老旧小区改造中存在的问题及对策研究——以S省某小区改造为例

贺 林

（山西农业大学信息学院，山西 太谷 030800）

一、老旧小区改造的背景

随着城市的现代化发展，城市土地越来越少，一味依赖城市的扩容已经不能适应城市现代化进程的迅猛发展。同时城市建设提出绿色、智能、宜居等发展理念。目前，我国随着城镇化的不断推进，城市老城区有很多老旧小区，存在的基础设施落后，健身娱乐设施缺失，垃圾乱丢，物业管理松散，甚至有的没有物业，各种管网设施陈旧，老旧小区绿化不足等问题。从成本——收益方法对城镇老旧小区进行分析，无论是从政府角度还是从社会福利角度，老旧小区改造比拆迁安置产生的社会效益要高，“改旧”是非常适合于当前中国城镇化发展的。因此，城镇老旧小区改造工作成为当前政府的主要任务之一，形成了以政府为主导，各省市政府积极探索，社区协调配合等形式的老旧小区改造工作已经在全国进行试点开展，希望通过老旧小区改造逐步完善城市管理及服务，改变粗放式管理现状，为城市发展注入新鲜动力。

同时，老旧小区改造具有重要的现实意义。各城市开展老旧小区改造可以实现城市的再生，有利于刺激城市复兴，有利于改善老旧小区的居住环境，提高老旧小区居民的生活品质，满足居民对物质基础设施的需要，通过改造还能满足小区适应城市老龄化对基础设施的适老性需求，因此对于老旧小区进行现代化改造是适应时代发展需要，满足广大人民需求的利国利民的好事。

二、老旧小区改造施工中存在的问题

（一）缺乏整体设计，小区改造施工效率低下

在城市建设过程中规划设计非常重要，同样在老旧小区改造过程中整体设计应居于首要位置[1]。这样在改造施工的过程中才能保证各个施工单位有效配合，管网改造有序推进。然而在身边的S省某小区进行的老旧小区改造施工过程中却出现了很多缺乏整体设计，施工单位各自为政，道路反复开挖，效率低下，资源浪费的情况。目前该小区的施工改造过主要是对小区中供暖、供水、供气以及电网的重新安装和改造。在具体施工中存在各个施工单位之间协调不畅的问题。比如：该小区某单元在完成了供暖管道的铺设，并完成了路面的填埋处理后的第三天，同一个地方又被开挖，进行供水管道的铺设。再比如：在主干道上已经完成了管道铺设以及路面的硬化处理后，在同一个地方又一次进行开挖。这样反复地埋了挖，挖了埋，在该小区的很多道路都可以看到，由此可见，在小区改造过程中各个施工单位存在沟通协调不畅问题，不仅导致资源浪费，更使得小区改造工作耗费时间过长，不利于小区居民日常生活的正常进行。

（二）管理责任主体不明，各种乱象发生

老旧小区改造本该是一项利国利民的民生工程，但在改造过程中却出现了各种设计施工乱象。以S省某小区为例，该小区原本是某单位的职工宿舍小区，小区物业由单位进行管理，通过此次老旧小区改造完成后将进行物业管理的移交工作。但是在小区改造过程中，却存在原责任主体不管，新的物业管理单位无权的现状，导致当前施工管理与协调工作缺乏责任主体，使得各项改造工作混乱，工序错误等问题，甚至出现小区住户的财产安全隐患等问题。由于存在以上原因，在该小区进行的改造施工过程中，管理的责任主体不明确导致各种乱象，比如：在某些施工单位帮助住户进行室内暖气管网的拆除工作中，向住户收取价格不一的拆除费用，甚至存在帮忙搬抬物品收取费用的现象。有的住户在进行家庭内部水暖管网改造的时候还遇到要求招待的施工队。老旧小区改造中的施工单位并不像家庭因为装修而自行寻找的单位，所以要求招待就存在问题，当然并非所有住户遇到这个问题。但这也说明一个问题，小区改造中管理责任主体不明，缺乏制度规范。此外，该小区在此次改造中，还出现了一些电动车、婴儿车被盗窃的现象。

（三）小区改造中居民参与渠道缺失

老旧小区改造是一项有利于居民的好事，通过改造可以提升居民的生活环境，有更好的硬件设施等。老旧小区改造过程中住户是直接的收益方，住户对小区中哪些方面感觉不便应该成为改造工程的重要内容，但是小区居民作为小区的主人在改造的过程中却没有发挥主人翁地位，甚至对于小区改造的内容以及顺序等内容缺乏知情权，并且当居民遇到问题时也不知如何进行反馈。以S省某小区施工改造为例，在进行整改施工之前，并没有管理部门对社区居民进行施工单位，收取费用，改造项目，整改期限等信息进行通知，更没有相应的居民反馈渠道。导致小区居民知情权不能得到保障，更没有办法为小区改造提出建议，甚至遇到问题也不知该如何处理。与此同时，小区居民不能提前做好准备，导致出行、生活等各方面的不便利。

（四）小区改造内容过于单一

全国在各地推行老旧小区改造试点工作，经过试点结合小区存在的问题，将城市施工改造的内容分为基础内容和拓展内容[2]。原则上小区居民可以根据自己小区的情况进行选择，但在实际操作过程中很多小区改造存在过于注重墙面粉刷，小区道路修缮，杆线整治等面子事项的改造，却忽视了小区消防安全、物业管理、垃圾回收等“里子”问题。S省某小区改造施工过程中主要进行了各种管网的铺设，外墙面以及楼道内墙面的粉刷、杆线整理等工作，但是小区内车辆停放管理、扩大绿地建设、增设健身设备以及幼儿活动场地、流动摊贩管理、垃圾回收、消防设施配备等问题还存在配套保障不足。并且此次老旧小区改造的目的之一就是适应我国老龄化社会现状，而进行“适老性”改造，从而有利于通过居家养老模式为老年人口的养老提供服务[4]。但该小区在改造过程中缺乏老年生活必需的设施等改造内容。

三、有序推进老旧小区改造的对策建议

（一）科学合理对小区改造进行整体设计

在实施小区改造工作之前，非常重要的工作就是对改造内容进行科学合理的设计。科学合理的整体设计不仅能够保障小区改造工作的有序推进，还能够起到节省资源的作用。目前S省某小区在改造过程中出现的“埋了挖，挖了埋”的情况，非常明显地说明了小区在改造过程中缺乏科学合理的规划。因此，其他小区在改造时应该吸取该小区改造中缺乏规划，导致资源浪费的教训。小区内仅填埋管道工作进行了三个多月还没有完成。同时小区改造缺乏规划也给居民生活造成不便。

（二）明确小区改造过程中的责任主体

在城市推进老旧小区改造工作的过程中，需要有一个清晰的责任主体进行管理，从而保障老旧小区改造活动的有序推进。在各个施工队工作的协调工作中发挥协调作用，科学合理地安排各个施工队进入住户进行改造的时间，小区各道路的整修工作。虽然某小区的改造还包括物业管理工作的移交，但是在物业工作移交之前，还应该有相应的管理部门进行各项工作的管理，从而避免在小区改造的过程中出现侵犯小区住户的各种乱收费现象，并且在小区改造的过程中要加强治安管理，防止盗窃事情的发生，保障小区住户的正当利益。在小区改造中居民如果遇到了疑问的地方，或者遇到上文所提到的权利被侵犯事情，能够清楚地知道向哪个部门反映，从而更好地保障小区居民的正当权益。

（三）做好政策宣传，完善居民参与渠道

现代社会随着知识的普及，居民参与意识的增强，在社会各项管理工作中提出多元主体理论，老旧小区的改造也一样，一定离不开居民的参与。S省某小区实行的是小区原址改造，在小区里居住的居民有权利知道小区要进行哪些方面的改造，改造会对生活有什么影响，改造周期多长时间，在改造过程中居民需要进行哪些方面的工作配合等等。这就需要在小区改造工作开展之前对小区居民进行各项工作的宣传，这不仅仅是保障居民的知情权，也是小区改造工作有序推进的重要支撑。此外，在宣传了各项改造政策之后，为了能够广泛地征求民意，应当设立相应的居民参与的渠道，当居民对于改造工作有问题，有建议时可以及时地向上反映，从而真正实现老旧小区改造的目标，实现居民生活的更方便、更舒心、更美好。

（四）改造的内容应当满足小区发展

老旧小区改造不仅仅要面子好看，更要注重满足社会发展的时代需求。在国家部署的老旧小区改造工作中，可以将小区改造的内容分为基础内容和拓展内容两类[2]，两类内容应根据小区现实情况以及需求进行有层次的改造。基础内容主要有：建筑性能检测和加固——确保三十年寿命和基本抗震性能；住宅楼的保温改造；小区内水电暖气等管网的更新改造；根据小区居民的需要加装电梯；增加适合老年生活的必要设施；小区内停车场规划建设；完善健身器材等。拓展内容主要有：增加社区绿化；增设社区居民活动中心；增设幼儿娱乐设施；小区内垃圾分类回收管理设置配备；完善物业管理制度；消防设施配备等。目前S省某小区改造过程中，应改造的内容绝不仅仅是刷刷墙面，整理一下电线这么简单，希望相关部门重视该小区改造过程中的问题，实现老旧小区改造的美好目标，满足小区发展需要，真正便民宜居。

四、结语

老旧小区改造已经在全国各个省市轰轰烈烈地开展起来，使得老旧小区整体换了新颜，在应对小区老年化、改善小区宜居性、发展绿色环保节能等方面取得了良好的成果。在改造工作中也积累了一些好的工作经验，可以在其他小区改造过程中推广使用，但是在改造过程中也暴露出了一些问题，如：缺乏整体规划；缺乏公民参与；缺乏软件管理等问题。在S省某小区的改造工作出现的问题，需要引起相关部门的重视，在进一步推进其他地方老旧小区改造工作时吸取经验教训，切实促进老旧小区改造工作有序推进，坚持“以人民为中心”切实增强小区居民的幸福感、获得感和安全感[3]。