中国房地产市场和股票市场价格波动机制探究

刘爱国（河南大学经济学院）

房地产市场和股票市场是我国资金的两个“蓄水池”，这两个市场都对我国的宏观经济运行状况有一定程度的影响，反过来，宏观经济周期对股市和楼市也有一定的联动效应。宏观经济周期大致有繁荣、衰退、复苏、萧条四个阶段，一般情况下，经济繁荣时消费者需求增加，收入增加，手中会有多余的资金，而这些多余的资金会流向房地产和股票这两个市场，从而房价、股价会相应上涨；相反，在经济不景气时，失业率增加，居民消费和收入相应减少，也就没有多余资金进行房地产和股票的投资，房价、股价接连下跌，人们受预期因素的影响，会大量抛售手中的股票以及变卖房产，希望持有较多的现金，这种情况下则会导致股价和房价的下跌。但在现实生活中这种单纯的因为宏观经济波动使楼市和股市动荡的情况很少，大多数情况下，楼市和股市会和经济周期有一定时间上的背离。同样作为我国资金“蓄水池”的楼市和股市又有着不同的价格波动周期。房地产市场虽然在经济不景气时——如2008年金融危机，价格会有一定的下跌，但是从长期来看，房地产市场在近二十年的价格仍然是处于一个上升的趋势。股市相比而言就不如楼市那么平稳，以我国的A股市场为例，股市暴涨暴跌现象时有发生，如2020年受新冠疫情影响，新年之后第一天开盘千股跌停，而后又回升[1]。本文就着重分析两者不同的内在影响机制。

■ 房地产市场与股票市场对比

（一）性质不同

在人们手里拥有闲置资金的时候，往往会把这笔闲置的资金投资到股票或房产上面。相对于银行存款来讲，股票会带来超额的收益率，当然只是对于少数人来讲，但是人们往往会受那一小部分人的影响，而选择性忽视一些更有价值的信息。房地产和股票的自身性质存在很大不同，房产和股票虽然都是资产，具有投资价值，但是房产作为实物资产的一种，还具有使用价值，相反股票是一种要求权，属于金融资产，不具备任何使用价值。所以二者第一个不同就是房地产市场是实物的买卖，股票市场则是一种无形资产的流通和买卖。

（二）流动性不同

首先房地产属于不动产，具有固定性，不能随时买进卖出，它的交易周期较长。并且由于房地产具有投资属性和消费属性这两大属性，所以投资者购房一方面是为了满足自己的刚性需求，另一方面就是希望房产最终可以实现价值增值，基于这两方面的考虑，房产的拥有者不会也不能将房产频繁地买卖。对于股票，它的流动性较强，在上一个交易日买进，下一个交易日就可以卖出，并且交易费用低，因此许多投机者就会频繁地进行股票的买卖。

（三）价格波动性不同

自从房地产作为一个行业出现之后，我国的房价几十年都保持增长的态势。虽然受几次危机的影响，房价出现了短时期的波动，但是在政府推出相应的救市方案之后，房地产行业还会出现一个小的黄金期，因此总体来看我国的房地产市场的价格波动比较小，并且呈现上升趋势。但是股票市场就呈现出与房地产市场不同的发展趋势，从历史的数据中我们也能看出，股市在创出一个新高点之后往往会开始反转暴跌。比如1992年就出现了一个典型事例，1992年初，受邓小平在南方谈话中对证券市场发展引导的影响，上证指数大幅上涨，在1992年5月涨至1 429.01点，此后空头力量开始显现，股票指数开始下跌，到1992年11月仅仅6个月的时间，上证综指就跌到了386点，当月月底新股上市，到1993年2月又到达了1 558.95的高点。在2008年金融危机爆发之前，也是经历了大涨大落的时期。所以综合来看房地产市场的价格波动性较小，而股票市场的价格波动性较大，浮动周期短。

■ 房地产市场和股票市场价格波动周期差异较大的原因

（一）投资者情绪影响

按照经济学的观点，人是“完全理性”的，追求自身效用的最大化。但在现实经济生活中，人往往是“有限理性”的，会受到各种喜怒哀乐情绪的影响。在股票市场中，人们理性的抉择应该是高卖低买，但是从我国股票市场上的一些投资者行为中可以看出，大多数人在股票高涨时因为一些贪婪的情绪不愿卖出，并在此时还会有新投资者的加入，让股价一路走高。而当股价有下跌倾向时，即使是短暂的调整回落，投资者受内心恐慌情绪的支配，不断抛出股票，让股票价格一路下跌，最终形成超跌的局面[2]。我们知道股票的交易是比较方便的，投资者可以在交易日内的任何一个时间抛出股票，导致股票的价格波幅较大且调整时间短。在房地产市场中，人们也有追高的行为，在房价接连上涨时，往往会想要购买房产以获得未来的价值增值，人们对房产的这种过热需求导致了房价的接连上涨，但是与股票市场不同的是，房价在下跌过程中，房屋持有者不能快速的卖出，并且出于房屋消费属性的考虑，投资者也不会在房价下跌的情况下着急卖出，所以房价不会在一段上涨时期之后开启回落模式，最多只是房价的短暂回调[3]。

（二）羊群效应

羊群效应即从众行为，是指在信息不对称或者无法判断信息准确与否的情况下，大众的行为就是准确的行为，人们往往会根据大多数人的行为来适度调整自己的决策。这种效应在股票的买卖中得到较大的体现，在多数投资者都购买某一行业或某一家上市公司的股票时，后来的投资者受这种从众心理的影响，往往会忽视对公司基本面的研究，盲目的买进；相反，投资者纷纷抛出某一类股票时，人们往往也会采取同样的措施，这种从众行为加剧了股票价格的波动性。对于房价，虽然也有从众效应的影响，但是影响房价的最主要因素还是居民的需求和市场上的供给相对力量对比，在房价上涨时，如果人们没有特别的刚性需求以及自身杠杆率较高时，不会高价买进，而房价下跌时，刚性需求的限制也不会使房价迅速下跌。所以股票市场和房地产市场羊群效应的作用大小也是导致股价和房价呈现不同波动趋势和周期的原因[4]。

（三）政府调控力度不同

我国的股市和楼市受政策的影响较大，会出现“政策性上涨”和“政策性下跌”的现象，在房价下跌时政府会推出一系列有利于恢复房地产市场的计划，并且效果明显；但影响股票价格的因素较多，政府的调控有时在短期有效，长期仍然无效。首先，房地产市场房价多年来保持上涨态势，并且在目前看来仍没有要下降的趋势。房地产行业和多种行业密切相关，如装修、建筑原材料、物业管理再加上周边的零售和餐饮行业，可以说房价影响了我国许多行业的发展，在行业的共同制约下房价也不会短期下跌；其次，房地产市场的繁荣或者衰退严重影响地方政府的财政收入，我们知道房地产行业的上游一级供应商就是地方政府，地方政府提供土地，土地价格的居高不下，也导致了房价的持续上涨；再次，房地产市场对金融市场的稳定也有很大的作用，我们知道房产是最重要的一种可抵押资产，个人投资者或者企业投资者或多或少的都会用房子来做抵押贷款，如果房价一旦下跌幅度巨大，抵押物贬值，违约风险增加，金融市场会受到极大的冲击，2008年美国次贷危机就是一个鲜明的例子[5]。所以房地产市场的牵涉面巨大，国家会对其进行持续稳健的调控，不让其进行太大的波动。而对于股票市场，它受到投资者贪婪和恐惧情绪的影响相对较大，这种非理性的买进卖出导致的股价波动，政府对其调节在短期内有一定效果，从长期来看，价格的波动还是取决于资金供求这种极易变动的因素，政府调节有限。

■ 结语

我国的股票市场和房地产市场都对我国的经济状况有一定影响，二者受宏观经济政策的影响都比较大，但是两者的价格波动机制有所不同[6]，从几十年的历史数据中我们能看出，房地产市场的价格波动周期比较长，波动幅度小，但是股票市场波动周期短，价格变动幅度大。关于造成这种差异的原因，可从投资者情绪、“羊群效应”以及政府的调控力度来解释，投资者贪婪和恐惧的情绪往往会造成股价的超涨和超跌；投资者的从众行为也会放大股票价格的波动；而政府的宏观调控对于股票市场在长期也是无效的[7]。相对而言，房地产市场由于受房屋的消费属性以及流动性的影响就表现的较为稳定。