红线”将对房地产企业进行精准打击，第一道红线剔除预收款后的资产负债率，剔除预收款是因为房地产企业的企业账面上存在大量预收款，房地产企业只要顺利交房，那么预收款就不会构成其还款的压力。第二道红线要降低房地产企业的净负债率，在资产负债表中的“负债”，其概念较为宽泛，其中一部分负债科目实际上不会对房地产企业造成还款压力，实际上需要格外关注的是房地产企业的货币资金在偿还有息负债的利息之后还能不能大于净资产。第三道红线要求房地产企业现金短债比，也就是非受限现金和短期债务的比例要大于1，企业所持有的现金要大于短期流动负债。如果比例小于1，房地产企业很可能无法如期偿还短期债务，会导致企业现金流出现问题从而资金链断裂。

（二）“三道红线”政策影响下地产企业的变化

1．短期变化

首先，房地产企业会采取降价销售、清库存的方式应对政策影响。我国房地产企业是典型的资金密集型行业，企业的现金流和融资能力是企业生存发展的生命线，如果房地产企业融资能力下降或受到限制，那么就只好通过降价的方式实现资金快速回笼。例如恒大集团全线7折的售房模式取得立竿见影的销售效果。其次，企业会增加企业并购，如果房地产企业出现资金断裂的局面就只好通过转让股权、转卖项目等方式解决危机。最后，房地产企业还会引入战略性投资，企业除了直接转让资产，也可以通过发放股权的方式融资，引入战略性投资缓解企业当下的资金压力。例如在三道红线政策出台以后，万科、绿地、世贸等多家房地产企业开始配售新股，用来缓解企业的借债压力。

2．长期变化

从长期房地产企业发展变化来看，房地产整个行业必然会迎来全行业洗牌，首先面临倒闭风险的就是众多民营房地产小企业；同时国有房地产企业普遍不会触碰三道红线，在这样的大背景下，稳健型的资产结构良好的房地产将获得丰厚回报，例如华润置地、中海地产等国企。其次，房地产行业的发展规则将会产生变化，过去野蛮式圈地、囤地的商业模式将不复存在，国家对房地产企业的运营规则把控是要控制其发展速度，更加注重房地产行业的高质量发展：不再进行野蛮式生产，注重精细化生产和管理；不再寄希望于高杠杆，而要依靠企业自身造血输血，促进内部建立内循环发展模式。提升企业多元化的综合管理能力，做个性化的房地产产品[2]。

四、“三道红线”下房地产企业的转型策略

（一）以“开源节流”为战略目标

从“三道红线”的具体指标来看，房地产企业需要进行开源节流，增资产降负债，优化经营模式。其中，“开源”是指房地产企业要创新销售渠道的方式加快销售节奏，例如打折降价；还可以寻求股权融资以降低杠杆和企业负债。“节流”是指房地产企业要放慢拿地的节奏，部分中小型房地产企业已经开始协商退地，停止了在三四线城市拿地圈地的计划，具体来讲：

1．采取合理的促销手段

在“三道红线”的政策施压之下，许多房地产企业强化销售、创新销售模式，例如许多企业开始建设线上销售平台或者入驻抖音等网络直播平台进行线上销售。在过去的2020年双十一期间，众多房地产企业积极运用电商平台流量，增加大量线上销售渠道，京东、苏宁、天猫等电子商务龙头企业在双十一特别开设了房屋出售平台，助力房地产企业第四季度的业绩冲刺。在创新售房模式、采取多种多样的销售手段之后，我国2020年第四季度房屋销售增有了明显提升，销售节奏加快。

2．加速地产项目股权转让

在国家政策对房地产企业的融资监管压力下，部分房地产企业由于资金短缺，将企业旗下项目公司部分股权转让给有实力的合作商，从而提前实现资金回笼，同时还通过出售股权的方式剥离亏损资产，从而降低企业负债率。房地产企业股权转让节奏开始加快，例如华侨城、华润置地、金茂等房企开始转让负债程度高的风险项目，提前实现资金回笼。

3．拓宽企业融资渠道

在“三道红线”政策的强力约束和大环境的影响之下，当地产企业纷纷开始拆解集团旗下盈利水平较高的业务进行上市，例如房地产企业下设的物业业务，这样做可以有效减轻企业的融资压力，同时还能为企业获得新的利润增长点，加强企业资金流动性。在2020年就有数家房地产企业拆分旗下物业板块进行上市，物业上市的热潮席卷而来。

4．控制土地储备

房地产企业在政策影响下纷纷开始调整拿地节奏，在过去的2020年上半年，房地产企业的整体融资环境较为轻松，优质地块纷纷加快入市，房地产企业拿地积极性高涨。然而，在2020年房地产行业“三道红线”政策出台之后，有12家约谈企业拿地金额/销售金额的比重缩小19.3%，降幅极大[3]。

（二）创新企业运营模式

1．回归客户，提高服务水平

2021年房地产企业纷纷调整经营策略，“管理红利”的时代已经来临，未来房地产企业的经营理念将回归到以客户为导向，房地产企业被重新拉回统一起点，过去通过高周转、高杠杆来刺激房地产企业经营运转的模式已经彻底结束，房地产企业已经开始步入“管理红利”时代，房地产能否在变幻莫测的市场环境下生存、发展，其房屋产品质量、服务水平、内部成本控制、企业现金流管理等成为决定性因素。

2．聚焦产品，提高竞争优势

在过去，房地产企业通过十多年的飞速增长，财务杠杆和经营杠杆已经被企业使用到了极致，房地产已经步入了平稳发展期，同时，随着购房人群的结构性变化及其住房消费观的变化，房地产行业渐渐成为买方市场，购房者对房屋产品、社区运营和企业的服务重视程度越来越高，房地产企业回归客户为导向的经营模式已成定局，所以未来房地产企业更应该加强对房屋品质的升级打造，做到精细化的高质量服务。

3．降低风险，采取合作开发

房地产行业在“三道红线”出台后面临的资金压力陡然增加，市场上对房屋企业的投资力度也明显减弱。然而对于优质地块的不断推出，房地产企业又面临着不得不拿地的情况，此时，房企之间联合拿地在帮助其减少开支的同时可以降低风险。房企合作拿地一方面可以分担投资金额、分摊风险，以较少的资金投入获取较多的资源；另一方面可以在房屋销售的热点城市进行合作竞标，避免房地产企业因土地资源稀缺而过度竞争，降低企业拿地成本。

（三）促进企业数字化转型

房地产企业为增强企业核心竞争力，就必须降本增效和实行精细化管理。在提高经营管理水平的过程中，数字化转型成为帮企业带来更多效益的新兴技术。在“三道红线”的政策推行下，各个房地产企业都开始增强企业数字化布局的力度。

第一，房地产企业实现数字化转型的首要目标是提升质量、降低成本、增加效益，具体要搭建房地产运营平台和专业的财务系统等，努力提升员工的工作效能、提高项目管理水平、降低企业成本费用。第二，数字化转型的目标是给房地产企业赋予新的业务，拓宽业务范围。可以通过智慧供应链平台为现有的业务赋能，提高工作效率，扩展业务范围。第三，数字化转型可以辅助房地产企业管理层进行科学决策。企业可以通过利用大数据智能系统提升决策者的决策能力，为其提供科学的数据支撑。第四，数字化转型的最高层次目标是对房地产企业过去的经营模式进行颠覆式的升级改造，通过新技术的应用和数据资源沉淀，帮助房地产企业创新业务模式，从而支持房地产企业经营模式更加多元化，促进房地产企业的健康发展[4]。

五、结束语

在国家“三道红线”的政策约束下和“房住不炒”的指导思想下，房地产企业在2021年延续了稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，打破了房地产企业过去通过高杠杆、高周转谋求扩张的路径依赖。未来房地产行业将具有更健康的财务杠杆和无息杠杆，拥有更多元化的企业资产，届时拥有产业链话语权的房地产企业将更具备竞争优势。