新形势下中小房地产企业可持续性发展路径研究

文/高磊（天津天保基建股份有限公司）

房地产业作为关系国计民生的重要产业，经过前期近20年的高速发展后，进入了相对平稳的发展阶段。从国家层面对当前房地产市场已经有着不同以往的战略部署，在延续“房住不炒”的定位上，重点是满足住房市场的合理需求，引导和推动行业健康发展。从长期来看，房地产仍然是未来重点发展的行业，促进房地产健康发展可以带动其上中下游的行业发展，也是扩大投资、提升消费的一个重大举措，是国内国际双循环的有效支撑。相对于一线大型房地产企业，数量较多的中小房地产企业因自身资源、规模、管理水平的限制，受政策和市场变化的影响冲击会更大。如何在新形势下寻找可持续发展的出路，是目前中小房地产企业亟待解决的问题。

一、中小房地产开发企业面临的新形势

“十四五”开局之年，中国经济正在迎来历史大变革，房地产发展同样进入关键阶段。科学分析中小房地产企业面临的新形势，对于促进其可持续发展具有重要意义。

（一）房地产业仍是国民经济发展的重要支撑

房地产业在国民经济中占比高，行业总体体量大，关联上下游产业链长，对于带动地区经济、增加就业率、提高国民生活水平、促进投资和消费具有重要意义。加速推进新型城镇化建设，构建区域一体化发展格局，在一定程度上也推动了行业发展。所以房地产业依然存在一个较长的发展成长期，仍将发挥其应有的作用并继续受到重视。

（二）房地产行业进入相对稳定期

一方面，人口普查报告显示，我国进入老龄化阶段，新出生人口大幅低于预期，稳房价有助于解决年轻一代低生育率的问题;另一方面，在面对欧美等联合围堵和技术封锁,稳定的房地产市场预期将有利于引导资金流向实体产业和资本市场，促进实体经济技术突破和产业升级。因此，在顶层设计逻辑之下，预计行业的调控将更具全面化和精准化，行业出现大幅变动的可能性较小。

（三）房地产调控持续加码

房地产政策的基本面依然是“稳”字当头，强化并落实“三稳”的调控目标。中央和热点城市密集出台调控政策，房地产市场和金融监管持续强化。国务院和央行、住建部等多个部委，对房地产行业，包括土地、金融、市场秩序等实施全面监管。房地产行业在经历了不可逆之大变革，“房住不炒”的持续贯彻、三道红线的出台，改变了行业运行规则，释放出房地产调控继续从严的强信号，未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。

（四）购房需求逐步回归居住本质

我国房地产业已经进入存量调整的后开发时代，人民住房需求不再满足于有房可住，改善性需求在房地产市场开始占据主导地位，在扩大住房面积的同时，对居住的产品质量、居住配套及社区服务等都提出了更高的要求。

（五）租赁式住宅迎来政策红利期

国家多次强调租赁式住宅建设，出台了一系列支持政策，是“房住不炒”政策的重要组成部分，是建立健全房地产市场调控机制的重要举措。发展租赁式住宅的核心就是在市场化运营基础上，鼓励更多投资主体，通过增加房屋供给渠道，加大租赁式住宅在整个房地产市场中的比重，促进房地产市场稳定发展。

二、中小房地产企业面临的主要问题

（一）企业利润空间收窄

近年来房地产行业内部竞争加剧，土地市场价格走高，房地产企业拿地成本提升。叠加部分热点城市市场调控，企业利润空间压缩，行业整体盈利承压。2016年以前的低成本土地完成去存化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位。自2020年8月底政府颁布“三条红线”监管指标以来，降低杠杆、控制负债率成为众多房企关注重点，加大去库存力度、快速回笼资金则是房地产企业转变增长方式的直接表现。许多房企在抓销售、抓回款、增加现金流的过程中，通过一定程度的“以价换量”实现货值化，进一步加剧了增收不增利的现象。2020年逾七成典型房企毛利率、净利率“双降”。中小型房地产企业受规模以及融资能力的限制，企业盈利面临更大的挑战。

（二）行业集中度不断攀升

随着行业市场化经营水平的不断提升，主流房企在产品设计、售后服务等方面均实现了标准化体系，产品品质优于中小房地产，品牌知名度差距进一步扩大。另一方面，受信贷及资金周转的影响，中小房地产企业缺乏扩大和持续再生产的资金支持，普遍面临资金短缺问题，一些市场份额会逐渐让给主流房企，在行业洗牌中，“大鱼吃大鱼”的案例不断出现，行业集中度进一步上升。

（三）企业面临较大的资金压力

中小房地产企业规模小，同时开发经营的项目数量少，受外部市场政策、融资政策等影响较大，具有较强的不稳定性，同时融资成本和融资规模有限。中小房地产企业因综合实力、资金实力、政府资源和城市定位等因素的影响，大部分拿地项目所在位置都下沉到了次核心区域或相对较差区域，导致融资、项目去化的难度加大，直接影响公司日常现金流。在日常经营中，中小房地产企业还要应对大量的短期负债，面临极大的兑付危机考验。

三、中小房地产企业发展路径选择

（一）升级核心业务，提高品牌美誉度

为细分领域消费群体提供特色精品，是中小房地产企业做大做强的重要立足点。区域性中小企业可以通过深挖地区文化、生活方式的基本特点，以深耕区域、力争龙头的方式提高品牌价值。品牌是一个综合性表现，与企业提供的产品服务、内在文化和价值观密切相连。好的品牌可以为企业带来品牌溢价，使其在复杂的竞争环境中增加优势和底气，同时好的品牌可以帮助企业快速去化产品，带来业绩提升。新形势下，中小房地产企业需要不断洞察并满足新消费场景下的客户需求，不断挖掘前沿科技并运用在地产开发中，精研产品质量和品质服务，秉承建设美好房屋的初心，打造更多经得起时间检验的高品质人居作品，在市场竞争中占据有利位置。

（二）加强房地产运营管理，提升核心竞争力

在新形势下，伴随着行业利润回归正常水平，中小房地产企业更需要加强运营管理。一方面，在拿地上，要保持量入为出、审慎投资的态度，提升科学研判能力；另一方面，企业要突出做好盈利创效，全面提升运营管理水平。要以项目全生命周期管理为立足点，紧扣盈利目标，抓好工程计划节点管理，统筹考虑成本支出控制和资金回流，实现开发过程精细化管理，确保运营管理水平和效益的提升。

（三）加大商业资产持有规模，获取稳定收益

当前市场，房地产企业要牢牢抓住存量市场，实现规模增长。中小房地产企业持有的商业资产包括写字楼、商业街等，可以通过对其进行产品升级，从而提升整体物业资产的价值。加大资产经营专业化投入力度，专业完善的管理服务能够保证收益最大化，控制合理成本，帮助项目保值和提升价值，为企业带来稳定的现金流。中小房地产企业也应该积极创造条件，及早获得各类资产证券化的权利和机会，寻求资本市场的支持，探索走资产证券化的道路。

（四）拓展租赁式住房，提高品牌价值

租赁式住房分为保障性租赁住房和市场化运作租赁住房两个部分，从短期来看，政府将加大政策扶持力度，保障性的租赁住房在资金的获取以及成本甚至是需求端的去化都有一定的政策优势，其面临的挑战是如何把控好产品品质和设计，符合市场的实际需求。对于市场化运作租赁的住房而言，也可以受政府相关政策溢出效应的支持，做好自己的产品定位和定价，有稳定的租约和良好的现金流，同时通过专业化的管理，压缩运营成本，提高项目收益，也将有机会进入公募REITs的赛道。

（五）立足区域发展，打造“房地产+”综合运营商

我国进入了新的发展周期，以人工智能为代表的“技术升级”、主力消费人群年轻化、城乡消费人群结构化调整以及消费结构升级，也正在对包括住房服务在内的消费产品提出挑战。开拓“房地产+”领域，联动社区教育、养老、康养的服务升级，加大对生活服务领域的投资，是区域型中小房地产企业破局发展的有效路径。在综合开发的背景下，房地产开发企业不再是房屋的建造者，而是要注重与区域发展结合，成为区域综合开发商和产业运营商。

（六）提供增值服务，增加项目利润点

随着消费者追求美好生活品质的提升，优质的增值服务成为增强产品吸引力的重要环节。中小房地产企业可以通过多种方式升级服务，例如借助智能管理工具，打造智慧服务，完善配套提升服务水平；延展社区配套及增值服务，提升客户体验；完善应急管理机制，构筑社区安全防线等，从中获得新的利润增长点。中小房地产企业通过深挖社区增值服务业务，创新服务模式与产品，延伸服务链条，扩大企业盈利空间，为企业可持续发展带来新机遇。

（七）升级产业服务，分享产业增值收益

当前，产业升级是促进产业发展的重要抓手，产业园区作为产业汇聚的重要载体，也将担负更加重要的产业升级推动作用。通过培育新兴产业、聚集产业资源、促进传统产业升级，产业园区将成为中国经济转型升级聚集地。中小房地产企业可以利用其在园区开发、项目运营等方面的优势，以构建产业规模效益为导向，向专业化产业园区、产业新城领域拓展，深耕运营服务。积极培育产业投资，依靠产业服务、产业投资业务获得稳定盈利，减少了产业地产的投资风险，提高运营的稳定性和可控性。

四、结论

房地产进入下半程后，行业发展的不确定性因素普遍存在，但依然存在扩大企业规模、增强企业竞争力的潜力和机会。中小房地产企业需顺势而为，有的放矢，潜心打造产品品质，适当增加资产持有规模，立足深耕区域打造城市综合体，积极服务产业升级，实现可持续发展。